房地产信托:短期影响创造长期机会

类别:港股 机构:招商证券(香港)有限公司 研究员:焦一丁/赵安博 日期:2020-05-21

新冠疫情短期对零售和酒店影响明显,但长期影响非常有限

    零售物业长期增长潜力最大;国内写字楼存在过剩,但已经初现好转迹象

    从历史经验看,房地产信托在金融危机中往往有高于大盘的跌幅,但长期股息和资产增值回报远高于大盘,目前投资机会已经浮现

    我们认为短期市场对房产信托行业过分担忧,首次覆盖房地产信托行业,给予推荐评级;行业首选领展(823 HK)

    持续创造长期超额回报,整体估值仍低于美日等市场

    港股上市的房托基金过去10年的股价复合回报显著优于恒生指数(14%vs1.5%),但房托基金在金融危机中的短期波动也更明显。同样的股价表现和波动特点与美国和日本市场的房托基金完全吻合。美国和日本的房托基金于2014年至2019年的平均市息率为29.7和27.8倍,港股房托基金的估值在2019年达到22倍左右,而目前维持在16倍左右房托基金在金融危机中股价波动明显,但同时创造绝佳入场机会以2008年金融危机为例,房托基金的平均跌幅往往超过对应市场平均的10%左右,我们认为这主要是由于:1)经济下行导致公司租金收入和估值受到双重打击;2)房托基金受固定收益投资者青睐,在危机中更容易出现流动性枯竭导致股价波动。由于上述两点并不影响房托基金的长期增长逻辑,在危机之后房托基金表现明显优于大盘,年初至5月18日,港股房托基金股价平均跌幅在21%,恒指跌幅在15%,我们认为长期投资机会已现。

      疫情重创零售和酒店业务,但长期仍最看好零售物业受疫情影响:1)零售物业的租金损失在一至两个月左右;2)酒店受影响更大,且持续时间尚难估量;3)写字楼受到影响最小。但我们认为疫情影响为短期事件,长期来看,我们认为零售物业相对平衡,我们预计其未来3年租金复合增速在3%左右,写字楼面临供应过剩的问题,但供应端已现改善迹象,我们预计其租金未来三年复合增速为1%。

      首次覆盖给予行业推荐评级,首选领展

      我们认为疫情为短期房托基金股价带来变数,但其核心增长逻辑没有改变短期股价超跌提供了优质的入场机会,首次覆盖房地产信托行业,给予推荐评级。鉴于疫情的短期影响,我们的选股重点为:1)资金链安全;2)短期收入波动性小;3)长期增长能见度高,我们行业首选领展(823 HK):我们认为领展的负债率水平和信用评级均优于港股上市的同业;由于公司香港物业专注于民生服务,其受疫情影响低于同业。首次覆盖并给予买入评级,给予其83.8港元的目标价,对应27.8倍2021年预测市息率。首次覆盖越秀房地产信托(405 HK):由于其物业组合中酒店和批发市场占比较高,长期收入波动风险更大,给予其中性评级(目标价3.8港元)