2019年房地产统计数据点评行业点评：销售面积转负、投资、开工韧性强 竣工单月大幅上行、投资或将温和下行、坚定看好优质龙头和物业

事件：统计局发布19 年1-12 月房地产行业数据：2019 年1-12 月，商品房销售面积171558 万平方米，同比下滑0.1%，较1-11 月下滑0.3 个百分点；12 月单月销售面积22653 万平方米，同比下滑1.7%，增速较11 月下降2.8 个百分点；1-12 月，商品房销售额159725 亿元，增长6.5%，增速较1-11 月下滑0.8%；12 月单月销售额20719 亿元，同比增长1.2%，增速较11 月下滑6.1个百分点；1-12 月，房地产开发投资132194 亿元，同比增长9.9%，增速较1-11 月回落0.2 个百分点；12 月单月开发投资10929 亿元，同比增长7.4%，增速较11 月回落1.0 个百分点；1-12月，房屋新开工面积227154 万平方米，同比增长8.5%，增速回落0.1 个百分点；12 月单月新开工面积21960 万平方米，同比上升7.4%，增速较11 月回升10.3 个百分点；1-12 月，房屋竣工面积95942 万平方米，同比上升2.56%，较1-11 月回升7.06 个百分点；12 月单月竣工面积32096万平方米，同比上升20.23%，较11 月回升18.42 个百分点。

    点评：19 年销售韧性强，2020 年料销售金额增速0.2%，销售面积增速-2.8%：从绝对量来看，2016-2019 年销售面积逐渐走出天量。2016-2019 四年销售面积分别为15.7/16.9/17.2/17.2 亿平（均值16.7 亿平），对应增速分别为22.5%、7.7%、1.3%、-0.1%，从趋势来看销售增速逐年下降，2019 年主要由于融资收紧、销售预期下降后，房企有动力加快推盘去化，支持销售韧性。展望2020 年，19 年拿地减少的影响或逐渐显现，销售增速或继续下台阶。

    19 年开工韧性超预期，主要由于补库存+抢开工回款，预计2020 年边际下滑，增速3.4%。1-12月房屋新开工增速8.5%：1）2018 年4 月库存达到底部，2018、2019 年补库存支撑开工超预期韧性；2）2019 年融资收紧、销售预期下降后，房企“抢开工”以回款动力较强，支持开工、投资韧性较强。展望2020 年，1-12 月累计购置土地面积增速-11.4%，预计拿地萎缩对2020 年开工、投资影响较大，预计2020 年开工增速为3.4%。

    19 年竣工增速如期回正、施工面积持平，预计2020、2021 年将成为竣工大年。1-12 月施工面积893821 万方，累计同比增长8.7%，比2018 年提升1.2 个PCT。竣工方面，我们此前预计2019年竣工回正预计2019 年竣工增速达到2.2%，此次数据基本符合预期，年末集中结算高峰效应下12 月单月竣工面积在增速重回20%。基于三年竣工周期延长，预计2020 年、2021 年将成为竣工大年，其中2020 年对应竣工面积增速为21.6%。竣工面积大幅回升的带动下，后端物业管理公司率先受益。

    融资、拿地影响下，预计2020 年投资增速继续温和向下。1）18 年四季度单月投资增速均在7%以上，但边际逐渐向下；2）一方面19 年全年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）另一方面地产资金面持续定向收紧，但边际宽松情况下，优质房企仍将有受益空间。

    到位资金边际向好，销售回款方面持续快速增长、国内贷款次之，自筹压力较大。1-12 月份，房企到位资金同比增长7.6%，环比1-11 月增速上升0.7PCT，单月增速上升7.3 个PCT 到13.8%。

    1-12 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长0.9%、8.3%、17.2%、26.3%，增速环比1-11 月变动18、0.3、1.8、14 个PCT。此前我们判断8 月为融资政策最紧张的时候，伴随9 月往后融资环境明显好转，预计优质房企持续受益。随融资政策边际松动，资金面集中度持续提升，利好融资优势房企。

    投资建议：2019 年销售、开工都表现出一定韧性，投资增速如期出现温和回落，竣工增速如期回正。

    展望2020 年，1）我们预计销售面积、金额增速分别下滑至-2.8%、0.2%，2）受19 年土地成交减少、融资定向收紧的影响，预计开工、投资预计或将分别回落至3.4%、6.7%， 3）竣工增速预计大幅回升，提升行业结算超预期的概率，后端物业管理公司率先受益，4）融资方面，随融资政策边际宽松、及销售回款稳定回升，地产资金面得到缓解，后续优质房企或将继续受益。综上，我们认为地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性，优质房企在流动性略微宽松的环境中有望持续受益，竣工增速大幅提升加大房企业绩超预期的概率。此外一季度降准叠加因城施策边际宽松，据此我们看好一季度地产板块行情和优质房企2020 全年的表现，同时2020 年物管公司有望继续保持高增长：短期重点推荐：万科、金科、保利、中南建设、阳光城，持续关注：1）龙头地产：万科、保利地产、金地、融创中国、招商蛇口；2）成长地产：中南建设、阳光城、金科股份、旭辉控股、龙光地产、美的置业；3）物业管理：碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、新大正等；4）商业持有：大悦城、中国国贸、光大嘉宝等；5）棚改旧改：城投控股、城建发展风险提示：销售不及预期，政策变化超预期