土地市场跟踪系列专题：2022Q3 土地市场表现如何？

　　2022 前三季度，各地土地市场表现如何？

    　　2022 前三季度，全国土地市场表现同比去年前三季度下滑幅度较大，土地出让金降幅达34%，仅有北京、上海、陕西、甘肃实现同比正增长；全国土地市场环比Q2 回暖，土地出让金环比增长15%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。

    　　从省层面观察，我们分为五类区域：

    　　（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：江苏、浙江、福建、广东土地出让金同比2021 年前三季度下滑较多，降幅在30%以上，环比Q2 均有较大提升。北京在Q3 已完成集中供地，环比Q2 增长不多。

    　　（2）湖北、安徽、江西、河南：湖北、河南两区域土地出让金同比2021年前三季度下滑幅度大，分别达41%、44%；且预算完成比例较低，不足30%。安徽、江西两区域下滑较少。

    　　（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、四川、重庆土地出让金同比2021 年前三季度降幅较大；而重庆2022Q3 土地出让金环比Q2 上升较多，达225%。

    　　（4）天津、云南、广西：三区域土地出让收入同比2021 前三季度均下滑较多，其中广西在Q2 的基础上进一步下滑16%。

    　　（5）其他尾部区域：仅甘肃同比正增长，宁夏、内蒙古、山西2022 前三季度下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。

    　　全年情况如何推演？

    　　根据前三季度的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2022 年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算下，浙江、北京、上海、江西、四川、陕西、甘肃等区域全年完成预算表现相对较好。

    　　再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，重庆、天津、广西、云南以及尾部的吉林等区域压力较大。土地市场收入下滑对经济财政水平差距较大的区域城投偿债压力的影响需区分看待。

    　　更长视角下如何看待？

    　　2022 年财政压力依然不小，关键在于房地产约束之下的土地出让收入持续走弱，当前地产微观约束仍存，明年土地市场走强的预期仍较弱，首先是财政压力如何弥合，其次是往城投偿债压力上传导如何考虑？

    　　政策应对上，预算收支差的刚性弥合一方面依靠财政“余粮”，另一方面通过进一步扩赤字，增发专项债以平衡，或是继续城投拿地，但这并非长远之计。政策目标很多，关键在于平衡与取舍；但于市场而言，央行保持流动性充裕的前提之下，财政的压力往城投偿债传导的链条或被拉长，底线风险仍为可控，但估值和分化压力或会加大。

    　　风险提示：1）房地产政策不及预期；2）疫情防控政策变化；3）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。