房地产-政治局会议点评：强调稳定、未提地产 重申推荐

事件：

    12 月6 日，中央政治局会议指出：“2020 年是全面建成小康社会和‘十三五’规划收官之年，我们要实现第一个百年奋斗目标。”“全面做好‘六稳’工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间，确保全面建成小康社会和‘十三五’规划圆满收官。” “要坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架，坚持问题导向、目标导向、结果导向，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性，运用好逆周期调节工具。”“明年要坚决打好三大攻坚战，确保实现脱贫攻坚目标任务，确保实现污染防治攻坚战阶段性目标，确保不发生系统性金融风险。”

    点评：

    1、会议强调保持经济运行在合理区间，并且全文未提及房地产、预计房地产政策环境将边际改善

    12 月6 日会议指出：一方面，在宏观方面，“确保全面建成小康社会和十三五规划圆满收官”，“保持经济运行在合理区间”，“要坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架，坚持问题导向、目标导向、结果导向，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性，运用好逆周期调节工具”，“确保不发生系统性金融风险”，上述表述强调了运用好逆周期调节工具、确保不发生系统性金融风险、保持经济运行在合理区间，核心要求就是经济稳定。另一方面，在房地产方面，从2019 年年内政治局会议来看，4 月会议提及房地产（从严：重提房住不炒），7 月会议提及房地产（从严：重申房住不炒，新增不搞地产刺激），而本次12 月会议未提及房地产（强调经济稳定）；而从历年12 月政治局会议来看，2015 年提及房地产（放松：化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场），2016、2017 年均提及房地产（从严：加快研究建立长效机制），2018、2019 年均未提及房地产（强调经济稳定），因而无论是年内还是历年政治局会议表述来看，政府对于房地产行业的从严态度边际有所改善，并且强调稳经济下也就隐含房地产行业需稳定发展，预计房地产政策环境也将边际有所改善。

    2、近期经济和财政压力加大，预计小松可期、政策筑底改善，一城一策和资金环境或将逐步向好

    在我们的政策分析框架中，目前有两个领先指标给出了政策趋松的信号：1）“GDP 和GDP 24M-MA 增速差”，19Q3 该指标已持续6 个季度为负、并降幅已扩大至-0.5pct，以往该指标持续2 个季度为负即伴随政策放松，类似于2009/2012/2015 年；2）“全国财政支出和财政收入增速差”，3Q19 该指标已走阔至+6.1pct，临近2009（+9.5pct）/2012（+2.3pct）/2015（+7.4pct）年的风险位置，同样显示放松需求。目前经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严空间，预计2020 年政策小幅放松可期、政策将筑底改善。而近期政策行为来看也在持续验证政策边际改善的预判：一方面，一城一策再度密集推出，2019 年8 月开始，一城一策持续重现，且频率较密集、高低能级城市都有覆盖，政策手段包括：公积金放松、人才限购放松、普通住宅认定宽松等等；另一方面，在CPI 上涨过程中，MLF、OMO、LPR 连续降息，其中尤其5Y LPR 降息为后续按揭利率的下降指引了方向，同时近期央行行长易纲提到的房地产融资端的逆周期调节打开房企资金空间，预计房地产行业资金环境将边际改善。

    3、投资建议：强调稳定、未提地产，重申“推荐”评级

    2019 年主流房企销售持续超预期，预判2020 年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20 年EPS 上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020 年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR 降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12 月政治局会议未提房地产，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20 平均PE 仅6.5/5.2 倍，NAV 折价20-70%；2）主流房企股息率达18A4.5%和19E5.7% vs. 10Y 国债3.3%；3）板块PE 处于12 年以来0.5%分位 vs. 沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城、新城控股。

    4、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。