卓越商企服务

I. 业务概览 主要业务分析 (I)报告期内本集团的主要业务 本集团作为中国领先的商务不动产服务运营商，致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的服务解决方案，实现客户综合价值期望，助力企业成就商业愿景。 2024年上半年，面临大环境经济下行的压力，本集团始终坚持长期主义发展策略，稳健经营，以客户为中心持续优化业务结构，灵活应对市场变化，加强业务独立性规划，减少对关联业务的依赖。公司在做深做透商务物业服务的基础上，发力设施管理领域和新赛道，致力于价值创造，确保集团保持独立、健康和可持续发展态势，实现长期稳定增长。 本集团主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。 1. 基础物业管理服务 本集团的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。 (1)商务物业管理服务 本集团聚焦商务物业为发展的主航道，集二十多年管理经验于一体，形成了完善的商务物业服务模式。 ·PM商业写字楼服务 本集团服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业，形成在PM高端商务项目中的品牌优势，构建资产服务与企业服务有机结合的能力壁垒。 服务范围涵盖前期顾问咨询、营销管理、空间管理、资产租售代理、智慧平台构建、设备设施运维、物业综合服务等业务。 代表项目：深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、深圳卓越城、青岛卓越世纪中心、深圳中心、深圳卓越后海金融中心、深圳中国储能大厦 ·综合设施管理服务 本集团服务客户主要为世界500强及高新技术企业。致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案，构筑健全的、体系化的后台支撑系统，形成以互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。 我们为企业提供定制化综合设施管理模式，制定策略性长期规划，利用物联网、大数据、人工智能（「AI」）等先进技术打造E+智慧双平台，借助数字化运营管理技术，构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理、综合服务等设施全生命周期解决方案，提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。 代表项目：深圳大疆天空之城、苏州华为研究所、杭州阿里西溪全球总部、OPPO东莞总部园区、深圳腾讯大厦、深圳百度国际大厦、广州全球微信总部、杭州恒生数智中心 (2)公共与工业物业服务 本集团建立「一盘棋」的市场组织框架，多渠道并举，紧跟教育、医疗市场化步伐，发力政府公建、城市服务业务等多功能体，持续发力新赛道，多引擎业务共驱发展。 我们提供公共业态全方位运营服务方案，除基础物业服务外，针对不同公共项目开展特色服务，从专业化、国际化、创新化和科技化多个维度，不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力。 代表项目：河南郑州地铁轨道交通4号线及三段场、广州地铁鱼珠车辆段项目、海南海口海航基地、河南省公安厅办公楼、重庆机电职业技术大学、太原市中心医院 (3)住宅物业服务 依托卓越集团20多年地产开发经验，我们在全国众多城市打造高端住宅物业服务典范。提供包括前期介入及接管验收、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、消防管理等系统化服务。同时创新引进国际化服务标准，推出五心「悦」管家与「4INS美好生活」服务，以客户满意度为原点和核心，重构小区物理空间、人文空间、数字空间，为个人及家庭提供安全便捷、舒适美好的居住生活体验。 代表项目：深圳蔚蓝海岸、深圳卓越维港、东莞晴熙云翠、深圳皇后道 2. 增值服务 本集团持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新，深入挖掘客户多维度需求，实现从单一服务向多元服务的转变，重点发展方向包括资产服务、卓品商务泛行政服务、建筑机电服务等多种专业增值服务。 (1)资产服务 本集团提供前期物业顾问咨询服务，前置性的介入项目的规划设计、建设管理和验收移交阶段，给出合理化建议，从而达到节约建造成本、满足客户期望和使用功能、提高后期物业运行效率，规避运营风险。 另外，我们为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务，打造全过程租赁增值服务，确保物业出租率和资产投资回报的最大化。 (2)卓品商务服务 本集团高端服务品牌「卓品商务」，融合「互联网+」、「供应链自建」、「礼宾高端服务」能力，以B to B for C的模式，为高新技术及世界500强企业，提供商务办公一站式配套服务。主要包括高端商务服务、企业增值服务、企业数字化赋能等多样化解决方案。 (3)建筑机电服务 本集团联合旗下盛恒达建设科技集团有限公司（「盛恒达机电」）打造「绿色&智慧机电」专项服务，通过「硬件+软件+平台+服务」的综合解决方案，构建小区生态圈，多板块体系化发展，奠定大机电生态圈，以科技与绿色发展驱动业绩增长。 3. 合资与收併购 本集团通过与多地政府、国资平台成立合资公司，携手政府资源优势，允分发挥在商务物业领域的优势，共同开拓市场。 同时，通过解读政策，定位和聚焦优势经济带，积极推动合资与收併购战略落地。通过积极审视优化佈局、推动在一线及新一线城市的开拓，孵化赛道，继而助力市场发展，完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势。 目前携手黄锦物业、北京环球财富物业管理有限公司（「北京环球」）、上海瑶瞻企业管理有限公司（「瑶瞻管理」）等资源互补、强强联合，合作共赢，持续发展。 (II)业绩概述 2024年上半年，本集团围绕「聚焦增长」和「核心能力建设」两大战略核心，进一步提升第三方市场化能力，积极应对市场波动，保持了业务的韧性。2024年上半年，公司整体经营业绩稳健向好，完成预算目标，持续保持第三方业务稳健增长和商务物业赛道优势，业主增值服务规模扩张表现亮眼，实现公司可持续发展。 在主航道业务方面，通过深耕战略客户和打造标桿项目，链接大客户上下游及潜在客户，持续保持在商务物业赛道的领先优势。深耕佈局，厚积蓄力，夯实设施管理主航道优势的同时，逐步在高端制造和新能源等领域建立先行优势。在增值业务方面，通过提升产品化能力，自建供应链服务平台，覆盖用户需求场景全价值阶段，有效提升客户体验和产品化核心运营能力。同时，开拓企业增值全流程代运营服务模 式，通过资源整合、个性化定制、业务陪跑、中台支持等手段，构建多元化的增值服务联合运营拓展模式。在核心能力建设方面，通过建设内外部数字化运营能力，提高业务决策效率，助力业务拓展。同时，聚焦培养业务关键人才，通过激励机制和管理文化的双重驱动助力业务有机生长，筑牢竞争壁垒。 于报告期内，本集团各业务类型的收入占比，其中商务物业占比53.3%，公共及工业物业占比13.2%，住宅物业占比15.8%，增值服务占比16.8%，其他服务占比0.9%。 1. 业务规模稳定增长 2024年上半年，公司第三方业务取得高质量增长，依托「1+1+X」战略，深耕大湾区，长三角两个核心优势区域，重点佈局一线，新一线及其他高价值城市，实现全国化重点区域均衡发展。在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达75.4%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达62.9%。 于报告期内，本集团合约面积约为80.08百万平方米，较2023年同期增长约9.2%；在管面积约68.12百万平方米，较2023年同期增长约12.7%，其中来自第三方的在管物业面积占比达62.2%。 下表载列分别截至2024年及2023年6月30日止六个月我们的在管面积之变动： 2. 主航道业务稳步拓展 2024年上半年，本集团继续发挥在商务物业领域的核心竞争优势，主赛道旗舰领航，并在第三方业务拓展方面持续发力，保持了业务的增长韧性。国内头部高科技互联网企业中，我们的客户已超过半数，结合优秀的服务品质和定制化的服务体验，该领域发展态势仍在进一步扩大。除此之外，在商务服务优势领域，我们逐渐在新质生产力核心赛道所涉及的高端制造、新能源等领域建立了先发优势，为我们在市场化细分行业发展奠定了坚实的基础。 于报告期内，新拓第三方项目物业合同87个，总合同额人民币794.79百万元，年化合同额330.75百万元。 于报告期内，商务物业收入占基本物业服务收入的64.8%，第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重为59.8%。 在公共与工业物业方面，2024年上半年本集团主动筛选优质项目、深化政企合作，仍旧保持了在政府公建、医疗、教育版块的增长趋势。于报告期内，公共与工业物业收入与2023年同期相比增加11.8%。 住宅物业方面，我们主要为卓越集团旗下众多城市高端开发项目提供服务，于报告期内，住宅物业业务收入与2023年同期相比增加22.4%。 3. 战略客户深耕发展 本集团坚持战略客户深耕的策略，通过深化战略客户发展机制，2024年上半年，实现了战略合作「高绩效，保续约，促增长」的业务目标。 2024年上半年，本集团稳固品质优先－人才保障－绩效为王三大核心工作，提升服务质量和品牌价值，与战略客户的合作关係不断深化，持续实现标桿项目的业务引流。上半年，我们顺利完成了一个百万方级别的互联网总部园区的服务交付，同时完成多个高端制造业态园区的顺利进场，实现了品质保障和高质量交付的口碑铸造。近年来，战略客户深耕的成果逐步凸显，本集团近两年实现战略客户合同保有率接近100.0%，基本面牢固稳健。 报告期内，战略客户的新增拓展年化合同额录得人民币91.24百万元，同比23年同期实现54.7%的强劲增长。未来，本集团将持续聚焦客户需求，强化基础运营，引入关键人才，培养专业梯队，实现关键人才和关键业务能力体系的自循环管理，并进一步提高客户满意度，以建立长期跟随、互信共赢的战略合作关係，推动业务纵向拓展。通过市场传播，吸引更多优质客户，促进业务扩张，构建可持续增长的业务引擎。 4. 持续构建新赛道发展优势 本集团秉承「强强联手、优势互补」的理念，通过战略性收併购和多元化的合资合作形式，持续扩大在新赛道发展上的优势，稳步构建第二增长曲线。 在医疗赛道业务方面，公司通过收併购方式深度整合了医疗业务优质资源，结合精益化内部体系管理，快速提升了高品质且可信赖的专业服务能力，助力在市场上持续获得业务机会。2024年上半年，本集团陆续与多个省会及二线城市的三甲医院达成合作，总拓展医疗智慧后勤服务业务管理面积超过50万方。 同时，公司积极切入泛消费行业赛道，连续中标华中地区多个百货类商业，与高成长性潜在头部客户逐步形成战略合作关係。在其他细分公建领域，如交通服务业和城市公共服务业，公司持续发挥资源联动优势，立足优势区域辐射新兴城市，不断拓展新的业务增长点。 于报告期内，新赛道新拓总合同额人民币206.61百万元，同比增长12.9%。 5. 企业增值服务平台代运营创新模式，打磨成型重塑业务格局 2024年上半年，公司增值业务服务实现产品化升级，市场化能力稳步增强，增值服务实现多元化快速增长。其中，建筑机电服务与卓品商务服务呈现出强劲的同比增长态势。 公司高端商务品牌「卓品商务」依托统一的增值服务平台，以满足客户多元化需求为核心，整合多业态服务场景，提供丰富的B+C全场景解决方案和定制化业务。平台持续提升精细化客群营销和专项营销能力，借助强大的近场交付能力和售后保障体系，为客户提供更高效、便捷的使用体验。与此同时，卓品商务也成功与厦门地铁恒泰合作实施了「平台代运营」业务模式，结合「供应链输出+数字化技术+客制化营销运营」的全链路模式，实现产业园、工商企业和物业行业等多业态的全覆盖，提供统一服务接入口，满足企业平台运营需求，实现增值服务的价值跃升。 于报告期内，卓品商务服务收入人民币136.6百万元，连续三年高速增长，年均增速约为36.6%。 建筑机电服务独立市场化能力逐步提升，积极响应政府设施设备更换战略，拓展业务边界，推动业务多元化发展，为公司业绩贡献了新的增长点。 于报告期内，建筑机电收入人民币146.58百万元，同比增长为30.9%。 核心竞争力分析 (I)优质的品牌形象 集团为多家五百强企业，包括众多知名高新科技企业、互联网企业、金融企业提供服务，并凭藉业内领先的综合实力和服务水平，在「2024中国物业服务企业综合实力研究成果」荣获「2024中国物业服务企业综合实力20强」、「2024中国写字楼物业服务领先企业」、「2024中国物业管理卓越标桿项目－深圳卓越世纪中心」。被中指研究院评为「2024中国物业服务百强企业(TOP12)」、「2024中国办公物业管理优秀企业」、「2024中国IFM服务优秀企业(TOP2)」、「2024中国物业服务百强企业经营绩效TOP10」、「2024中国物业社区增值服务优秀企业」、「2024国际物管服务可持续发展优秀企业」；被克而瑞评为「2024中国物业管理上市公司20强(TOP 12)」「2024中国物业管理上市公司领先企业发展潜力TOP10」。 (II)完善的服务标准 本集团集多年高端商务物业服务领域的成功经验，形成了完善的综合商务物业服务运营模式并先后通过了ISO 9001质量管理体系、ISO 14001环境管理体系、ISO 45001职业健康安全管理体系、ISO 50001能源管理体系、ISO 41001设施管理体系等多项管理体系认证。标准的作业流程、完善的管理体系、深厚的管理技术沉淀为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。 本集团不断引进先进的服务理念，对接国际化标准。先后成为国际建筑业主与管理者协会(BOMA)白金会员、国际设施管理协会(IFMA)黄金会员、英国皇家特许测量师学会(RICS)会员。 (III)战略性人才培养与发展 随着公司业务的稳步扩张，对人才培养与储备提出更高要求。在保持稳健经营的同时，公司蓄势未来，深度佈局战略性人才培养与发展，完善人才管理体系，打造内部人才供应链，构筑中长期核心竞争力。 我们构建了完善的人才管理体系，重点培养新翼管培生作为新生力量，通过实施卓将和卓跃计划，成功培养了一批具有卓越特色的项目运营人才和专业型管理人才。2024年，我们新增了企业高管领导力训战营「引航」，搭建完成人才全链路培养体系，形成高效作战团队，以业务导向聚合人才梯队建设。 此外，2024年起，为更好地匹配全国性战略发展的需要，我们创新式采用线上直播、微课、云学堂与线下训战营结合的培养模式，扩大了人才培养范围，让更多地关键岗位员工和一线员工参与到人才培养的项目中，实现灵活化、体系化的课程学习。报告期内，公司已实现2,000+关键岗位人才的培训课程覆盖。未来，将进一步促进知识与实践的深度融合，以应对行业变革与挑战。 同时，公司结合人才活水机制，贯彻管理文化，以业务护航为基石，推行「执行、协同、激励」三大文化价值聚焦。不仅为人才发展提供了长效稳定的基石，更激发了员工积极性和创造力，为公司的可持续发展奠定坚实基础。 (IV)持续的数字化变革转型 本集团一直坚定不移地将数字化建设作为核心能力建设的重点，公司始终坚定地推进数字化转型，提高业务决策效率，助力多元化经营，增强数字化平台竞争力，打造公司核心业务护城河。 在经营管理层面，公司持续推动业务职能全流程的数字化建设，结合主数据仓和BI分析工具支撑，通过数字化系统采集数据，为业务分析及决策提供快速支持，推动经营预期和降本增效的达成，辅助管理决策，实现项目运营全流程的精益管理。 在智慧物联方面，上半年公司主要开展了智慧社区、园区和EMOP平台的功能建设工作，在各项目上进行了大量设备及系统的佈设上线，通过对回传信息数据的实时监测，减少了设备资产的折损和故障以及继而引发的导致楼宇日常运营的异常，降低了设备设施运营成本。同时，通过对园区项目配电系统进行接入和用能结构标准化建设，结合楼宇用能分类、分区、分时的特殊情况，搭建能耗预测模型，用于对楼宇后续用能预测。通过预测值进行管控节能，帮助客户降本提效。

(I)战略规划 面向未来，集团始终围绕「中国领先的商务不动产服务运营商」的愿景，持续坚持「三大建设，两个驱动」的战略方向，以「组织建设、业务建设、能力建设」稳固基础，两大驱动「价值分配、管理文化」进行驱动支撑，在三大主营业务及三大延伸业务上持续发力。 (II)业务发展策略 公司坚持长期主义的战略规划，始终秉持稳健增长的经营方针，积极推动独立市场化发展，并不断巩固赛道优势、外拓优势和可持续发展的自身能力优势。通过内部能力驱动+外部业务驱动，提高组织效率，以形成强大的合力，持续聚焦于集团中长期战略发展目标，坚定可持续发展，打造企业韧性和增长引擎。 1.聚焦增长 本集团坚持多引擎业务共同驱动的策略，充分发挥内外部资源的协同效应，坚持「三大业态+三大延伸」业务策略，共同推动业务发展。 1)战略客户深耕 在核心业务领域，公司将继续深耕战略客户，深化合作机制，推动业务纵向发展，并利用良好市场声誉与标桿效应，促进业务持续聚力增长，巩固在商务物业市场的领先地位。同时，公司将全面激发营销动力，积极拓展多渠道资源，深耕战略重点城市市场，多层次多举措拓宽业务渠道并提升市场占有率，通过优化市场拓展机制，持续增强竞争优势。 2)新赛道业绩突破 在新业务领域，公司将结合战略性收併购，依托医疗物业服务管理平台，迅速提升专业服务能力，助力医疗赛道业务拓展。同时，发挥专业运营经验及能力，整合优质资源，在公建、教育、商业零售等多个领域构建多元化业务赛道，聚焦一线和新一线城市优势标的物，精准佈局，以增强市场抗风险能力，推动公司在新赛道实现更快速稳健的发展。 3)增值服务聚力提速 在增值服务领域，公司依托现有的一体化增值服务平台，持续优化和完善服务流程，并通过定制化服务方案，实现功能到场景的高效重构，从而精准满足多业态场景的需求，打通业务触达的最后一公里，为客户提供更加精准、高效的服务体验。进一步推广业务代运营模式，增强运营能力，进而实现可持续的价值提升。 2.核心能力建设 数字化能力建设是公司核心能力建设的重点，以期形成独特的竞争优势，强化核心竞争力，为公司的长远发展奠定坚实基础。 数字化赋能管理能力 公司致力于数字化能力的管理和提升，通过构建整合内部系统，优化创新业务流程，打造项目全流程的数字化平台，实现管理效率提升。 对于数字化平台的建设，我们将强化内部系统的整合与协同，打破信息壁垒，确保数据的互通共享，以优化资源配置。同时，通过优化创新业务流程，简化操作步骤，提高工作效率，降低运营成本，为公司的可持续发展注入新的动力。 项目全流程管理平台将通过数字化系统采集数据，集成至人力资源－运营－市场全链路业务流程，为业务分析及决策提供快速支持，推动经营预期和降本增效的达成，辅助管理决策，实现项目运营全流程的精益管理。 面向未来，卓越商企服务将坚持创造客户价值，不断创新，持续坚持以客户为中心，持续提升核心竞争力。通过优化公司治理架构，深耕数字化转型，持续聚焦价值创造，踔厉奋发，行稳拓新，追求卓越，不断超越。