10月房地产数据点评:投资增速如期滑落 销售增速继续收窄

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇 日期:2019-11-14

  事件

      国家统计局公布1-10 月房地产销售与开发投资数字。

      评论

      单月销售面积在低基数下同比小增,增幅持续收窄。10 月单月全国商品房销售面积在低基数下同比增长1.9%(其中住宅同比+4.4%),较9 月(+2.9%)收窄,1-10 月累计同比增速转正(至0.1%,1-9 月-0.1%)。分城市看,我们监测的样本一二线城市高频数据显示10 月新房销售面积同比增长4%(与9 月持平),隐含三四线城市同比增长1%(9 月+5%)。我们认为开发商降价促销与集中推盘的情况在10 月份有所延续,一定程度上支撑了销售整体保持平稳,但受此影响商品房销售均价已连续三个月环比下行(10 月为9,186 元/平米)。往前看,我们近期调研发现楼盘到访量、去化率等领先指标已显著走弱,预示11-12 月销售将呈现下行趋势,且伴随基数走高可能录得同比下滑。

      投资增速如期下行,新开工面积剔除低基数影响后同比增长约10%,竣工提速。

      10 月房地产开发投资额同比增长8.8%,较9 月单月(+10.5%)收窄1.7 百分点,1-10 月累计同比增长10.3%(1-9 月+10.5%)。10 月房屋新开工面积同比增长+23.2%(9 月+6.7%),我们认为剔除低基数影响后增长约10%,同时1-10 月新开工累计同比增速扩大至10.0%(1-9 月+8.6%)。房屋竣工面积单月亦录得19.2%的高增长(9 月+4.8%),我们判断实际物理竣工在今年四季度进入加速通道,且明年有望维持良好增长势头(具体请参考我们发布的《2020 年展望:十大关键问题》)。

      10 月土地购置面积同比增长12.8%(9 月+10.4%)。从领先指标看,10 月300 城居住用地成交面积同比下滑趋势暂缓(10 月+6%,7/8/9 月分别-6%/-10%/-14%),但溢价率仍维持低位(10%),且流拍率(4.4%)较前几月攀升。我们认为土地市场和实体市场的降温可能令新开工增速走弱,投资增速受土地购置费规模缩减的拖拽亦将边际下行,但考虑建安投资将延续稳健增长,其下行幅度应相对有限。

      房企到位资金总体稳健,定金及预收款、个人按揭贷款均延续同比增长。10 月房企到位资金同比增6.0%(9 月+10.8%),1-10 月累计同比增长7.0%,较1-9 月(+7.1%)小幅收窄。分项来看,10 月国内贷款同比下滑5.2%(9 月+4.8%),但定金及预收款(同比+12.9%),个人按揭贷款(同比+18.6%)仍呈稳健增长态势。

      建议积极加配地产股。当前基本面温和向下、政策取态平稳、地产股仓位与估值均较低(我们覆盖的A/H 地产股当前分别交易于5.9/6.3 倍远期市盈率),是为板块风险收益上佳情形;若销售今年内或明年初失速下滑(虽然此情形可能性较低),则有望带来由政策积极预期主导的板块整体性估值扩张和更为强劲的反弹。

      在此环境下我们认为板块上行机会显著高于下降风险,建议投资者积极加配在资源价值、扩张能力、成长性、防御性方面表现突出的优质个股。A 股重点看好保利、金地、阳光城、中南、万科,H 股重点看好融创、中海、华润、龙湖、旭辉、时代、金茂。

      风险

      按揭投放规模大幅收缩;地产调控政策超预期收紧;宏观环境不确定性加大。