物业管理行业报告:顺周期扶摇而上的蓝海板块

类别:行业 机构:川财证券有限责任公司 研究员:陈雳 日期:2019-11-16

核心观点

    行业规模:存量丰富,增量进入加速释放期

    物管行业作为房地产开发链条的后周期节点,市场增量滞后于商品房新开工及销售情况。我国2016 商品房销量增速达22.5%,2017 年实现销售面积16.94亿方,2018 年在高基数效应下,销量依然实现1.3%的正增长。对应2016-2018年的销售规模,未来两年物管行业将进入高速扩张期。截至2018 年末,我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备20%的提升空间。随着区域性经济的崛起,保守估计2021-2030 年商品房年均需求中枢逐渐回归至9-10 亿方的合理水平,行业规模、业绩想象空间巨大。

    业务发展:基础服务稳步提升,增值服务锦上添花

    近几年,头部物业公司积极拓展多元化业务,基础物业服务稳增的同时,增值服务表现亮眼。一方面,头部公司更趋向于结合自身优势,进行“量身定制”的选择增值服务,由单纯的增量转为质量共同提升。另一方面,增值服务具备高毛利、覆盖广等特点,后续有望成为新的业绩增长点,带动物业公司整体盈利水平向好。

    竞争格局:资源加速整合,集中度进一步提升

    2015-2018 年,物业百强管理面积均值由2361.5 万方增长至3718.1 万方,市占率由28.42%提升至38.85%。我们认为集中度的提升主要源于:(1)物管行业头部公司多拥有关联开发商,充分受益于开发商内部“输血”带来的内生性增长。在房地产开发商集中度提升的带动效应下,行业资源逐步向物管头部倾斜;(2)借助资本优势推动物管企业实现规模化扩张。近两年行业头部公司逐步掀起上市潮。从募集资金的用途来看,约50%-60%用于收并购、10%-20%用于发展增值服务。不论是收并购,还是资本助推下的增值业务,均为头部企业带来规模优势,带动行业集中度进一步提升。

    “品牌、科技、人才”成为公司竞争的新生力量

    目前,物业公司积极提升自身服务品质及管控能力以塑造良好的公司品牌。一方面,品牌效应可以为关联开发商的项目提供加持作用;另一方面,品牌效应已成为竞争第三方资源的重要因素。我们认为,随着增量市场逐步向存量市场转化,继规模之后,品牌优势将成为公司新的核心竞争力之一。随着人力成本的逐步攀升,基础物业服务的利润水平受到压制。通过“科技创新+人才战略”,物业公司既可以实现提效降本,又可以抢占增值业务。将人才战略与科技创新相结合的模式,或成为未来行业发展的重要途径。

    风险提示:商品房竣工不达预期;人力成本持续提升;多元化业务拓展失败带来的风险等。