一、业务概览
2022年,本集团受整体房地产市场下行、新冠肺炎疫情反覆等多重因素的影响,新拓展面积、合同销售、净利润等经营指标相较去年同期有所下滑。但本集团相信,随着国家防疫政策优化,经济遂步向好,代建行业将迎来更健康的发展。
于本年度,本集团新签代建项目30个,新增合约建筑面积(「建筑面积」)3,367,056平方米。其中,本集团在管项目的合约销售金额213.17亿元,合约销售建筑面积3,498,418平方米。截至2022年12月31日,本集团在管项目266个,在管项目建筑总面积约31,710,028平方米。2022年,新签约省外项目2个,新增合约建筑面积106,200平方米。2022年,本集团交付项目64个,交付套数32,391套,总建筑面积430万平方米,其中提前交付18个项目,同比提升1.3%,项目交付管理水平稳步提升。截至2022年12月31日,本集团已在123个市县开展业务,包括河南省内102个市县、省外21个市县。
截至2022年12月31日,本集团共与14家政府平台公司、8家国企签订战略合作协议,累计签约政府代建项目14个,合约建筑面积201万平方米;累计签约资本代建项目3个,合约建筑面积53万平方米,本集团业务模式更加丰富多元。
二、宏观形势
2022年,疫情、战争和通胀、加息等因素是全球经济影响的关键词,随着各国对疫情管控的全面放松,经济活动正得以复苏、逐渐向好。面对严峻复杂的国际形势和接踵而至的巨大风险挑战,中央政府稳字当头、稳中求进,更好统筹国内国际两个大局,更好统筹疫情防控和经济社会发展,更好统筹发展和安全,着力高质量发展,推动构建新发展格局,增强国内循环动力和国际循环质量,为企业的良性发展奠定长期价值化基础。2022年全国GDP总量121.02万亿,实际增速3.0%。河南省GDP总量6.13万亿,同比增长3.1%,高于全国平均水平0.1个百分点。从经济指标看,全国经济增速减缓,河南省主要经济指标保持恢复增长态势,增速高于全国、充分发挥了稳定全国经济大盘的关键支撑作用,扛牢了经济大省为全国经济多做贡献的责任担当。
三、代建市场
在房地产开发成本高企、融资环境收紧、行业利润下滑的背景之下,房地产行业正在寻求从「土地红利」、「金融红利」向「管理红利」时代的转型。房地产代建模式是全球化城镇化推进到一定阶段,行业成熟的标誌,其以其轻资产、高盈利、抗週期等优势,成为众多房企探索新模式的重要选项。结合国家及各省「十四五」规划政策,房地产行业供给侧改革方向愈发清晰,推动保障性租赁住房建设,城市更新或成趋势。同时,市场加速整合背景下,中小房地产代建业务需求将逐步提升。近年中央和地方密集出台政策,加快发展保障性租赁住房,我国初步计划「十四五」期间40个重点城市新增650万套(间)保障性租赁住房,其中2022年计划完成240万套。由此可见,保障性租赁住房将迎来一轮爆发式增长,为整体代建市场提供了良好的发展机。
代建在行业优胜劣汰的阶段内,更多的企业为确保稳健、安全的发展。对于代建业务的主观性、意愿性更强,代建将成为独立的业务作为企业新的利润点。同时,受市场下行压力加大、居民购房预期持续走弱、出险房企纾困救助等因素影响,需要更多有经验,有能力,有资源的企业去做好代建的业务,促进经济面和社会面的压力降到最低。
目前,政府代建机会已吸引了不少品牌房企竞相参与,40余家TOP企业布局代建业务,同时各地政府主导项目不再对投标企业进行地域限制,有利于代建企业跨区域发展业务。
2022年,中原建业荣获「2022中国房地产项目管理运营优秀企业」及「2022中国房地产代建领先品牌」,反映「建业」品牌价值。
四、疫情影响
据国家统计局公布的数据,2022年全国房地产开发投资同比下降10.0%,商品房销售面积下降24.3%;商品房待售面积增长10.5%,房地产开发企业到位资金下降25.9%。与全国其他地方相比,2022年郑州甚至河南的房地产市场下滑可能更为严重。河南房地产企业转型慢。一旦外部环境恶化,如疫情防控、宏观经济增长放缓等,本地房地产企业持续运营受相当程度影响,进而导致市场主体信心不足、房地产市场冷清。
和过去两年疫情爆发的经验和规律来看,2022年的疫情最大的问题是这一轮的疫情冲击到了中国经济龙头城市和核心区域,这些城市的经济阶段性停摆,造成的损失包括后续的连锁反应,不容小觑。从2021年下半年开始,除了一线城市和经济基本面强劲的新一线城市以及部分省会城市,绝大多数中国城市的房地产经济领域,还有楼市房价就存在明显的下行承压情况,民营房地产开发商去杠桿,降风险,延续进入2022年,楼市持续普遍低迷,房价缺乏支撑。因为疫情,绝大数人的经济基本面受到冲击,对现金流和未来预期的态度产生了负面变化。
五、大中原战略
去年,本集团正式启动大中原战略。目前已取得重大成果,先后成立山西、新疆、海南、天津、陕西五个省外城市公司。除河南省外,集团在管项目涵盖多个省份,包括安徽、山西、陕西、河北、新疆、海南六个省和自治区。本集团的「大中原战略」具有非常大的竞争优势,与大中原市场高度匹配,为本集团提供了很好的发展空间。
中原建业合伙人理事会于2022年12月成立,是中国轻资产发展模式经过七年探索结出的果实。中原建业城市合伙人理事会就是聚集誌同道合的城市合伙人,推动成员企业间的合作,最终致力于推动中原城市化进程和社会全面进步。中原建业合伙人理事会需要利用信用和融资手段,为成员企业打通项目库、资金库,嫁接资源,同时为客户打造优质产品,提供优质服务。最终使中原建业的品牌在大中原区域迅速巩固、拓展、生根、开花。
六、未来业务计划及策略
2023年,在大中原战略的指导下,本集团将进一步优化业务模式结构,保持业务良性健康发展;本集团将聚焦管理,刀刃向内,审视内部管理不足,消除认知之障、能力之障、习惯之障,扎实推进各项基础工作,稳步提升项目管理能力,守正创新,实干争先。同时,2023年亦是中原建业城市合伙人理事会成立后的开局之年,本集团将迈入新的征程,意义重大。2023年,本集团围绕以下重点战略计画:
1、优化业务模式多元化发展
一是巩固对高能级城市的研究及佈局,深化对政府代建、资本代建、咨询服务等业务模式研究,力争在五年内具备全品类代建综合服务的能力;二是加强对接金融机构、资产公司、政府投资平台等,在现有政府代建、资本代建项目合作过程中,积累沉淀管理经验,促进政府代建、资本代建业务模式的成熟化、标准化;三是有效借助于城市合伙人理事会资源,打造有本集团特色的符合轻资产行业发展需求的资本代建平台,助力轻资产行业发展。四是深化「合作伙伴分类管理」机制,完善合作伙伴信息档案卡,实行动态化维繫,不断提高重复合作率。
2、实现省外业务稳健发展
一是加强各业务线对省外市场特别是大中原区域的研究,形成可复制的经验;二是针对不同的省外市场,逐渐形成符合当地市场的项目运营管控标准,以更客观的视角推动省外项目运营;三是着力打造省外优秀项目,促进省外业务发展壮大;四是善省外品牌宣传标准化体系,做好品牌传播和形象输出;五是与省外优质合作方畅通合作渠道,共享共担巩固省外业务持续发展。
3、持续推进降本提质增效工作
一是在项目「全流程精细化」管理的要求下,树立全域「一盘棋」思维,提升项目效益和人均效能。二是持续推进产品创新、根据市场需要优化完善产品适配性,完善高质量产品品质与成本约束相结合的创新产品。三是优化完善供应商资源库与设计管理考评机制,推动项目效率、质量管控工作落地执行。四是加强成本优化案例分析,提炼有价值、可推广的优秀案例,提高项目管理体系化、标准化。
4、传播中原建业代建强势形象
一是坚持方向引领、品牌赋能,以「代建优势梳理、代建故事传播」为着力点,讲好产品故事和交付故事,打造「万元以下市场王者」的强势形象;二是确保项目复工复产、按时保质交付实现品牌形象落地;三是巩固客户服务水平,强化客诉处理闭环管理。通过服务前置、风险前介管理、客诉管理等工作,结合「分段式主责+标准化管理」的维修体系,满足准磨稳老各类业主诉求,提升品牌形象。
5、提高内控及合规工作标准
本集团作为代建行业的先行者,为确保业务的健康安全可持续发展,持续巩固和强化合规性工作能力。一是严格按照各项管理制度及文件并监督执行效果,确保各项工作的合规性;二是加强业务研究,根据业务发展动态更新项目合作过程中各方权责,明晰业务规范、清晰管理边界;三是继续与合作方团队开展合规相关的业务培训,发挥合力,提高合规能力并保持高水准。
