公募REITS月报：解禁大考平稳度过 7月交投或仍将维持温和

行业近况

    截至2022 年6 月30 日，中国公募REITs（“C-REITs”）12 只上市标的总市值为530 亿元，自由流通市值为271 亿元，6 月月度总回报率（含分红派息）为5.21%，2022 年至今总回报率3.19%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数6 月月度涨跌幅分别为-7.07%，-5.48%和-0.89%。

    评论

    首批REITs战配解禁影响有限。市场表现上，解禁当日（6 月21 日）REITs市场涨跌互现，首批REITs涨跌幅区间为-1.37%-1.00%；解禁日后3个交易日内，首批REITs累计涨跌幅区间为-4.31%-1.70%，价格变化幅度总体不大。解禁后我们观测到产权类与经营权类出现走势分化，产权类标的均录得累计价格上涨，整体好于经营权类。在成交方面，我们通过统计对比首批REITs解禁前后REITs交易情况发现：1）除张江光大REIT和富国水务REIT外，解禁后其余REITs日均交易量（不含大宗）均未较此前出现明显放大 ；2）相当比例的股权转让由大宗交易完成，我们测算6 月21日至6 月30 日期间首批REITs大宗交易共计成交1.15 亿份（同期不含大宗成交量合计2.55 亿份），占期间总成交量约31%，平均折价为-1.97%。

    6 月解禁后市场交投回暖。收益回报表现上，6 月累计总回报率为5.21%，解禁前后累计总回报率分别为1.79%和3.36%。本月产权类REITs整体收益表现优于经营权类，月内总回报率达8.94%。成交方面，6 月总成交金额（不含大宗）44 亿元（日均成交额环比上升45%），其中解禁后（含解禁日）8 个交易日成交金额（不含大宗）占比达40%。估值方面，截至2022 年6 月30 日，我们测算C-REITs市场整体P/NAV倍数为1.24，对应2022 年基金管理人预测加权平均现金分派率5.3%。

    新项目上市持续推进，公募REITs市场即将迎来新品类。我们统计本月已挂网或即将上市交易共计5 个项目（包含2 单高速、2 单租赁住房和1 单能源发电类项目），我们预计未来一段时间一级市场或仍将保持较高热度。

    估值与建议

    我们维持覆盖标的可供分配金额预测与评级不变。我们认为解禁后市场已有所回温，预计7 月市场交投仍将保持平稳，8 月中报披露是对于今年可供分派达成度判断的重要观测点。往6-12 个月维度看，我们提示部分估值较高的经营权项目可能有价格回撤压力，以及产权和经营权类项目间总体可能逐渐因通胀变化、业绩弹性、供给潜力差异等因素出现走势分化。

    风险

    上半年可供分派金额不及预期；后续项目发行和潜在扩募进度慢于预期。