房地产行业点评报告:销售如期继续回暖 开发投资高位维稳 新开工施工回落

类别:行业 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:倪一琛 日期:2019-10-18

  投资要点

      10 月18 日,国家统计局发布《2019 年1—9 月份全国房地产开发投资和销售情况》:

      商品房销售:单月销售同比继续为正,全年销售或创新高1-9 月,全国商品房销售面积119179 万方,同比下降0.1%,降幅比1-8 月收窄0.5pct。9 月单月销售增速继续回正,带动销售面积累计增速降幅继续收窄,符合我们此前一直强调“由于去年Q3开始基数较低,同时行业整体环境好于去年,导致今年下半年销售增速压力减小”的判断。分结构看,1-9 月住宅销售面积增长1.1%,办公与商业分别下滑11.0%、13.7%;分区域看,1-9 月份东部与东北部地区分别下滑2.9%、5.9%,中部与西部分别增长0.5%、4.6%。我们认为,支撑1-8月销售韧性的或是地方政府的棚改与土储专项债,9 月份则在房企集中备货推盘与“以价换量”促销下,单月销售同比增长2.9%。展望后市,9 月以来部分区域有调控宽松迹象,考虑到整体市场情况依然较去年同期略好,四季度大概率能跑赢同期,全年销售面积有望与去年持平或微增。

      房企到位资金:增速回升得益于狠抓回款,外部融资继续收紧1-9 月,房地产开发企业到位资金130571 亿,同比增长7.1%,增速比1-8 月加快0.5pct。其中国内贷款19689 亿,增长9.1%;自筹资金42024 亿,增长3.5%;定金及预收款43877 亿,增长9.

      0%;个人按揭贷款19900 亿,增长13.6%。1-9 月房企到位资金增速较1-8 月回升的原因是资金来源的结构性调整,并非融资放松:9 月个人按揭,自筹资金、定金及预收款等内部融资渠道增速扩张,国内贷款增速在收缩,可见监管收严后,房企外部融资渠道持续受限,更加注重销售回款,在规范融资背景下,信用利差分化加剧,优质房企优势进一步凸显。

      土地市场:成交溢价率继续走低,Q4 及明年Q1 或是价值洼地1-9 月,房地产开发企业土地购置面积15454 万方,同比下降20.2%,降幅比1-8 月收窄5.4pct;土地成交价款8186 亿,下降18.2%,降幅收窄3.8pct。土地市场在8 月小幅回暖后,9 月成交量同比再度回升,但成交溢价率继续走低:据WIND 统计,9 月全国100 大中城市土地溢价率6.58%,较上月低位下降2.05pct,其中一线城市土地溢价2.77%(同比上升2.08pct),二线6.50%(同比下降0.13pct),三线城市10.94%(同比下降2.69pct)。9 月土地购置面积回暖,但成交溢价率持续走低,我们认为主要因为:1)低基数效应:18 年Q3 开始土地市场遇冷,因而9 月拿地增速增长压力减小;2)9 月宅地供地增多,且土地价格在低位:近5 年来,单月土地成交溢价率低于今年9 月只有18 年10 月(4.55%)与15 年3 月(6.21%),这2 次都是市场底部;3)融资分化传导至拿地分化,行业集中度进一步提升:融资分化将导致Q4 及明年Q1 房企拿地分化,此时是在手资金充足,有融资优势,且杠杆较低房企的补仓好机会。

      房地产开发投资:新开工继续回落、施工走弱、土地投资起支撑开发投资韧性犹存:1-9 月,全国房地产开发投资98008 亿,同比增长10.5%,与1-8 月持平;新开工继续回落:1-9 月,房屋新开工面积165707 万方,同比增长8.6%,回落0.3pct;施工有所走弱:1-9 月,房屋施工面积834201 万方,同比增长8.7%,回落0.1pct。展望Q4,受销售去化及融资压力,新开工高位下滑是趋势;竣工诉求较为刚性但或受制于紧资金,修复或低于预期;施工受新开工缩量及竣工交付双重挤压,增速继续回落是大概率事件,但8 月以来土地投资逐渐有起色,对开发投资起到一定的支撑,维持全年开发投资增速10%左右的判断。

      投资建议:9 月房地产相关数据整体较为抢眼,但总量数据维持高位的背后,应当关注结构上分化在加剧:住宅与商办分化,地域间分化,土地投资城市能级分化,房企融资分化等。我们认为,降速后的房企不再比拼规模,更加关注经营效率与风险控制,抓关键时点,比如Q4 的拿地机遇。建议关注管控优良,有较强融资优势的行业龙头:万科A、保利地产;及致力于降杠杆、优化内控、进入业绩释放期的优质一线:融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团。

      风险提示:三四线销售压力超预期,融资持续收紧超预期。