房地产：上海土地领域近年来重要政策盘点

　　随着上海的高速发展，土地资源的供需矛盾越发凸显。对于如何提高土地利用效率，保持市场经济健康可持续的增长，上海在土地利用方式转变、土地节约集约利用、存量用地盘活、高质量发展等多方面进行了积极的探索，这里我们梳理了上海近阶段土地方面的重点政策，一览上海主要土地政策的演变以及对土地资源做出的创新和尝试，同时知悉这些政策的内涵和意义，为后期掌握市场发展、开展业务工作提供有力支撑。

    　　（一）增量管控

    　　《关于落实“上海2035”，进一步加强战略预留区规划和土地管理的通知》

    　　发文单位：上海市规划和国土资源管理局

    　　文号：沪规土资规〔2018〕3 号

    　　发文时间：2018 年7 月25 日

    　　 政策概况：文件主要就空间留白的意义、工作原则、战略预留区的空间落地、规划启动机制、过渡期规划和土地管理要求以及监督检查等方面予以明确。

    城市点评：应对未来发展的不确定性，开展基于上海实证的空间留白规划技术研究，开展面向可持续发展的机制研究，是落实上海“2035”的重要任务之一。探索过渡型空间留白，潜力型、更新型留白的分类引导，制订留白空间过渡期的管控政策，有大量工作可以细化落实。

    　　《上海市地下建设用地使用权出让规定》

    　　发文单位：上海市规划和自然资源局

    　　文号：沪府办规[2018]32 号

    　　发文时间：2018 年11 月4 日 失效时间：2023 年10 月30 日

    政策概况：文件优化了地下建设用地使用权出让的补办流程，进一步优化地下工程用途核定的有关规定，明确地下建设用地使用权基本价格体系，统一本规定实施前后出让土地的政策适用，完善了地下空间整体开发、连通开发的配套规定。

    城市点评：该政策是在2013 版政策上的深化，解决地下建设用地使用权出让中存在的实际问题，主要体现在改善出让过程中的审批流程和降低地下空间的使用成本。

    　　《关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》

    　　发文单位：上海市规划和国土资源管理局、上海市发展改革委员会、上海市住房城乡建设管理委员会、上海市商务委员会

    　　文号：沪府办[2016]10 号

    　　发文时间：2016 年2 月5 日

    　　 政策概况：政策重点要求增加住宅用地中的中小套型户型比例、对商办用地中物业自持比例也提出要求，另外提出特定区域内的商品住宅用地需配建最低15%的租赁住房。

    城市点评：政策出台一方面为解决住宅市场的供需矛盾，推动租售并举市场的健康发展；另一方面旨在改善商办物业市场运营问题，促进市场经济高质量发展。

    　　《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》

    　　发文单位：上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和国土资源管理局文号：沪建房管联[2016]839 号

    　　发文时间：2016 年10 月8 日

    　　 政策概况：文件在土地方面明确进一步加大商品住房用地供应力度，另外要求竞买人在申请参加商品住宅用地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

    城市点评：政策提出自有资金拿商品住宅用地，旨在给过热的商品住宅用地交易市场降温，控制地价水平，平抑房地产市场过高的预期。

    　　《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》

    　　发文单位：上海市规划和国土资源管理局

    　　文号：沪府办〔2017〕19 号

    　　发文时间：2017 年3 月31 日 失效时间：2022 年3 月31 日

    　　 政策概况：与此前的试行文件相比，变动之处主要在于新增了商业、办公不得建设公寓式酒店、公寓式办公，以及商办物业可售部分需以层为单位销售，也是文件的重点之一，另外政策提出对于经营性用地进行全生命周期管理，其中对商办用地提出在土地出让合同中增加自持要求，另外投资、商业、产业等部门可对商业用地提出统一招商、统一运营、商业业态布局等要求。

    城市点评：正式文件针对2017 年开始的“类住宅”整顿行动添加了配套政策条款，使其具有政策依据；另一方面文件使商办用地的出让要求得到进一步提升。

    　　《关于本市保障性住房配建的实施意见》

    　　发文单位：上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局、上海市发展和改革委员会、上海市国有资产监督管理委员会、上海市财政局、国家税务总局上海市税务局文号：沪府办〔2018〕72 号

    　　发文时间：2018 年12 月11 日 失效时间：2023 年12 月31 日

    政策概况：政策明确新增供应商品住宅用地中的保障型住房的配建比例、建设标准，同时也对建成后保障性住房房源的移交、使用、定价等方面提出对应要求。新一版的文件主要是在原政策的基础上，对产权车位、配建房源资产入账和全装修等问题上进行了明确。

    城市点评：政策的出台拓宽了保障性住房房源的获取渠道且有效促进了职住平衡，同时新一版文件对此前暴露出的一些突出问题进行了调整，使政策更为全面、完善。

    　　《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》

    　　发文单位：上海市规划和国土资源管理局

    　　文号：沪府办〔2016〕23 号

    　　发文时间：2016 年3 月30 日

    　　政策概况：正式文件将工业用地划分为产业项目类、标准厂房类、研发总部产业类、研发总部通用类，按照不同的类型设定出让价格、实行弹性出让年限、明确转让要求等；并对全生命周期管理中各项环节进行说明。正式文件与试行文件相比，正式文件在研发总部用地规划方面做了更为详细的要求，而对研发总部产业项目类出让起始地价说明做了简化处理等。

    城市点评：在建设用地总量锁定、增量递减的框架下，政策从供给侧出发，细化工业用地类型，运用弹性出让年限，加强工业用地全生命周期管理，提高土地利用质量和效率，进一步推动土地的节约集约利用。