房地产土地周报:土地市场持续升温 长三角核心区域供需两旺

类别:行业 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2020-06-01

土地供应(2020.5.18-2020.5.24):百城土地供应建筑面积累计同比上升6.07%

    本周合计供应292 宗地块;其中住宅用地111 宗,商服用地54 宗,工业用地110 宗,其他用地17宗。

    本周100 城土地供应建筑面积合计3136.17 万平方米,环比上升39.49%,同比上升7.33%,累计同比上升6.07%,较前一周上升0.08 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为524.09、913.45、1698.63 万平方米,环比增速分别为122.04%、-25.66%、116.8%;同比增速分别为99.79%、-29.08%、23.84%;累计同比增速分别为60.97%、1.98%、4.09%;较前一周变动4.54、-1.98、1.14 个百分点。

    本周100 城土地挂牌均价3510 元/平方米,环比上升17.71%,同比下降10.64%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为3347、4185、3197 元/平方米,环比增速分别为-52.52%、41.48%、78.7%;同比增速分别为-72.72%、0.63%、52.89%。

    土地成交(2020.5.18-2020.5.24):百城土地成交规划建筑面积累计同比下降1.07%本周合计成交222 宗地块;其中住宅用地71 宗,商服用地29 宗,工业用地116 宗,其他用地6 宗。

    本周100 城土地成交规划建筑面积2149.92 万平方米,环比上升53.09%,同比下降23.29%,累计同比下降1.07%,较前一周下降1.53 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为408.49、946.19、795.25 万平方米,环比增速分别为473.92%、11.21%、64.87%;同比增速分别为219.26%、-6.13%、-52.29%;累计同比增速分别为16.58%、-6.87%、-64.16%;较前一周变动9.46、0.04、-70.79 个百分点。

    本周100 城土地成交均价4829 元/平方米,环比上升7.65%,同比上升74.84%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为12716、3945、1830 元/平方米,环比增速分别为-52.63%、15.49%、-40.47%;同比增速分别为148.5%、29.81%、-24.16%。

    本周100 城土地成交总价1038.27 亿元,环比上升64.81%,同比上升34.15%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为519.45、373.27、145.55 亿元,环比增速分别为171.86%、28.43%、-1.83%;同比增速分别为693.4%、21.85%、-63.81%。

    投资建议:

    年初至今,百城土地供应同比增速6.07%,成交同比增速-1.07%,基本实现与去年同期持平;其中一二三线累计供应的同比增速分别为60.97%、1.98%、4.09%,累计成交同比增速分别为16.58%、-6.87%、1.95%,可以看到一线城市的供应大幅提升(或主要由于去年供应较少),伴随的,成交也明显增加,土地市场呈现出持续火热的状况。截至5 月24 日,5 月百城土地成交溢价率环比4 月再度提升,一方面或由于房企补库需求较高,且市场中优质土地供应较多,另一方面或由于融资环境相对宽松的情况下,拿地可得性更高。从具体能级来看,百城中一线、二线、三线土地溢价率逐步提升,分别为13.76%、15.58%、18.02%,或由于二三线城市土地单价低于一线、拿地竞争更为激烈。但总体拿地的积极态度,或显示了房企对后续市场的乐观态度。

    从商品房成交情况来看,重点关注样本城市年初至今累计成交套数同比增速为-29.6%,其中一线、二线、三四线累计增速分别为-29.0%、-29.0%、-30.6%,累计增速逐步回升,同时可售套数分别环比增速分别为-0.3%、1.7%、0.3%,仍然处于库存增加的状态中。但从4 月份统计局公布数据来看,全国商品房住宅价格稳中有升,表明市场仍然处于恢复状态中。

    从政策角度来看,年初至今,多地采取“因城施策”举措,从拿地宽松、预售条件放宽、购房条件等维度进行松绑,但仅限于对此前政策进行调节,但仍然并未脱离“房住不炒”的主基调。两会重申“房住不炒”,政策“大紧小松”的格局或将短期内难以发生改变。

    但从宏观角度来看,政治局会议和两会中反复提到的“积极的财政政策要更加积极有为稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,”后续流动性持续充裕预期还在,地产、购房者供需双方均有望收益。

    疫情对于商品房交易的冲击仍在缓慢修复,后续多地或将持续边际宽松、资金环境趋暖,房企拿地意愿高,二季度或将集中迎来修复,我们认为政策边际将持续宽松,房住不炒基调不变但因城施策也值得重视,我们认为整体政策利好地产,持续看好地产板块,我们短期重点推荐:保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等;持续建议关注:1)优质地产:保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)旧改混改商业:城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

    风险提示:政策变化不及预期,房屋销售不及预期