房地产-土地观察系列报告(三):降不了的地价 倒逼下的改革

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/单戈 日期:2020-01-14

本报告导读:

    2019 年土地市场躁动后归于理性,分化后的上行市场并非理所应当的一线城市,在留给开发商差价减少的背景下,行业的整合只会更加的剧烈。

    摘要:

    2019年溢价率前低中高后低,整体市场表现得略弱于2018年,也为近5 年以来的最低点。2019 年的小阳春后表现出来的情况出现一定程度的超预期,但随后市场集体进入到减少拿地、多开工卖房的缩表环境。综合房价来看,不能理解为土地市场比2018 年更差,因为溢价率基本持平的情况下,均价出现了明显上行,底价被大幅度抬升以稳定地价。因此,2019 年市场更多为2018 年的延续。

    梳理各年总价排名前100 名的地块,能够发现超高总价的超级地王门槛在下降,但高总价地王依然不少。地块小型化在一线城市已经非常明显,2013 年以后二线城市也开始出现,但幅度较慢,三线城市则相对稳定,总价约束显现。

    一线城市溢价率自2016 年以来大幅下行,幅度远超二三线城市,开发商战略性撤退一线城市、进入二三线城市。除此之外,地货比依然是选择城市的最重要指标之一,一线不仅战略性撤出,还出现了楼面价的持续下行。

    将上一年土地出让楼面价和次年房屋销售均价进行比对,预计2019年仍然在缩小的趋势当中。在当前稳地价和行政管制房价的背景下,该趋势仍将持续。拿地面积持续小于销售面积,依然处于去库存阶段当中,结合住房成交,可以得出去库存将逐步从被动过渡到主动。

    总结当前土地市场的特征,并展望未来的发展趋势,我们认为:1)土地总量收缩在2020 年仍将持续,主动去库未终结;2)稳地价仍然是政府管制核心,无论采取何种措施,作为金融稳定器的地价会不上、也不下;3)地货比高的二三线城市将继续获得开发商青睐,并获得持续的价格上行,一线城市土地市场在2020 年将会更差;4)开发利润率继续下降,房企从比拼融资规模、到比拼全周期成本;5)有大量的开发商有资金但无地可拿,也会有大量的开发商有地但只能尽快被收购。

    我们将企业分为3 类,推荐第一类资产负债表扩张的企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等;第二类具备融资优势的企业,我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展等;第三类,当前基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

    风险提示:1)取消防范系统性金融风险;2)宏观重新对地产货币宽松。