国企地产债投资价值分析

国企地产债券投资策略

    如我们在6 月26 日发布的报告《房地产2H22 策略：大浪淘沙，曙光初现》1谈到，目前国企债券整体安全性较高，我们基于公司经营水平、财务安全性和债券收益率等多方面考虑将国企地产债划分为下列四类企业：1）均好型房企：

    这类房企财务指标优秀，财务安全性高，同时操盘能力和土储质量也均处于行业靠前水平，同时依靠强大的股东背景，融资渠道顺畅且融资成本处于行业最低水平，抗风险能力强，能够穿越行业周期性，我们认为这类地产债估值稳定性较高，适合长线资金做长期配置型投资。2）错配型房企：这类房企经营水平和融资能力出现错配，这类房企或销售及操盘能力在行业中并不出众，或由于历史原因债务负担过重，或兼具一定规模类城投业务导致投资支出较大且盈利能力不出色，但是这类房企股东背景较强，融资条件较好，财务安全性较高，整体债券收益率相比均好型房企更高，但是可能存在短期估值波动，能够承受一定短期净值波动得投资者可适当拉长久期获取超额收益。3）成长型房企：这类房企目前仍处于相对扩张期，拿地面积和拿地强度排名行业靠前，相应需要加强融资和项目去化，我们认为这类债券适合进行中短久期配置或把握交易性机会，长期投资需要兼顾估值历史分位数，同时重点关注拿地溢价率及后续去化水平，融资可持续性及债务到期压力。4）一般型房企：这类房企或经营情况有待改善或债务压力相对偏重，当前融资相对顺畅但融资条件在行业中不靠前，依赖于股东背景实力和流动性支持，我们认为这类债券仅适合短期配置，同时需时刻关注股东支持意愿和能力，若股东支持能力下降或支持意愿下降建议及时调整配置需求。

    重点国企地产主体分档

    中金评级3：保利发展控股集团股份有限公司、华润置地有限公司。

    中金评级3-：招商局蛇口工业区控股股份有限公司、上海地产（集团）有限公司。

    中金评级4+：广州市城市建设开发有限公司、金融街控股股份有限公司、大悦城控股集团股份有限公司、深业集团有限公司、鲁能集团有限公司。

    中金评级4：中国铁建房地产集团有限公司、中交房地产集团有限公司、建发房地产集团有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京城建投资发展股份有限公司、北京首创城市发展集团有限公司、北京北辰实业股份有限公司。

    中金评级4-：中国南山开发（集团）股份有限公司、中国电建地产集团有限公司、信达地产股份有限公司、中华企业股份有限公司、联发集团有限公司、珠海华发实业股份有限公司、广州珠江实业集团有限公司、光明房地产集团股份有限公司。

    中金评级5+：中交地产股份有限公司。

    中金评级5：广州珠江发展集团股份有限公司、格力地产股份有限公司。

    风险

    新冠疫情超预期反复；房地产行业修复不及预期；发生超预期信用事件。