房地产行业11月月报:投资略降、量价稳定、资金改善 重申推荐

类别:行业 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-12-16

投资继续高位略降,单月开竣工回落、施工小幅放缓、土地市场走弱

    1-11 月开发投资同比+10.2%,较前值-0.1pct;11 月单月投资同比+8.4%,较前值-0.4pct。1-11 月新开工面积同比+8.6%,较前值-1.4pct;11 月单月开工同比-2.9%,较前值-26.1pct。1-11 月竣工同比-4.5%,较前值+1.0pct;11 月单月竣工同比+1.8%,较前值-17.4pct。1-11 月施工同比+8.7%,较前值-0.3pct。土地购置面积同比-14.2%,较前值+2.1pct。开工有所回落,源于前期弱拿地传导以及高基数影响,维持20 年新开工同比+4.6%判断;单月竣工回落,维持竣工迎来趋势性修复判断,维持20-21 年竣工同比+3.0%/+10.1%判断;11 月300城土地成交面积同比下降19%,溢价率8%,土地市场将降温、溢价率继续走低;投资继续高位略降,源于施工和土地购置费小幅放缓,维持20 年投资增速为+8%判断。

    销售、价格稳定,东部继续回暖、西部再次回升,行业集中度加速提升

    1-11 月销售面积同比+0.2%,较前值+0.1pct;11 月单月销售面积同比+1.1%,较前值-0.8pct,其中东部继续回暖、西部再次回升。1-11 月销售金额同比+7.3%,较前值持平;11 月单月销售金额同比+7.3%,较前值-2.4pct。1-11 月销售均价同比7.1%,较前值-0.1pct;11 月单月销售均价同比+7.1%,较前值-0.1pct。销售数据保持稳定主要源于:1)低基数效应,18M2-19M2 销售持续低基数;2)“因城施策”城市运营独立周期,城市周期此起彼伏、形成对冲;3)融资仍偏紧推动企业加大推盘以及促销力度。综合之下,我们维持20 年销售面积同比+0%判断。此外,11 月主流50 家房企销售金额同比+37%VS 行业同比+7%,“融资、拿地、销售”三重集中度跳增继续上演。

    单月资金来源改善,国内贷款走弱,但自筹资金走强、销售回款仍强

    1-11 月,资金来源同比增长7.0%,较前值持平,主要源于融资边际宽松下自筹资金低位回升以及销售回款持续较强共同支撑。11 月单月资金来源同比+6.5%,较前值+0.5pct,有所改善。11 月分结构来看,国内贷款同比-17.1%,较前值-11.9pct,连续5 月下降,并再创年内新低,表明开发贷总体仍然偏紧;自筹资金同比+8.0%,较前值+6.8pct,表明公司债等融资有所改善;销售回款端,个人按揭贷款同比+12.2%,较前值-6.4pct,连续6 个月保持两位数增长;定金及预收账款同比+15.4%,较前值+2.5pct,创下半年以来新高,按揭款、定金及预收款同比增速整体仍保持年内较强水平,对资金来源继续形成支撑。 综合考虑到国内外流动性宽松预期以及统计司原司长盛松成表示“前房地产调控政策不宜进一步大幅收紧”等表态,我们维持行业资金边际改善的判断。

    投资建议:投资略降、量价稳定、资金改善,重申行业推荐评级

    2019 年主流房企销售持续超预期,预判2020 年销售仍将保持稳定,龙头集中度继续提升,20 年EPS 上修概率加大,强化年底估值切换行情;预判2020 年政策小松可期、筑底改善,近期MLF、OMO、LPR 降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12 月政治局会议未提房地产、12 月经济工作会议重提促房地产平稳健康发展,增强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位:1)主流房企19/20 平均PE 仅6.8/5.4 倍,NAV 折价20-70%;2)主流房企股息率达18A4.3%和19E5.5% vs. 10Y 国债3.3%;3)板块PE 处于12 年以来0.5%分位 vs. 沪深两市17%。我们重申推荐评级,推荐:1)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、首开股份;2)物业管理:中航善达、新大正,建议关注:保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务;3)商业地产:大悦城、新城控股。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。