回顾本集团表现,有必要合理了解本集团的业务。其包括以下讨论:
(a)影响本集团当前财务报告期间的营业额、成本及盈利的任何重大因素,包括(倘适用)季节性或週期性因素;
(b)影响本集团当前财务报告期间的现金流量、营运资金、资产或负债的任何重大因素。
(a)(i)上半年回顾—2023年上半年较2022年上半年
本集团的收益由截至2022年6月30日止上半年(「2022年上半年」)的90.5百万新元增加8%至截至2023年6月30日止上半年(「2023年上半年」)的97.9百万新元。
本集团收益增加乃由于其新加坡及马来西亚特建工人宿舍(「特建工人宿舍」)、澳大利亚特建学生公寓(「特建学生公寓」)的入住率持续提高,以及其于新加坡、马来西亚、英国(「英国」)及澳大利亚的物业积极的租金回升。
本集团特建工人宿舍组合的财务入住率从2022年上半年的86%增至2023年上半年的96%。
由于积极的租金回升,本集团新加坡特建工人宿舍(包括五项特建宿舍及四项速建宿舍)的财务入住率已全部恢复至疫情前的水平。新加坡特建工人宿舍的财务入住率由2022年上半年的97%增至2023年上半年的98%。2023年上半年来自新加坡的收益为63.8百万新元,而2022年上半年为61.0百万新元,乃由于入住率改善及积极的租金回升所致。与2022年上半年相比,2023年上半年整体的收益改善被本集团管理的两个自2022年9月起停止运营的新加坡外籍工人入职中心(「入职中心」)的零收益所抵销。儘管本集团已于2023年2月开始管理五个社区康复设施(「社区康复设施」),惟来自社区康复设施的收益较来自入职中心的收益为低。
在马来西亚,边境限制的放宽促成自2022年第三季度以来返回马来西亚的外籍劳工人数增长。本集团特建工人宿舍的财务入住率由2022年上半年的70%恢复至2023年上半年的94%,收入由2022年上半年的7.0百万新元增加42%至2023年上半年的9.9百万新元。
本集团特建学生公寓组合的财务入住率由2022年上半年的82%1增长至2023年上半年的89%1。该增长主要由于澳大利亚特建学生公寓资产的入住率强劲反弹,而英国特建学生公寓资产的入住率维持在约90%(或97%,不包括本学年因持续资产提升计划而无法出租的床位)。
在英国,本集团经营所在的五个城市的特建学生公寓供应持续短缺,加上国内及国际学生的需求增加,促成了强劲的租金调整。于2023年上半年,英国的收益为16.6百万新元,对比2022年上半年为16.7百万新元,主要由于2023年上半年录得的英镑较2022年上半年疲弱,导致以新加坡元呈报的收益减少。以当地货币英镑计算,英国的收益较2022年上半年增加8%。
在澳大利亚,随着国际学生重返澳大利亚,本集团于阿德莱德及墨尔本的两项资产的平均财务入住率由2022年上半年的58%显着上升至2023年上半年的86%。受稳健的租金调整的推动,澳大利亚特建学生公寓的收入由4.5百万新元增长51%至6.9百万新元。随着中国政府终止认可在线学位,中国学生人数将显着增长,预期学生人数及特建学生公寓床位需求将继续增长。
本集团的销售成本减少2.1百万新元,主要由于2023年上半年并无入职中心。
因此,本集团的毛利由2022年上半年的60.9百万新元增加9.5百万新元或16%至2023年上半年的70.4百万新元,主要由于财务入住率及租金改善带动收益增长。
财务开支增加6.5百万新元,乃由于利率环境上升所致。
应占联营公司及合营企业溢利增加0.6百万新元,很大程度上是由于胜捷美国学生房舍基金的公允价值亏损较2022年上半年为低。
2023年上半年的投资物业公允价值变动净额主要与本集团投资物业于2023年6月30日的估值变动有关,此乃基于管理层经咨询于上一个财政年度截至2022年12月31日止对投资物业进行估值的独立估值师的评估,以及根据新加坡财务报告准则(国际)第16号租赁对于2023年6月30日租赁的使用权(「使用权」)投资物业的公允价值作出的调整。
2023年上半年的公允价值收益净额为5.4百万新元,主要来自本集团于新加坡及马来西亚的投资物业,被使用权投资物业的公允价值调整所抵销。相比之下,2022年上半年的公允价值收益为9.5百万新元,主要来自英国及澳大利亚的投资物业,被新加坡投资物业的公允价值亏损以及使用权投资物业的公允价值调整所抵销。
所得税开支减少7.2百万新元,主要由于投资物业公允价值变动产生的递延所得税减少。
因此,于2023年上半年,本集团营运所得除税后净溢利为42.4百万新元,较2022年上半年的35.1百万新元增加21%。
撇除公允价值调整,2023年上半年来自核心业务营运的净溢利为36.0百万新元,较2022年上半年的32.4百万新元增加3.6百万新元或11%。
(b)审阅本集团资产负债表
投资物业增加65.4百万新元,主要由于收购位于新加坡UbiAvenue3的土地以进一步开发为工人宿舍、英国、澳大利亚及马来西亚投资物业的资产提升以及公允价值收益。
于一间合营企业的投资减少5.7百万新元,主要由于终止于韩国的营运。
租赁负债减少9.4百万新元至77.5百万新元,主要由于偿还租赁负债的本金部分。
借款及资产负债比率
本集团的借款由2022年12月31日的663.1百万新元增加至2023年6月30日的688.3百万新元,主要由于为收购位于UbiAvenue3的土地提供资金而提取借款所致。
于2023年6月30日,本集团的净资产负债比率为43%,与2022年12月31日的净资产负债比率相同。本集团所收购的营运资产及发展中资产主要透过银行借款提供资金,其平均剩余年期为6年。本集团以定期本金偿还之长期银行债务为其长期资产融资。
于2023年6月30日,本集团的资产负债表维持稳健,现金及银行结余为71.6百万新元。本集团拥有未利用之已承诺信贷融资151.9百万新元(其中143.8百万新元与资产负债表日期后超过12个月到期的未利用之已承诺信贷融资有关),可偿付于2023年6月30日之流动负债净额38.2百万新元。
(c)审阅本公司资产负债表
贸易及其他应收款项以及贸易及其他应付款项主要与附属公司的公司间结余有关。
借款减少5.1百万新元,主要由于于2023年4月12日赎回于2024年到期的6.25百万新元定息票据。
(d)审阅现金流量表
于2023年上半年,本集团运营活动产生的正面现金流量为54.3百万新元。
投资活动所用现金净额为41.3百万新元,主要由于添置投资物业以及物业、厂房及设备,部分被自合营企业及联营公司收取的股息所抵销。
本集团录得融资活动所用现金净额10.0百万新元,主要用于偿还借款、利息、租赁负债的本金部分及期内已付股息,被借款所得款项所抵。
本集团将继续留意未来一年的宏观经济不利因素,例如利率高企及上升以及通胀压力,并将继续实行审慎的财务管理,以减轻经济的不确定性。儘管如此,鉴于目前工人及学生宿舍的供应短缺 5支持其市场租金上调,胜捷仍有信心其资产组合将继续表现良好。
本集团亦继续对其专门住宿组合进行策略性检讨,并持续致力进行资本回收及资本分配,以投资于收益较高的市场及资产。此策略调整重申本集团透过资产增值措施以及投资于具协同效益的资产及业务,为股东带来持续长期价值的承诺。
本集团亦将继续调整及提升其资产、空间及营运,以适应需求变化及监管变化,以提高疫情管理的韧性,确保工人及学生居民的福祉,并提高未来的营运效率。
