10月房地产行业融资情况概述：债权缩量 非标紧收

　　房企资金端整体延续放缓态势。10 月到位资金14,580 亿元，同比+6.00pct，增速比上月略有下行。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-5.14pct、+1.13pct、+12.87pct、+18.64pct，增速较9 月分别-9.95pct、-5.11pct、-1.43pct、-9.21pct，融资缩减引起房地产开发到位资金稍有下降。10 月房企资金端整体有下行趋势，由于境内融资受限，对海外资金的需求仍在扩大。

    　　10 月房企重新开始通过转让项目股权回笼资金。2019 年1-10 月，大悦城、上海临港和ST 新梅成功实施定增，分别募集资金144.5亿元、161.1 亿元和53.68 亿元。在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压力，房企转让房地产项目股权或将迎来密集期，预计后续房企将更多地通过出售项目股权来回笼资金。

    　　10 月融资趋于冷静，单月总额下行。从23 号文出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资调控升级加码，至此，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下行。房企面临偿债高峰，资金压力进一步加大，行业格局也将持续分化。10 月房企融资总额423 亿元，同比减少14.0%，环比减少39.6%，融资进一步转冷。

    　　2019 年1-10 月，房企海外债发行规模为532 亿元，超出2018 年全年水平，同比增长35.31%，再创同期历史新高。7 月12 日发改委出台境外发债新规，部分房企境外发债渠道被切断，未来发行规模将有所放缓，10 月海外债发行规模为31.00 亿美元，环比上升24.65%，发行期限3.2 年，发债企业数量较上月明显增多。

    　　2019 年以来，海外债发行利率波动剧烈，10 月发行利率为9.00%，环比上升86bp，在境内融资受限的大环境下，企业海外融资的成本也水涨船高。

    　　10 月房地产信托融资规模持续走低。5 月以来政策调控持续加码，后半年监管升级影响显现，房地产信托降温显著，10 月成立数量378 个，募集资金482.12 亿元，环比下滑20.7%，占所有产品发行总额的28.07%，较9 月下降约3 个百分点。信托融资规模缩减，房企前端拿地将受到一定影响，预计对以非标融资为主的小型、民营、低评级房企冲击更大。

    　　融资成本分化明显，龙头企业优势愈发显著。融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。