房地产行业：情之下 四大梯队30家房企负债逻辑及走势预判

　　核心观点：

    　　房企债务水平存在分化特征，但企业业绩表现和投资战略是分析及预判企业债务走向的基石。

    　　一、TOP30 房企的债务水平

    　　2019 年上半年营业收入前30 名的房企债务水平较高，且外部资金多用于土地投资。

    　　二、从四个梯队分析TOP30 房企的债务分化特征本文以净负债率和资产负债率为划分基准，将30 强房企划分至四个负债梯队，但不同梯队内的房企的债务分化特征仍需结合企业的业绩表现和投资战略进行具体分析。

    　　三、第一梯队：低负债，稳经营

    　　第一梯队内的房企销售业绩靠前，经营稳健。（1）大型房企规模增长诉求低，债务结构调整空间大；（2）主动降杆杆的房企，债务易调控至合理水平；（3）部分国企和央企资金使用效率可进一步提升。

    　　四、第二梯队：投资谨慎，稳控拿地支出

    　　第二梯队内的企业多为中型房企，它们有一定的规模诉求，但在调控偏紧的政策环境下，或放缓拿地速度，或降低拿地成本，以控制投资支出。

    　　五、第三梯队：投资激进，意在规模

    　　第三梯队内的多数房企过去积极投资土储，以扩张规模。

    　　但销售业绩增长后，却形成了不同的发展模式。部分企业努力进一步扩大规模；另一部分企业则向效益增长转变。

    　　六、第四梯队：高负债，高土储

    　　第四梯队的房企负债水平最高，但部分企业投资支出过多，销售增速放缓，降杠杆仍有压力；也有部分企业向外扩张力度过大，短期债务可能继续攀升；还有大规模房企逆市投资，债务长期或有下降的趋势。