房地产12月基本面展望:房地产销售、推盘加速下行

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇 日期:2019-12-03

投资建议

    我们预计11 月全国商品房销售面积(统计局口径)同比持平,12 月将录得3%的同比跌幅,明年一季度跌幅可能进一步扩大至5-10%。

    理由

    11 月高频数字显示新房销售已出现加速下滑迹象。我们持续监测的60 个城市11月周均新房销售面积在去年不高的基数下仍出现9%的同比下跌(10 月+1%),其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同比-12%和+1%(10 月分别+4%和-5%)。

    10 个重点城市周均推盘量同比下滑9%,已连续两月录得接近10%的负增长。房企层面,11 月TOP10/20/30/50 房企销售额(克而瑞口径)同比增长18%/23%/27%/26%,显著强于行业平均水平,但较10 月增速(+29%/+31%/+32%/+31%)已边际放缓。

    我们判断12 月新房销售及推盘均将延续加速下行趋势。我们认为9、10 月份新房销售的韧性很大程度上与开发商抢推盘及降价促销有关,但11 月之后该因素对销售的提振效应已明显减弱,购房人观望情绪加深。往前看,我们判断伴随该效应的进一步减弱及基数的上行,12 月份实体市场将呈现更显著的降温趋势,高频销售及推盘数据跌幅料进一步加深,统计局的月度商品房销售面积也将同比转负,预计跌幅为3%(11 月在偏低基数下可能同比持平)。

    我们预计明年年内销售增速可能呈现“前低后高”的态势,年初同比降幅可能较今年四季度进一步加深。我们判断明年一季度销售端将延续今年四季度的下行态势,整体或录得5-10%的同比下滑(全年-4%),其中3、4 月份跌幅可能较1-2月更深。5 月后销售增速料边际回升,三、四季度有望持续上行

    盈利预测与估值

    当前我们覆盖的A/H 地产股分别交易于5.9/6.4 倍远期市盈率,估值处于历史低位。考虑当前基本面加速下行、政策调整空间加大且龙头房企增长稳健,我们建议投资者积极加配地产股,本月A 股重点推荐阳光城和中南,H 股重点推荐融创、旭辉,物业管理板块重点推荐碧桂园服务(此外我们仍维持对2020 年展望报告中提及的相应公司的推荐,具体请参考《2020 年展望:十大关键问题》)。

    风险

    按揭投放规模不及预期;宏观环境不确定性加大。