房地产行业点评：行业热度延续 开竣工均加速

　　投资要点

    　　事件：统计局发布2019 年1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况：

    　　2019 年1-10 月份，全国房地产开发投资109603 亿元，同比增长10.3%，增速比1-9 月份回落0.2 个百分点。房屋新开工面积185634 万平方米，同比增长10.0%，增速加快1.4 个百分点。商品房销售面积133251 万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1-9 月份为下降0.1%；商品房销售额124417 亿元，同比增长7.3%，增速加快0.2 个百分点。

    　　点评：

    　　10 月销售数据好于预期。销售单月增速持续为正，单月销售面积增速为1.9%，单月销售金额增速9.7%，环比分别回落1.0 个百分点、提升0.3 个百分点，单月销售面积增速连续4 个月为正，好于预期。我们判断销售数据好转与房企加快推货及中西部表现超预期相关。从累计数据看，2019 年1-10 月份，商品房销售面积133251 万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1-9 月份为下降0.1%；商品房销售额124417 亿元，增长7.3%，增速加快0.2 个百分点，销售数据好于预期。

    　　单月新开工、竣工增速回升明显：1-10 月房屋新开工面积185634 万平方米，增长10.0%，增速加快1.4 个百分点；单月新开工面积同比增长23.2%，增速回升16.6 个百分点，创2018 年9 月以来新高。竣工数据看，1-10 月房地产竣工面积同比增幅为-5.5%，降幅比1-9 月份收窄3.1个百分点；竣工单月同比增幅为19.2%，连续3 个月转正，且增幅持续扩大。竣工好转将有效提振地产下游产业链的需求，利好物业管理板块。

    　　投资增速保持高位，但回落趋势不变。1-10 月份，全国房地产开发投资109603 亿元，同比增长10.3%，增速比1-9 月份回落0.2 个百分点。我们判断整体投资增速Q4 维持回落趋势：1）19Q3 土地市场开始降温，递延付款下导致土地购置费惯性回落；2）新开工增速自19Q1 以来略有下滑。

    　　土地数据各个口径之间偏差较大。高频口径：1）统计局数据，1-10 月土地购置面积18383 万平方米，同比下降16.3%；土地成交价款9921亿元，同比下降15.2%。2）中指院数据：1-10 月全国300 城土地出让金总额为38993 亿元，同比增长16%。递延口径：1）统计局数据，1-9月土地购置费累计32012 亿元，同比增长19.6%；2）财政部数据，1-9月国有土地使用权出让收入同比增长5.8%。

    　　投资建议：预计2020 年政策将趋于平稳，政策严厉程度与市场热度反向。房企表现将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、荣盛发展，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产、建发国际集团、金地商置。

    　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险