营运回顾
一、 宏观形势
面临严峻的内外经济形势，中央积极出台宽松政策，坚持「三稳」总基调，支持购房者合理住房需求，金融端加强预售资金监管，同时针对首付比例、贷款利率、限购政策适度放松，持续给市场减压，保障市场稳定，推进房地产行业软着陆。
全国政策情况方面，面临严峻的内外经济形势，上半年中央积极出台宽松政策，例如首付比例、贷款利率、限购政策适度放松，持续给市场减压，保障市场稳定。中央层面已发佈政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于「托而不举」。
市场表现方面，2023年上半年房地产市场整体表现先扬后抑。一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2至3月，部分城市出现「小阳春」行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。2023年上半年河南省楼市政策较为宽松，主要从供需两端发力，引导市场预期修复；各地市积极为楼市松绑，优化房地产的运营环境和楼市的良性秩序。二、 代建市场
近五年代建新签建筑面积增速均高于行业水平，抗週期能力保持良好。目前已有接近70家房地产企业开展代建业务。由于房地产市场复甦缓慢，政府城投拿地依然占据较大比例，地方国资托底拿地，拿地面积TOP 100中地方国资数量占比超八成。城投拿地项目入市率较低，开发能力不足，需要代建盘活。根据中指研究院相关数据，至2023年5月，22城集中供地中，央国企项目入市率为68.3%、民企为57.9%、混合所有企业为88.2%，而地方国资入市率仅27.9%。2022年地方国资拿地力度逐批增加，拿地宗数及拿地金额占比均超四成，但项目入市率不足10%。未来代建领域潜在市场规模巨大，尤其政府代建、资本代建领域更为明显。
同时，随着近几年代建行业规模爆发式增长，房地产行业媒体、行业研究院等机构也逐渐开发出代建领域的单独报道，如克而瑞研究院发佈2022年度代建行业专项报告，中指研究院、亿瀚智库2023年开始发佈季度代建行业签约规模排行榜及研究成果。代建关注度提升，行业竞争愈发激烈。2023年3月，中原建业凭藉稳健的企业经营、优秀的交付实力以及良好的客户口碑，创新业务模式、扩大品牌影响力，荣获「2023中国房产代建运营优秀企业」。
三、 大中原战略
在大中原战略的指导下，中原建业聚焦六大核心指标，坚持向精细化管理要效益；加快推动业务模式结构调整，加大政府代建拓展力度；稳步提升产品管控能力，完善产品管控体系，树立孤品意识；稳步提升项目经营质量，加大风险及问题项目解决力度；持续强化品牌维护工作，强化客诉闭环管理；持续开展创新研究，完善合作伙伴的管理体系，发挥合伙人新的增长极作用。
2023年上半年，本集团持续稳固省内市场绝对领先地位，扎实推进各项基础工作，稳步提升「项目全流程精细化管理」能力，守正创新，实干争先，进一步优化业务模式结构，保持本集团业务良性健康发展；同时，2023年亦是本集团合伙人理事会成立后的开局之年，本集团将迈入新的征程，意义重大。
四、 期内项目发展
期内，新签代建项目40个，同比增加344.4%；新增合约建筑面积5,238,200平方米，同比增加369.1%；新签约省内项目34个，新增合约建筑面积4,568,900平方米；新签约省外项目6个，新增合约建筑面积669,300平方米。本集团在管项目的合约销售金额人民币131亿元，同比上升18.9%；合约销售面积2,070,595平方米，同比增加14.2%。截至2023年6月30日，本集团在管项目278个，在管项目建筑面积33,460,230平方米，其中省内项目247个，总建筑面积30,169,388平方米；省外项目31个，总建筑面积3,290,842平方米。中原建业专注于大中原区域三四线市场，省内外合计进驻128个县市。省内总计104个：17个地级市，1个省直辖县级市，86个县及县级市；省外合计24个：6个地级市（含1个咨询项目），18个县级市。
本集团始终坚持以「好人好地」为合作原则,以商业代建、政府代建、资本代建、专项管理咨询服务为主要运作模式。加快推动业务模式结构调整,加大政府代建拓展力度;稳步提升产品管控能力,完善产品管控体系,树立孤品意识;稳步提升项目经营质量,加大风险及问题项目解决力度;持续强化品牌维护工作,强化客诉闭环管理;持续开展创新研究,完善合作伙伴的管理体系,发挥合伙人新的增长极作用。同时,积极向省内中小开发商提供代建服务,输出品牌和管理,与合作伙伴深度合作,有利于克服中小开发商自身管理经验不足,提高项目整体管理水平、工程质量及运营效率,从而保证工期,避免出现交付风险,建立优势互补、风险共担、成果共享的利益共同体,从而为合作伙伴和社会创造丰盛价值,推动中国城镇化的建设与升级。
2023年下半年,本集团围绕以下重点战略计划:
1、在投资拓展方面,创新业务发展模式
将探索投资模式的创新,探索「包乾制」的收费模式,尤其是针对政府代建项目,在确保本公司收益不降低的前提下,提升自身的综合竞争力。
从项目投资方向上,探索「城市运营、片区开发、一二级联动(投资)」等开发模式,引进资金公司或优质总包为政府代建提供资金支持,促进代建业务拓展。
持续强化对省内外政府平台公司的投拓能力。从公司荣誉、项目获奖、代建业绩、专业职称等方面出发,对比绿城、蓝城等佈局政府代建项目较早的企业,全面提升本集团投标的综合竞争力。
2、在产品服务方面,提升服务管理水平
全週期风控确保产品呈现力。抓实全週期四项风控工作,建立项目过程风险档案,使问题在开发过程中暴露、留档、销项,为客户提供无瑕疵的产品。
社群原力客户维繫助力产品变现力。深化并持续迭代客户维繫系统,做实维繫各项工作标准动作,助力品牌提升和项目营销。
打造「6321」产品交付力:6个月风险点评、3个月联合自检、2个月交付启动、1个月排查提升品质。
3、在管理机制方面,打造产品核心竞争力
构建中原建业特色的标准化、系列化产品体系。严肃产品纪律,严格执行产品标准化、系列化要求,打造极具竞争力的专业管理团队,独立承接设计管理咨询、设计总承包管理业务,创造更多价值。
强化设计供方库的建设与执行,保障产品标准化落地,实现降本提效。坚持成本最优前提下的产品创新,打造产品核心竞争力。
搭建中原建业自身设计供应链资源整合平台,寻求优质的设计资源进行合作共赢,实现中原建业品牌价值变现。
4、在降本增效方面,形成成本管控优势
完善建造成本标准化。通过产品标准化引领成本标准化,成本标准化推动产品标准化,分阶段从核算科目、合约界面,成本清单、合同模板和采购价格开展建造成本标准化,促使可控部分不断提高,不可控部分逐渐降低,逐步提升建造成本标准化比例,实现「菜单化」建造成本测算。
加快推进集采供方库建设。一是在集团内部鼓励推荐,集团外部主动寻源;二是调动全条线力量,工作精力进一步倾斜。确保在年底前完成涂保施工及岩棉体系、门窗、电梯、入户门、防火门、密码锁、波纹管、检查井、开关插座等主要材料设备的集采供方库建设,实现单方降本人民币30元╱平方米。
创新降本提质增效思路。一是强化与供应商的交流和「反向技术交底」,提升成本人员专业能力,使成本管控向下延伸,拓展利润空间;二是探索建立中原建业采购联盟,提前锁定需求,更好地促进集采落地,实现更大范围、更大幅度的降本提质增效。
近几年代建行业规模爆发式增长,代建市场继续快速发展,代建规模不断扩大、代建市场不断细分、代建模式不断创新。作为行业龙头企业之一,本集团增强责任意识,未来将不断拓展业务边界、拓宽服务范围,通过持续完善业务模式和创新服务管理,为合作方提供更好的代建服务和价值创造,为客户提供优质代建产品和舒适居住环境,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
