两会政府工作报告点评:坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税 推进旧改利好物管

类别:行业 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-05-22

事项:

    5 月22 日,2020 年国务院政府工作报告指出:1)“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

    完善便民设施,让城市更宜业宜居”;2)“常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施”;3)“新开工改造城镇老旧小区3.9 万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。

    点评:

    1、坚持房住不炒基调,延续因城施策思路,促进房地产平稳健康发展,未提及房地产税

    本次政府工作报告提到:“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

    坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居”,报告重申“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”,延续了房住不炒的政策基调,4 月17 日政治局会议里没有提及“因城施策”,这次重新提及“因城施策”,考虑到2020 年在疫情影响背景下,稳经济、稳房地产的诉求,预计“因城施策”仍是主要趋势。此外,相比18、19 年“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”、“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”的表述,今年工作报告中并未提及房地产税相关内容。

    2、重大区域战略深入实施,深入推进新型城镇化,都市圈战略望推动房地产市场供需匹配

    本次政府工作报告提到:“常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施”。再考虑到4 月9 日,国家发展改革委发布《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。我们认为,此前国务院和发改委同时发布政策文件,同时再次重申土地制度改革、户籍制度改革,国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化,并且土地制度和户籍制度的改革同时进行,而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下,该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系,实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。

    3、改造城镇老旧小区、支持社区服务,有利于提升物管渗透率,物管行业价值多维度获认可

    本次政府工作报告提到:“新开工改造城镇老旧小区3.9 万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。此次工作报告提及“改造城镇老旧小区”、“支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”等内容,这将有利于提升物业管理行业的渗透率,增加物业管理行业的有效需求,同时也表明物管行业发展符合国家政策导向。

    而在本次新冠肺炎疫情影响期间,物管公司作为防控一线,积极防控部署的表现,逐步获得政府认可,行业价值也逐步获得社会的关注,此前深圳、杭州等多地密集推出补助政策,也有效对冲疫情对物管行业的短期负面影响,并且此次疫情激发业主对优质物管公司的诉求,有利收缴率、物业费提升,并快速建立优质品牌利于行业集中度提升。

    此外,近期互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司,显示物管公司流量经济概念广受认可。

    4、投资建议:坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税,推进旧改利好物管,重申“推荐”评级

    新冠疫情之下,房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强,政府逆周期调控力度进一步加码,土地和户籍改革、公募Reits 试点等逐步推进,预计板块低估值将得到修复。

    此外,本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,疏通过往难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正,建议关注:碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等;3)商业地产:龙湖集团、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地、宝龙地产等。

    5、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及新冠肺炎疫情影响超预期