房地产行业：成交和土地市场景气度边际改善 按揭贷环境继续收紧

核心观点：

    政策环境综述：货币政策维稳，地方落户政策相继着地

    中央层面，央行行长易纲表示中国的货币政策要保持稳健的取向，不急于采用比较大的降息和量化宽松的政策，而财政政策方面，据财政部统计，19 年前9 月累计发行地方债4.2 万亿元，其中发行新增债券3.0 万亿元，发行进度99.43%，今年新增债券发行基本收官。地方层面，响应住建部提出在全国开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作，9 月共有21 个省市加强了对住房租赁市场的监管。发改委提出督促农业转移人口市民化任务较重的地区全面落实1 亿非户籍人口在城市落户政策，确保今年年底取得决定性进展，本月共有11 个省市全面放开或放松落户政策。

    成交市场综述：“金九”景气度有所改善

    根据房管局数据，9 月在26 城推盘同比下滑15.2%的情况下35 城成交面积同比由负转正上升8.0%，成交表现较好，中指院开盘去化率也继续回升至70%。分线来看，一线继续走弱而二线表现较好，三四线有所改善。推盘方面，各线城市推盘同比均下滑，其中一线、二线、三四线分别下滑26.9%、8.4%、32.5%，而成交方面，一线同比下滑17.0%，降幅较8 月扩大4.2 个百分点，二线同比上升23.7%，涨幅较上月扩大21.1 个百分点，三四线同比上升1.9%，较上月由负转正。

    土地市场综述：土地市场热度回暖，单月供销比下降

    根据中指院数据，19 年9 月宅地市场有所回暖，300 城宅地供需均从8 月的同比下降20%左右回升到同比持平，单月供销比回落至1.27，流拍率有所回落。分线来看，一二线城市宅地市场继续维持较高热度，供需同比均上涨，其中一线在去年低基数下成交同比大幅上涨119%，而三四线宅地供需同比均继续下滑，市场热度继续回落。

    资金环境综述：房贷利率继续上涨，按揭贷环境边际收紧

    按揭贷方面，融360 数据显示， 9 月份35 重点城市首套房按揭贷利率环比上涨4bp，二套房按揭贷利率上涨5bp，按揭贷方面流动性有所收缩，预计下半年在严监管的情况下房企资金环境仍将收紧，融资政策的收紧会使得资源向头部企业集中，使得龙头房企多元化融资优势进一步凸显，从而加大竞争优势。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。