房地产重大行业事件点评报告：销售正增长但边际趋缓；房企到位资金大幅回升 投资维持稳定

　　事件

    　　国家统计局发布2019 年1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。2019 年9 月单月销售面积1.73 亿平，同比增长2.9%（前值4.7%）；开发投资金额1.34 万亿元，同比增长10.5%（前值10.5%）；新开工面积2.06 亿平方米，同比增长6.7%（前值4.9%）。

    核心观点

    　　1. 商品房销售：

    　　9 月单月销售由于低基数维持了正增长，但增速收窄，不改市场边际趋冷；东部微幅回升，中部下降较为明显。9 月单月销售面积1.72 亿平，同比增速2.9%；1-9 月累计销售面积11.92亿平，同比下降0.1%，三季度以来累计降幅持续收窄。9 月销售由于低基数的原因维持正增长；但增幅较8 月略有收窄，其主要原因是实际销售动能是有所下滑的，目前房企加速推盘，一定程度上是在通过牺牲去化率来提升销售额的，同时各地市场都出现了分销增加的情况，表示了市场的确降温明显。从地区结构来看，东部地区1.0%，微幅回升0.1 个百分点；西部增速维持韧性，增速9.3%，下降1.8 个百分点；而中部增速明显收窄，单月增速为0.7%，下降了4.1 个百分点，整体来看中部的销售动能有持续走弱的情况。各大房企今年的销售回款任务较重，因此存在结构性降价促销的情况，9 月销售均价持续回落至9301 元/平方米，环比下降0.5%，已经连续2 个月环比下滑。由于去年基数较低，我们预计10、11 月销售将继续保持正增长，预计全年增速为0。

    　　2. 房地产开发投资、新开工：

    　　房地产投资保持韧性，新开工增速略有回升。9 月单月开发投资金额1.34 万亿元，同比增长10.5%，增幅与上月持平。投资保持强韧性主要是因为1）土地购置面积大幅增加，9 月单月增速高达10.4%（前值-0.6%），自今年1 月以来，首次出现单月正增长，企业补库存意愿较强。2）随着竣工高峰期的来临，施工建安投资增长较多。单月竣工增速4.8%，增幅扩大2 个百分点；单月施工面积增速为7.6%，由负转正。9 月新开工面积增速为6.7%，增幅扩大1.8 个百分点，不过累计同比增速持续下滑至8.6%。我们预计全年投资增速在7%，新开工增速在3%。

    　　3. 开发商资金：

    　　房企到位资金增速大幅提升，房款贡献巨大。9 月房企到位资金1.68 万亿元，同比增长10.8%（前值4.1%）。其中房款共7951亿元，同比增长18.2%，较上月增幅大幅提升了14.1 个百分点，持续反映了在融资环境保持低位运行的背景下，房企对销售回款的重视度很高，8 月开始的加速推盘初见成效。9 月新增中长期居民贷款4943 亿元，同比增长14.7%，较上月增幅扩大11.9个百分点，我们认为可能是由于10 月开始要使用LPR 的定价模式导致银行提前集中释放了一批贷款。另外，单月定金及预收款与个人按揭比回升到2.2，我们认为可能有较多项目加快了对首付款的缴纳速度。非房款8896 亿元，同比增长5.0%，较上月增幅提升了0.9 个百分点，其中国内贷款单月增速大幅下滑，自筹资金增速略有提升，体现了外部融资收紧的压力。

    投资建议

    　　货币政策持续宽松，整体板块估值仍处于相对底部，销售增速的持续正增长开始修正市场之前对地产的悲观情绪，建议关注地产板块机会。我们推荐三条主线：1）融资优势、内生性现金流覆盖力强，受行业融资政策影响较少的房企：金地集团、保利地产、万科A。2）业绩增长预期较高的公司：建议关注中南建设。3）现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司：建议关注绿城服务、中海物业、碧桂园服务。

    风险提示

    　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。