2019年10月房地产开发与销售数据点评:投资增速小幅下降 高周转下销售、新开工韧性较强

类别:行业 机构:群益证券(香港)有限公司 研究员:沈嘉婕 日期:2019-11-15

10 月全国房地产销售面积为1.41 亿平方米,MOM-18.8%,YOY+1.94%,同比增速较9 月下降1 个百分点;销售金额为1.29 万亿元,MOM-19.8%,YOY +9.71%,同比增速较9 月上升0.3 个百分点。10 月房地产销售均价为9185.6 元/平米,MOM-1.24%,YOY+7.62%,销售均价连续3 个月环比下降。在开发商加大供应量甚至降价销售的情况下,目前整体销售增速仍然维持正增长。

      开发投资增速小幅下降,土地购置面积增速稳健、新开工面积增速反弹

    10 月份房地产投资金额为1.16 万亿元,MOM-13.6%,YOY+8.8%,增速较9月下降1.7 个百分点,10 月份房地产投资端表现稳健。累计来看,1-10 月房地产投资金额为10.96 万亿元,YOY+10.3%。

      10 月份土地购置面积为0.29 亿平方米,MOM-8.9%,YOY+12.8%;当前土地溢价率处于低位,开发商适当补充土储,因而土地购置面积同比增速好转。1-10月累计土地购置面积为1.84 亿平方米,YOY-16.3%,降幅较1-9 月收窄3.9 个百分点。

      10 月份全国房地产新开工面积为1.99 亿平方米,MOM-3.1%,由于去年同期基期较低,叠加今年开发商加快周转的因素,10 月新开工YOY+23.2%,同比增速较9 月大幅提升16.5 个百分点。1-10 月累计新开工面积YOY+10%,增速较1-9月上升1.4 个百分点,但由于今年土地购置面积降幅较大,新开工增速仍面临下行压力。

      10 月房地产开发企业到位资金1.46 万亿元,YOY+6%,增速较9 月回落4.8个百分点。其中国内贷款1599 亿元,YOY-5.2%,同比增速今年以来首次出现负增长,表明银行贷款渠道仍旧受到严格控制;而来自定金和预付款的资金为5286亿元,YOY+12.9%,在银行和信托融资仍处于严控的状态下,开发商加快销售回款来保证现金流。

      虽然在开发商加快周转的策略下,当前销售和新开工超预期,但是从到位资金看,开发商融资环境仍较为紧张,房地产市场整体仍处于严控的状态。在政策影响下,当前土地溢价率和房价涨幅均有所回落;为维持市场平稳运行,部分城市限购政策已有所放宽。我们认为后期房地产调控政策以维稳为主,虽然难以全域放松,但是部分房地产下行压力较大的城市的政策将边际改善。目前行业整体估值较低,建议把握行业估值修复的机会,推荐万科A、保利地产等龙头个股。