蓝光发展(600466)：嘉宝成功分拆上市 拿地结构明显优化

事件：近日公司发布公告，控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（简称“蓝光嘉宝”）向香港联交所主板递交公开发行H 股股票及上市申请并获香港联交所批准，之后蓝光嘉宝于2019 年10 月18 日在香港联交所主板上市交易。上市首日，蓝光嘉宝上涨15.0%，按收盘价计算市值为73.04 亿港币。

    蓝光嘉宝成功上市，为母公司提供分项估值基础。此次蓝光嘉宝IPO 共计发行4291.6 万股，发行价为37.0 港币，净募资额为15.9 亿港元，发行完成后蓝光嘉宝股本增加至1.7 亿股，公司间接共计持有蓝光嘉宝1.2 亿股，占发行后总股本的67.5%。2018 年蓝光嘉宝收入为14.6 亿元、净利润为3.0 亿元，2016-2018年收入复合增速为49.2%，净利润复合增速为70.6%。蓝光嘉宝顺利上市，为公司提供了分项估值的基础。我们预计2019 年蓝光嘉宝实现净利润为4.1 亿元，按25 倍PE 估值及控股比例计算，预计能为公司带来69 亿的分项估值增量。

    蓝光嘉宝位居四川省物业服务TOP1，盈利能力业内领先。蓝光嘉宝2019 年位列中国物业服务百强企业第11 位，四川省物业服务百强企业第一位，是西南地区领先的物业服务企业。截至2019 年6 月末，蓝光嘉宝在西南地区及四川省的在管面积分别为4261 万方及3419 万方。截至2019 年6 月末，公司总在管面积为6331 万方，增长势头强劲。2018 年蓝光嘉宝的毛利率、净利率分别为33.2%和20.5%，位居物业管理行业前列。

    拿地结构明显优化、完成全年销售目标无虞。2019 年1-8 月，公司新增38 个项目，进一步扩大华东、华南区域新二线以及强三线城市的土储占比，新增计容建面572.5 万方，同比减少33%，拿地总地价220.3 亿元，同比增长23%，平均楼面地价4305 元/平方米，同比增长64%，拿地结构明显优化。根据克而瑞数据，2019 年1-9 月公司销售金额771 亿元，同比增长12%，实现销售面积828 万方，同比增长17%，已完成全年1100 亿销售目标的70%。

    盈利预测与投资建议。预计2019-2021 年EPS 分别为1.15 元、1.79 元、2.29元。考虑到公司土储结构优化、物业成功分拆上市，给予公司2019 年7 倍估值，目标价8.12 元不变，维持“买入”评级。

    风险提示：房产销售回款不及预期、融资不断收紧、蓝光嘉宝估值偏低等。