基础设施和房地产产业2020年投资策略:周期微复苏优选稳定 竣工大拐点深耕存量

  2020 年,资金和政策都有望推动产业链稳步运行,而竣工拐点的出现和存量不动产运维更新是成长性亮点。同时,能够贡献稳定业绩的机场、水电、火电行业龙头也具备投资价值。

       地方财力改善有望推动基建投资回暖,庞大施工面积确保开发投资增速持续。

      2019 年,基建投资增速乏力。展望明年,随着政府性基金收入的改善,逆周期调节政策继续发力,我们相信基建投资将小幅提升。单位面积建安投入的可能提升,企业积极加大开发的意愿,都将推动建安相关投入持续增长。我们预计,2019/2020 年房地产开发投资将分别同比增长10.2%和5.8%。

       拥抱竣工和深耕存量:更确定,更持久,更友好的产业投资机遇。和新开工计划不同,竣工计划确定性很强。随着企业拉长开发周期边际影响基本结束,我们预计未来3 年竣工交付规模将温和上扬,以填补过去2 年多4 亿多平方米的竣工缺口。我们预计,2019/2020/2021 年竣工面积增速分别达到-2.4%/7.0%和12.1%。存量房屋维护、改造、更新的需求可能超出市场预期,我们透过“以房查房”的新测算思路,估算我国存量住房规模达到373 亿平米。而且,相比增量开发,交付和存量更新养护的政策环境显然更加友好,老旧小区改造成为国家鼓励方向。

       竣工拐点和存量运维利好建材和物业管理板块。开发流程精装修率提升,集采成为趋势,建材行业集中度有望提升。玻璃周期领先竣工3-6 个月,供给侧改革力度较大,目前价格持续上涨,供求关系改善。新房涂墙受益于竣工拐点,旧房重涂受益于老旧小区更新,涂料行业有望走出周期低谷。且涂料行业集中度开始提高,内资公司不断抢占外资份额。物业管理受益于居民消费升级,龙头公司市占率尚低。品质企业毛利率稳定,科技赋能潜力巨大,内外兼修,高速成长。

       周期稳定,把握“增量”低估值蓝筹的反弹机会。长期来看,基础设施建设和房地产开发活动都面临真实需求及政策双重天花板,但短期而言,板块估值具备吸引力,影响板块至关重要的资金成本,在2020 年也易跌难涨。我们预计,房屋销售表现平稳,开发企业盈利能力深度分化,高信用龙头公司前景看好。

      建筑央企估值已经在历史底部区域,铁路和城轨投资确定性较强,设计领域龙头公司市占率提升。水泥受益于投资走稳,需求保持韧性,供给稳定,盈利有望释放。

       风险因素:2020 年货币环境趋紧,企业资金成本上升,威胁盈利能力和资产负债表的风险。经过多年发展,基础设施和房地产的长期增量空间已经不大,大多数致力于增量市场耕耘的企业中长期估值难有提升空间。

       三条主线,掘金基础设施和地产产业链。沿着三条主线:一、配置交付端,深耕存量成长性机会;二、增配稳定经营的公用事业和交运部分板块;三、择机把握地产开发和建筑蓝筹的反弹机会,我们看好基础设施和地产产业链2020年的结构性机遇,推荐中航善达、绿城服务、中海物业、北新建材、东方雨虹、蒙娜丽莎、三棵树、保利地产、华夏幸福、世茂房地产、中国建筑、中国中铁、海螺水泥、西部水泥、川投能源、长江电力、韵达股份和深圳机场。