保利地产(600048)：高基数下实现单月正增长、补货以核心城市为主

事件

    公司公告经营简况，6 月公司实现签约金额688.53 亿元，YOY+8.15%；实现签约面积440.50 万方，YOY+7.54%。1-6 月公司累计实现签约金额2245.36 亿元，YOY-11.12%；累计实现签约面积1492.24 万方，YOY-8.81%。

    高基数下实现单月正增长、上半年销售金额完成19 年度的48.62%6 月公司实现签约金额688.53 亿元，YOY+8.15%，较上月增速收缩4.25pct；实现签约面积440.50 万方，YOY+7.54%，较上月增速收缩9.35pct；对应销售均价15630.65 元/平米，较上月均价提升804.51 元/平方米。1-6 月累计实现签约金额2245.36 亿元，YOY-11.12%，较上月增速提升6.49pct；累计实现签约面积1492.24 万方，YOY-8.81%，较上月增速提升5.46pct；对应累计销售均价15046.91 元/平米，较上月均价提升244.49元/平米。在19 年6 月高基数的背景下，公司6 月单月仍实现了8.15%的销售金额增长，我们认为这一成绩是相对出色的。1-6 月销售金额、销售面积分别完成2019 年度水平的48.62%、47.78%，近过半的完成率，考虑到下半年推货量的提升，我们判断公司取得与上年度同水平销售成绩概率较高。考虑2019 年7-8 月份为全年低基数月份；且下半年推货量提升，我们认为公司在三季度的表现可期待。

    单月新增项目以一二线为主

    6 月公司新增项目5 个，区域分布上，珠三角：环渤海：中西部：海西为2:1:1:1；能级分布上，一二线：三四线为4:1；新增项目以核心城市群为主，能级上以核心一二线为主。权益比例上，100%权益：非100%权益为2:3，其中非100%权益项目仅广州项目低于50%的权益比。6 月新增项目土地面积46.03 万方，新增规划建面177.10 万方，新增总地价149.40 万方，对应权益土地面积30.62 万方，权益规划建面108.71 万方，权益地价86.99 亿元，以金额计算权益比例为58.23%，较上月权益比例（74.70%）有所回落，主要在于权益比较低的项目对应更高的总价。1-6 月累计土地面积380.21 万方，累计规划建面984.24 万方，累计总地价819.72 亿元；对应累计权益土地面积276.63 万方，累计权益规划建面707.36 万方，累计权益地价595.32 亿元，以金额计算的权益比例为72.62%，较上月略微收缩3.21pct。

    上半年拿地力度36.51%

    6 月公司拿地力度21.70%，较上月力度收缩26.67pct；权益拿地力度12.63%，较上月权益力度收缩23.49pct；从累计拿地力度看，1-6 月累计拿地力度为36.51%，累计权益拿地力度为26.51%，均高于2019 年整体的拿地力度（33.66%）、权益拿地力度（23.40%）。

    从补货均价看，6 月新增项目楼面价为8435.89 元/平米，较上月楼面价缩小698.08 元/平米；权益楼面价为8002.27 元/平米，较上月权益楼面价收缩1593.53 元/平米；补货楼面价高于19 年度平均楼面价，与公司补充高能级土地项目较多有关。6 月楼面价/销售均价为53.97%，显著高于2019 年整体的楼面价/销售均价的水平（39.21%），主要与公司补充货源的城市结构及当前推货销售的城市结构的不同所致。

    投资建议：公司上半年完成2019 年度销售金额的48.62%，接近过半的完成率；随着下半年货源的逐步增加，销售或将进一步得到修复。上半年拿地力度36.51%，且补货以核心一二线城市或核心城市圈为主，有助于公司实现有质有量的增长。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为352、432、516 亿，对应EPS 分别为2.95、3.62、4.32元，对应PE 分别为6.03X、4.91X、4.12X 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动