房地产行业:金九销售成果亮眼 融资态势依旧偏紧

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋/郭镇 日期:2019-10-20

  房企销售:金九销售成果亮眼,重点房企冲刺全年目标

    9 月重点跟踪房企同比增长34.0%,增速较8 月进一步扩大12.1pct,1-9 月累计同比增长17.4%,自6 月以来重点跟踪房企单月及累计同比增速持续扩大。金九银十历来为房地产销售旺季,在房企持续坚定推盘叠加低基数情况下,9 月重点房企销售表现不俗。19 年3 季度龙头房企销售均价同比下降6.0%,为自16 年4 季度以来首次出现价格下跌,也是自14 年1季度以来最大单季度价格跌幅。自9 月下旬以来,市场上有关房企以价换量的传闻屡见不鲜,而这一传闻也一定程度上从经营数据上得到验证。

    房企拿地:土地投资力度继续下降,中小房企相对积极

    9 月土地市场溢价率继续下行,市场持续降温,我们统计的12 个房企拿地金额环比下降24%,同比下降36%,拿地力度(拿地金额/销售金额)下降至24%,布局一二线、三四线房企拿地力度分别降至29%、13%。本月拿地主要有三个变化:1)主流房企拿地占比下降,中小房企拿地相对积极;2)主流房企单月拿地力度均下滑至40%以下,但同时,8 月拿地最谨慎的三家房企9 月均有土地获取;3)招商蛇口、中南建设、金地集团单月拿地静态毛利率有所改善。

    房企融资:信托集中度提升,信用债、海外债融资成本边际上行

    9 月,各地方政府继续严查违规资金流入房地产,包括信托资金用于收购土地,行业融资态势依旧偏紧。从数据来看,A 股房企债权融资规模610亿元,低基数下同比上涨35%。从结构来看,信用债发行规模同比下滑58%,A 股房企非标融资同比上涨160%,非标主要以信托融资为主,从房地产信托整体融资规模来看,9 月同比下滑27%,上市房企占信托行业比重提升,头部房企融资优势逐步体现。从成本来看,9 月信用债、海外债成本小幅上升,信托融资受结构影响,成本继续回落。

    房企估值:多数房企上涨,华润、龙湖回归近期高点

    本月A 股及H 股房地产企业股价均表现较佳,板块相对收益为正。A股绝对收益为1.9%,相对收益为1.1%。H 股恒生地产类指数绝对收益为1.4%,相对收益为1.2%。个股方面,A 股主流房企当前估值普遍接近18年年初至今低点,而H 股主流房企中,碧桂园、中国海外发展等公司相对更接近低点,龙湖集团、华润置地当前估值已基本达到18 年年初至今高点。

    风险提示

      公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在一定差异,公司经营业绩及盈利情况不及预期;资金面政策收紧进一步加码。