龙头房企月报:年内销售倒V 土地市场重归均衡

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/白淑媛 日期:2020-06-15

本报告导读:

    从销售恢复看,需求弹性弱于供给,价格恢复相对疲弱,维持年内倒V 判断;土地市场回归均衡状态,但地价坚挺,已经成为房企不得不面对的难题。

    摘要:

    销售继续向好,房企差异显现。1)本月销售面积增速10.5%、销售额增速7.0%,延续复苏态势,销售金额首次转正,预计后续仍将维持;2)TOP5 最稳健,TOP11-15 房企表现强势;3)房企销售差异显现,前5 个月恒大、绿城、世茂、招商蛇口销售增速已转正,绿地、中海、新城相对疲弱。

    价格修复相对疲弱,供给侧弹性更大。在需求释放下,虽然销售均价止跌回升,但是本月环比增速大幅收窄至0.5%,同比仍相对疲弱,反映了需求释放弹性仍不及供给。随着疫情后开工盘逐渐进入预售,及房企回追销售意愿,未来两个月我们将看到大量楼盘入市,价格修复可能延续疲弱态势。

    热度已过,土地市场回归均衡状态,但政策偏稳情况下,拿地成本将是房企的不得不直面的难题。本月拿地有两个方面回归均衡:1)拿地金额下滑,土地投资强度回归34.8%的均衡水平;2)拿地城市结构一线占比下降,三线占比提升,前期受疫情影响,向一二线集中及4 月补土储的影响逐渐结束,重归均衡。但是拿地溢价率及土地成本并没有随之下滑,在负债得以续期的情况下,公开市场土地竞争将土地成本推至高位侵蚀利润,已经是房企不得不面对的难题。

    融资成本如期下行,但是量的边际变化有隐忧。1)宽松的货币政策逐渐向后传导,本月各评级房企信用利差均大幅下行,房企融资成本改善明显;2)但从量上看,境内发债无论是绝对量还是增速均继续回落,房住不炒政策基调下,房企融资只能是平稳;3)结构上看,本月海外债融资重启,后续国内融资有明显天花板情况下,海外融资成为房企考虑的渠道。

    供给放量,维持年内销售倒V 型判断。从本月数据,我们基本判断是需求释放的弹性弱于供给,价格恢复仍较为疲弱,后续推盘将带来销售继续改善,但四季度销售可能会有下行压力。政策取向以稳为主,土地市场回归均衡,但溢价率和价格并没有显著下行,土地成本将是房企不得不面对的难题,未来对拿地窗口期的判断将会更难,们看好具备竞争优势的房企,推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团,同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国,受益旭辉控股集团、中骏集团控股等,推荐物业公司中海物业、宝龙商业,受益新大正、招商积余。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。