深度*行业*房地产10月报:开竣工加速回升 销售韧性超预期

类别:行业 机构:中银国际证券股份有限公司 研究员:晋蔚 日期:2019-11-15

  2019 年1-10 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长10%和10.3%,销售面积和金额同比分别上升0.1%和7.3%,投资增速小幅下滑外,其余指标全面回升。10 月竣工面积同比上升19.2%,创三年来新高,符合我们前期对于竣工回暖的判断:伴随2016-17 年大量开工工程进入竣工期,主流房企2019 年竣工计划增速上升,新开工与竣工的背离将逐步收窄;竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10 月单月销售面积增速1.9%,前10 月累计销售面积增速0.1%,年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为:1)三四线城市销售韧性强于预期,棚改暂停未造成断崖式下跌;2)融资收紧背景下房企加强推货力度,去化率上升;3)“因城施策”

      政策指导下,部分城市销售热度回升。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设、大悦城;地产交易服务商:我爱我家等。

      支撑评级的要点

    2019 年1-10 月,全国完成房地产开发投资109,603 亿元,同比增长10.3%,较1-9 月回落0.2 个百分点。其中,住宅投资80,666 亿元,同比增长14.6%,较1-9 月回落0.2 个百分点,占房地产开发投资的比重为73.6%。10 月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为8.8%、23.2%及20.2%,分别较上月下降1.7、上升16.5 及12.6 个百分点,投资增速仍维持较高水平,但预计下降趋势将持续;10 月竣工面积同比上升19.2%,创三年来新高,符合我们前期对于竣工回暖的判断:伴随2016-17 年大量开工工程进入竣工期,主流房企2019 年竣工计划增速上升,新开工与竣工的背离将逐步收窄;竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10 月土地购置面积同比增长12.8%,较上月提升1.6 个百分点,低溢价率下土地投资意愿上升。

    1-10 月的商品房销售面积为133,251 万平方米,同比上升0.1%;销售额为124,417 亿元,同比上升7.3%;较上月扩大0.3 个百分点;销售均价为9,337 元/平米,同比上升7.2%,较上月扩大0 个百分点。10 月单月销售面积增速1.9%,前10 月累计销售面积增速0.1%,年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为:1)三四线城市销售韧性强于预期,棚改暂停未造成断崖式下跌;2)融资收紧背景下房企加强推货力度,去化率上升;3)“因城施策”政策指导下,部分城市销售热度回升。

    1-10 月,房地产开发企业合计资金来源为145,151 亿元,同比上升7%,较1-9 月回落0.1 个百分点。从各资金来源同比来看,1-10 月累计数据中,国内贷款同比上升7.9%,较1-9 月回落1.2 个百分点;利用外资同比上升63.8%,较1-9 月回落78.1 个百分点;自筹资金同比上升3.3%,较1-9月回落0.3 个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升9.1%,较1-9 月扩大0.3 个百分点,其中,1-10 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升9.4%和上升14.1%。

      评级面临的主要风险

    房地产行业融资收紧超预期,三四线景气度下滑超预期。