房地产行业专题研究报告:房地产行业运行指标定量预测

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国/李金哲 日期:2020-10-29

我们预计,2021 年房地产开发投资、土地出让金、新开工面积、竣工面积和商品房销售额将分别同比增长6.1%、5.7%、2.0%、6.0%和0.2%。

    我们复盘我们在2019 年底预测2020 年行业运行的结果,比较2020 年行业实际情况,总结经验,再对2021 年行业的主要运行指标进行预测。

    我们预计2021 年土地出让金同比增长5.7%。2019 年底,我们预计2020 年土地出让金同比增长4.6%,2020 年初疫情中我们进一步调高了这一预期。实际上,2020 年前三季度土地出让金同比增速超过10%。我们坚持土地市场预测的“外生性”原则,即不根据开发企业拿地计划,融资来源来预测土地市场,而根据地方政府财政缺口,推地意愿来预测土地市场。我们认为,2021 年财政将更加积极有为,政府性基金的收入增长更为重要,将推动土地成交继续增长。

    我们预计2021 年房地产开发投资同比增长6.1%。2019 年,我们预计2020 年房地产开发投资同比增长5.8%。2020 年前三季度,房地产开发投资同比增长5.6%,且增速呈现上行趋势,全年预计开发投资增速同比增长6.5%。2021 年,我们预测新开工和竣工面积分别同比增长2%和6%,竣工高峰终于到来。综合建安投资和土地相关投资,我们认为2021 年房地产开发投资增速仍能超过6%。

    我们预计2021 年商品房销售额同比增长0.2%。我们预计货币投放仍正常有序,杠杆率可能略有下行,商品房销售额在2021 年还有继续向上的可能性。

    风险提示:全球范围来看,疫情之下的房地产市场往往出现租金下降,房价上涨的局面,我国也出现了房地产市场局部结构性繁荣。但租金和房价背离不太可能是长期稳态。2021 年市场虽呈高位平衡态势,但其长期不确定性在提升。

    空中加油又一年。我们注意到,中国的房地产市场已经很多年没有出现过明显的,全局性的调整。土地财政仍有存在需要,高销量才能配合去杠杆,行业高位平衡的可能性最大,但人均住房面积和空置率也因此可能提升。房地产开发板块在资本市场的重要性下降,不过主要龙头公司财务情况良好,估值的确具备吸引力。我们看好地产蓝筹,推荐万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、世茂股份、阳光城、滨江集团等。