房地产行业2019年1-9月运行数据点评-适应地产新常态

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2019-10-21

未来很长时间内,稳,都可能是我们解读房地产行业基本面运行的关键词。继续推荐参与地产股的反弹,看好高信用行业龙头。

    销售继续景气,高销量确保房价稳定运行。9 月单月,商品房销售额同比增长9.4%,推动前三季度商品房销售额同比增长7.1%,增幅较前8 月有所扩大。我们判断,按揭利率不会继续上行,四季度可销售资源充裕,房价和销量都将整体保持平稳。

    融资快速收紧趋势已经确认结束。我们认为,未来地产企业资金成本将整体维持稳定,或在目前基础略有下行(但已经较今年上半年明显提升)。本轮融资收紧时间较短,速度较快,使得企业保持开发投资行为,土地市场走向理性。2019年前三季度,房地产开发投资同比增长10.5%。

    竣工面积缓慢复苏。2019 年前9 月,房屋竣工面积同比下降8.6%。9 月单月,竣工面积同比增长4.8%。竣工面积复苏趋势符合预期,但复苏速度远不如年初预料的快。这说明开发周期被不断拉长,竣工高峰趋于平滑。竣工复苏对于地产后周期产业是好消息,但我们仍需个别判断后周期产业和新房空置率、二手流转率、开发企业应付款等因素的关系。

    适应地产新常态。我们预计,在未来很长的时间里,由于政策调控能力越来越强,房价既无明显上升也无明显下降,土地市场也将保持稳定。稳,可能会成为我们每个月去解读房地产数据时共同的关键词。

    风险因素:在地产新常态之下,房地产企业盈利能力逐渐下降的风险。

    继续推荐参与地产股的反弹,推荐高信用行业龙头。在判断投资时间点时,行业融资成本变化的方向至关重要,且按揭利率一般和企业资金成本同向变动,资金成本向下的初期配合地产股低估值,可能意味着板块的机会。在选择个股时,我们相信,资金成本、建安成本控制能力、产品定价能力等,都将更加重要。我们看好高信用的地产开发龙头,推荐保利地产、华夏幸福、招商蛇口、世茂房地产、龙湖集团、万科A 等。