房地产行业-中央经济工作会议点评:政策因城施策式改善或继续推进、重视高质量周转房企和存量市场引致的下游机会

类别:行业 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/刘义/李洋/路畅 日期:2019-12-16

摘要:经济下行压力加大背后,“周期性问题”或较前期更严峻;防风险重要性高,当前我国对房地产调控的基调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”不会变,这或是区间管理思维,“区间管理”才给了因城施策以政策微调的空间;“因城施策”表述前面增加“全面落实”,我们认为一方面明年的政策边际改善来源于因城施策,另外一方面,权责或下放,地方政府具备微调政策改善的空间,但政策仍受制于“稳房价”,也即房价上涨不具备过去周期的弹性,这对于地产股的配置就需要从现金流出发,选择高质量周转型公司;判断土地供应方面的改革会从“关注增量过度到“更注重存量”,需重视城市更新、老旧小区改造等存量更新带来的机会;区域城市圈仍是未来发展的核心;根据招商证券房地产组全行业现金流模型,配置三类“好公司”。

    事件:

    2019年12月10-12日中央经济工作会议举行,其中提及“坚持稳中求进工作总基调,坚持以供给侧结构性改革为主线,推动高质量发展,扎实做好“六稳”工作,保持经济社会持续健康发展,三大攻坚战取得关键进展,精准脱贫成效显著,金融风险有效防控,生态环境质量总体改善”等内容。

    点评:

    一、经济下行压力加大背后,“周期性问题”或较前期更严峻。从表述的变化上看,相较四月份政治局会议“更多是结构性、体制性的”的表述,对于经济下行压力加大的影响因素之“周期性问题”的提法更突出了。这与我们对明年“周期之母”房地产销售和投资下行压力加大的判断一致,这虽是短期问题,但或是政策出现超市场预期边际改善的前提。

    本次中央经济工作会议对当前经济形式的表述为:“…结构性、体制性、周期性问题相互交织,“三期叠加”影响持续深化,经济下行压力加大”;今年4月政治局会议相关表述变为“…国内经济存在下行压力,这其中既有周期性因素,但更多是结构性、体制性的”。

    二、防风险重要性高,当前我国对房地产调控的基调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”不会变,这或是区间管理思维,“区间管理”才给了因城施策以政策微调的空间。

    本次经济工作会议较上次新增“必须强化风险意识,牢牢守住不发生系统性风险的底线”,而上次提及相关内容的时间为17年中央经济工作会议“当前我国要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,确保不发生系统性金融风险”。对于房地产而言,我们认为房价过快上涨和过快下跌都可能导致系统性风险,当前我国“房住不炒”,“稳地价、稳房价、稳预期”的基调不会发生变化,这或是一种区间管理思维,也是因城施策的前提,没有区间管理就没有因城施策的政策调整空间。

    三、“因城施策”表述前面增加“全面落实”,我们认为一方面明年的政策边际改善来源于因城施策,另外一方面,权责或下放,地方政府具备微调政策改善的空间,但政策仍受制于“稳房价”,也即房价上涨不具备过去周期的弹性,这对于地产股的配置就需要从现金流出发,选择高质量周转型公司(不囤地+无息负债驱动)。

    本次会议提出“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”,相较过去“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导”的表述新增“全面落实”,且新增“稳地价、稳房价、稳预期预期”等表述。

    四、判断土地供应方面的改革会从“关注增量过度到“更注重存量”,需重视城市更新、老旧小区改造等存量更新带来的机会

    本次经济工作会议在深化改革方面表述为“要改革土地计划管理方式,深化财税体制改革”,而去年经济工作会议相关表述为“深化国资国企、财税金融、土地、市场准入、社会管理等领域改革”;

    我们认为本次会议对土地改革的表述较之前更加明确,或因为《中华人民共和国土地管理法》今年已落地,未来或有两个要点:

    a.过去土地供应实际完成赶不上计划完成的现象或好转;

    b.另外,未来对于存量土地的供应或会更被重视,这和会议中:“要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房”相呼应。

    判断伴随明年棚改收尾,旧改及老破小等存量改善或将放量。

    五、区域城市圈仍是未来发展的核心

    本次会议继续强调“推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设”,且要扎实推进雄安新区建设。相较去年会议,本次会议未提及“西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起”等,且未提及年内政治局会议所提的“成渝都市圈”。

    投资建议:房地产销售排行榜对于选股的意义将大幅下降,权益投资者需要回归现金流为王,选择“增收还需增利”的标的。我们认为“经济,风险,民生”是房地产政策必须考虑的三大目标,而近期经济下行压力加大的权重或在上升,政策出现边际改善的概率在增加。“房住不炒”,“稳地价,稳房价,稳预期”的大基调不会变,将制约房价弹性,这个背景下,选择增收又增利的“好”公司。房地产销售排行榜对于选股的意义将大幅下降,权益投资者需要回归现金流为王,选择“增收还需增利”的标的。根据招商证券房地产组全行业现金流模型,配置:

    具备“持续内生性现金流创造能力”的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】,性价比角度万科更占优;边际改善型【金地集团】【华夏幸福】等;资源型公司仍可获取稳健回报,关注【华侨城A】等;精选“高质量杠杆”的弹性品种;(限制名单调出)

    风险提示:短期调控政策超预期,利率改善不及预期,长效机制推出超预期,三四线销量下滑大幅超预期。