房地产-百强房企2019年11月销售数据点评:重点房企韧性犹存 市场热度有所回落

类别:行业 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/韩笑 日期:2019-12-02

核心观点

    亿翰数据显示,2019 年11 月百强房企单月销售金额环比下降0.5%,同比增长22.1%,同比增速较10 月降低5.7 个百分点;1-11 月累计销售金额同比增长16.9%,增速较1-10 月上升0.03 个百分点。百强销售增速平稳回落,但依然维持一定韧性,且TOP30 领先优势扩大,进一步强化行业头部格局。我们认为随着市场总体热度回落,2020 年“因城施策”环境下流动性和需求端利好共振值得期待。

    百强销售维持韧性,行业格局延续分化

    2019 年11 月百强房企(公司可比口径)单月销售金额同比增长22.1%,增速较10 月降低5.7 个百分点,单月环比下降0.5%。1-11 月累计销售金额同比增长16.9%,增速较1-10 月上升0.03 个百分点。百强房企单月销售金额中43 家环比下滑,较10 月减少5 家,31 家同比下滑,较10 月增加2 家,说明销售韧性更加体现为头部房企的销售强度。

    TOP30 领先优势扩大,金科、中南、滨江、蓝光、阳光城单月增速居前11 月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比增长28.7%、30.7%、51.7%、28.5%、-9.5%、11.3%,增速较10 月分别-3.5、+3.1、+7.9、-6.6、-36.5、-0.6 个百分点,增长主要体现在TOP30 房企。11 月单月同比增速靠前的主流A 股上市房企为金科股份122%、中南建设93%、滨江集团59%、蓝光发展52%、阳光城47%;1-11月累计同比增速靠前的为华发股份45%、金科股份42%、阳光城37%、中南建设35%、招商蛇口33%、金地集团31%。目前A 股房企中,阳光城、金科已经提前完成全年目标。

    市场景气度延续回落,需求托底意愿如期增强

    11 月市场总体景气度延续回落,全国43 城11 月新房销售面积同比下滑2.6%,同比增速较10 月回落14.1 个百分点。一、二、三四线城市分别同比+22.4%、+2.0%、-15.4%,增速分别较10 月+12.2、-18.4、-17.6 个百分点。11 月以来各地因城施策继续强化,深圳放宽普宅认定标准,广州、成都、南京、佛山、云南等限购、人才政策调整。我们在年度策略中强调,2019 年开始房地产行业进入供给侧改革,更加需要需求端稳定,2020 年我们可以期待各地在行业政策和利率政策上的共振改善。

    平稳孕育分化,拥抱存量价值

    展望2020 年,我们认为“因城施策”环境下流动性和需求端利好共振值得期待。龙头房企销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升,头部优势正在进一步凸显,今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑,我们认为地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。重点推荐:1、融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企:万科A、金地集团、华发股份、中南建设;2、存量资产核心品种: 大悦城、中航善达。

    风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性,行业基本面下行风险,部分房企经营风险。