固定收益点评：解禁后公募REITS市场的关注点

首批REITs 解禁行情回顾与分析。回顾首批REIT 解禁前后的行情，在解禁前两周，二级市场价格压力即已得到体现，周度涨跌整体呈现普跌的行情，解禁当天不同REITs 涨跌互现，分化明显。其中富国首创水务REIT 市场上流通份额最小且前期涨幅最高的，当日下跌最明显；红土盐田港REIT 整体解禁压力相对较小，当日上涨1%、广州广河REIT 做为解禁前流通市值最高一只，整体二级市场价格较低，IRR 较高，当日也实现了0.092%的涨幅。解禁后两周，REITs 二级市场价格很快反弹，除了首创水务之外，首批其他REITs 均实现周度涨跌幅转正，且整体产权类表现好于特许经营权类。

    出现“解禁前普跌-解禁时分化-解禁后普涨”这样行情的原因有：1）有流通盘持仓的会在解禁前考虑抢跑；2）对于面临解禁的战配机构，考虑市场缺乏其他可选择的优质替代标的，或仍然看重看好REITs 的长期配置价值，部分机构并不选择在解禁时候进行抛售；3）进行抛售的机构会优先选择大宗交易的方式。

    不同产品募集结构的不同，此次解禁也让不同产品的流通份额及市值情况的市场分布发生变化。从市值变动比例来看，中金普洛斯REIT、平安广州广河REIT、富国首创水务REIT、红土盐田港REIT 份额变动较大，解禁份额/解禁前流通市值比均在2 倍及以上。解禁后流通市值的排位也发生变化。当前流通市值最高的为中金普洛斯REIT，流通市值为61.5 亿；其次是平安广州广河REIT，当前流通市值为42.3 亿；解禁后市值后两位仍然是生态环保类的两只REITs，富国首创水务REIT当前流通市值为11.2 亿；中航首钢绿能REIT 当前流通市值最小，为10.3 亿。从REITs 上市以来的表现来看，市值小的标的个人投资者占比越高，整体二级市场价格的波动率也越高。流通市值最小的富国首创水务REIT 和中航首钢绿能REIT 上市以来的波动率远高于其他REIT，分别达到92.73%和149.97%。

    REITs 上市流通以来，二级市场和股票市场的滚动相关性逐步提高，主要和价值股相关指数相关性较高。主要和中证500，国证价值指数的相关性较高，产权类与中证500，国证价值指数的90 天滚动相关性为0.46 和0.50，特许经营权类与中证500，国证价值指数的90 天滚动相关性为0.50 和0.51。分资产类型来看，各资产类型与对应股指的相关性均在提高。生态环保类由于整体流通市值整体较低，涨幅也较高，与对应股指的相关性稍弱，其他三类与对应股指的相关性始终为正且逐渐增强至0.4 以上。

    最新的估值与性价比。从当前的价格和估值情况来看，配置角度：配置角度：产权类中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT的年化分红率在3.45%及以上。特许经营权类中，平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速REIT 的IRR 在4.5%以上，配置性价比较高。交易的角度来看，当前产权类尤其是仓储物流类，市场热度较高，短期建议关注。

    今年新发情况如何 今年REITs 市场热度持续高涨，上半年共发行3 单，两单高速公路REITs，一单电站能源基础设施REIT。整体认购热情持续高涨，认购倍数仍然较高，华夏中交高速REIT 公众配售部分创下配售比例不足1%的记录。鹏华深圳能源REIT 作为首单清洁能源公募REITs，基础资产类型得到突破，赢得市场的广泛关注，拟认购数量是初始网下发售份额数量的109.15 倍，创下目前公募REITs 市场认购倍数新高。除此之外，还有4 单项目在交易所审批流程，包含中金厦门安居、红土创新深圳人才安居两单保障性租赁住房项目，一单华泰紫金江苏交控高速公路项目，一单华泰紫金国泰君安临港东久智能制造产业园项目。

    风险提示：政策不及预期、项目运营超预期。