房地产行业:基本面持续下行 行业环境继续改善

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋/郭镇 日期:2020-01-19

政策环境综述:中央强调房住不炒,地方因城施策有利因素持续积累。中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,在房企融资上也维持较紧的态势,但整体货币政策的改善或将对行业有所利好。地方四限放松政策频率增加,放松城市能级也有所提高(广深2 个一线),中央放开放宽落户政策或将使11%的人口获得限购城市的潜在购房资格。

    成交市场综述:推盘与成交均小幅下滑,景气度仍在下滑。根据统计局和房管局数据,12 月全国商品房销售面积同比下滑1.7%,26 城商品房同比下滑1.5%,批售比上行至1.38,景气度仍在下行。全年来看,全国商品房销售面积同比下滑0.1%,自15 年来首次负增长。分结构来看,19 年全年一二线城市景气度较高,一线、二线城市分别累计同比增长5.8%、5.5%,而三四线城市则同比下滑0.6%。

    土地市场综述:年末供需放量创14 年来历史新高。根据中指院数据,19 年12 月300 城宅地供需均大幅增长,单月规模均创14 年以来历史新高,流拍率也大幅下滑5.2 个百分点。分线来看,19 年全年一二线土地市场和三四线土地市场呈现了分化,一二线城市成交建面全年均达到同比两位数增长,而三四线则同比转负下滑2%。

    开发投资综述:竣工年同比转正,投资额稳步增长。根据统计局数据,19 年全年竣工面积9.59 亿平米,同比增长2.6%,年竣工同比自17年来首次转正,19 年房企开发投资额13.22 亿元,同比增长9.9%,年同比较18 年微幅扩大0.4 个百分点,稳步增长。

    资金环境综述:按揭贷规模大幅回升,利率边际回落。根据统计局数据,19 房企到位资金中个人按揭贷规模同比增长15.1%,年同比由负转正。根据融360 数据,12 月35 重点城市首套、二套房按揭贷利率均环比下滑1bp,自19 年6 月以来首次下调。行业融资环境从12 月份也开始逐步改善,五年期LPR 目前对增量存量都形成影响,后续银行内系统货币供给的提升,对于房地产市场需求端的稳定会起到积极的作用。目前行业背景下,主流公司管理能力差异带来集中度的进一步提升,其持续性强于以往,一线A 股龙头推荐:万科A、金地集团、招商蛇口,二线A 股龙头推荐:中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展,H 股龙头推荐:融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团,H 股龙头关注:中国金茂、合景泰富集团等,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

    风险提示:政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。