房地产12月投资策略:积极加仓 首选高成长、低估值龙头

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇 日期:2019-12-03

投资建议

    我们看好当前时点地产板块的风险收益,建议投资者积极加配地产股,本月A股重点推荐阳光城,中南建设;H 股重点推荐融创、旭辉;物业管理板块重点推荐碧桂园服务。(此外我们仍维持对2020 年展望报告中提及的相应公司的推荐,具体请参考《2020 年展望:十大关键问题》)。

    理由

    行业基本面加速下行,政策端调整空间加大,提示当前为配置地产板块良好时机。

    11 月以来的高频数字显示实体市场销售已呈现加速下行迹象,推盘亦呈现持续下滑(具体数字可参阅我们12 月基本面展望报告)。同时近期部分城市已出现楼市政策的边际正向调整(例如佛山对本科以上学历放松限购、广州允许个税与社保“互证”等)。往前看,我们判断后市行业基本面将延续下行态势,政策端在“因城施策”的框架下也将有更大的灵活调整空间,进而提振市场预期并带动板块估值进入修复通道。

    我们判断地产板块本轮有望实现40%以上正收益,主要考虑到:

    龙头房企销售、盈利增长稳健,盈利切换可获20%以上收益。11 月TOP10/20/30/50 房企销售额(克而瑞口径)同比增长18%/23%/27%/26%,增速仍显著强于行业。我们预计所覆盖房企今、明两年均将实现20%以上盈利增长。

    地产股估值和仓位均处低位,估值倍数修复亦有至少20%空间。当前我们覆盖的A/H 地产股分别交易于5.9/6.4 倍远期市盈率和43/34%的NAV 折让,均处在历史低位。从历史经验看,地产股在估值倍数修复时通常将修复至估值中枢(8.7/6.5 倍远期市盈率和23/41%的NAV 折让)以上,这意味着当前估值水平将至少上修20%。

    龙头房企平均可实现约5%的股息收益率。我们测算所覆盖A/H 地产股2019年平均股息收益率分别达4.6%和5.4%。

    盈利预测与估值

    维持个股盈利预测和目标价不变。

    风险

    宏观环境不确定性加大;按揭投放规模超预期收缩。