全年业绩
一、行业概述
亨利·基辛格在其着作《论中国》一书中说道:「最大的挑战不是挺过困难时期,而是眼前的危险过去后为未来做好准备」。2022年,动盪与变局依然轮番上演,多地疫情反复、多个项目停工断贷等超预期因素频出,房地产行业面临的挑战前所未有。
在「房住不炒」总基调下,槓桿神话不再。过去的经验主义无法奏效,艰难处境对房地产企业提出了更高的要求。「剩者为王」时代,行业已然从躁动归于理性,人们将用更加冷静、平常的心态看待房子。同时,企业也从吹沙见金的洗礼中,在「活下来」的命题基础上,去思考如何走得更远、走得更好。
二、业务回顾
面对快速变化的行业和市场大势,本集团始终珍视信用价值,看重有质量的发展,在质的有效提升和量的合理增长方面寻求平衡。本集团用心专注产品与品牌打造,把保交付、保品质、优服务放在首位,依靠50余年实业厚积优势,积极履行示范型民营房企的责任和担当,以高质量发展、高品质交付、高标准服务满足客户对更美好居住需求的嚮往。
(一)坚守信用价值:三道红线转绿,融资优势频现
随着房地产市场步入调整週期,财务稳健安全的企业在近两年受到了相当的认可,本集团凭藉优良企业资质和高信用价值,收穫广大客户及投资者在逆风市场里不断投来的信任票,赢得了众多主流机构在资源赋能和信用价值上持续给予的坚定认可和强大支持。
截至报告期末,本集团净负债率43.9%,现金短债比1.60,扣预资产负债率68.2%,「三道红线」已转为绿档。同时,槓桿水平逐步回落,本集团跟随市场週期运行规律,处理滞重库存,解决历史遗留问题,不断探索从降槓桿到稳槓桿的发展之路。截至报告期末,本集团有息负债总量为485亿元,持有现金总量约264亿元,尚未动用的银行授信额度增长至1,080亿元。本集团融资成本实现进一步降低,加权平均融资成本下降至4.62%,在民企阵营中表现突出。
随着行业持续出清,稳守财务安全底线的「三好生」将成为支撑行业良性发展的中坚力量。报告期内,本集团屡次获得多家主流金融机构支持,成为2022年首家获得中期票据(MTN)批文并成功发行的内房股,以及首批创设信用保护合约发债示范房企。「第二支箭」及金融十六条政策出台后,本集团相继与交行、工行、建行、邮储银行、中行等国有大行及部分股份制商业银行签署战略协议,累计获得超1,500亿授信支持。同时,本集团作为「第二支箭」支持的首批房企,150亿元中票获得银行间交易商协会受理。截至2022年12月31日,本集团银行借款、公司债券分别占有息负债的58%、28%。
(二)坚定聚焦战略:调整土储结构,优化存量资产
围绕「聚焦深耕,战略升级」路径,本集团不断优化土储结构,增强抗週期风险能力。报告期内,本集团保持定力,聚焦一二线高潜区域,升级深耕国家级战略城市群,重仓长三角、大湾区等核心经济圈,聚焦高量级深耕城市,集中资源升级打造一二线根据地。同时,继续保持审慎与克制,优化投资策略、坚定投资方向、保持投资定力。截至2022年12月31日,本集团共参与332个物业开发项目,拥有土地储备总建筑面积达3,874万平方米。
2022年,本集团通过股权收购归编9个项目,新增权益货值63.0亿元,以二线城市为主;同时退出部分弱三线和四线城市,减少权益货值9.5亿元。土储权益比为70%,较去年上升3%,其中一二线城市面积占比66%,长三角和大湾区面积占比合计52%。整体而言,本集团土储结构朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜,土储覆盖城市基本面不断向好。
(三)提升运营能力:重产品保交付,致力销售有质提升
随着行业深度调整期的到来,「保交付」成为当前第一要务。交付大考中,本集团作为优质民企代表,始终把产品、交付和服务放在首位,力争不仅保交付节点,更着力提升工程品质、重视社群及用户品牌打造,通过制造业的精细化运作及优化交付流程体系,实现交付效率的综合提升。报告期内,本集团实现全国49个城市,142个项目,共计超8万套房子交付,客户满意率位于行业第一梯队。
报告期内,本集团持续推进客研体系建设,把握客户诉求。2022年,美的置业全新升级用户交付品牌IP「橙意家」,全方位、常态化地展示家的真实模样和品质建造全过程,守望经得起时间检验、能穿越週期的核心价值,持续向客户传递「看得见」的美好生活。
市场大背景下,销售端城市分化明显。本集团聚焦一二线高能级城市,集中资源实施区域深耕和城市升级策略。2022年,本集团销售均价较2021年增长8%至人民币12,546元╱平方米,且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升,二线以上城市销售占比高达82%。本集团重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈,在长三角和大湾区的合约销售占比达到65%,销售集中度进一步提升。
报告期内,本集团连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约人民币792.4亿元,相应已售建筑面积约631.6万平方米,同时,本集团重视现金回款进度,报告期内的销售回款率为83%,在业内,尤其民营房企中处于头部水平。
(四)升维多元化生态:聚焦垂直领域,实现轻重并举
本集团聚焦房地产垂直多元化,物业服务聚焦客户需求,实现对房开主业高效赋能;商业运营双轨并行,做精优质资产持有经营。
物业服务坚持深化管理效益,聚焦强化多元服务,完善服务行业的轻资产模式,构建有机成长的可持续发展生态,推动社区服务、产业园区、学校、公建、商写、城市多元服务齐头并进,有质增长。报告期内,本集团多元拓展项目新增49个,其中新增产业园17个,新增校园项目10个。2022年,美置服务中标多项代建工程,代建面积同比增长67%。
服务城市生活是本集团发展战略在商业领域的延伸。报告期内,本集团存量商业经营预期稳健,潜在筹开体量落地后有望推动商业模块营收增长,疫情政策优化后酒店运营及文旅项目收入企稳回升。截至2022年12月31日,本集团持有运营商业总量超70万平方米,累计开业商业体9座,累计客流量同比增加19%,累计销售额同比增加27%。本集团着力打造悦然系商业标杆,其中佛山美的悦然广场项目作为本集团当前商业购物中心的代表,经营稳定性强,自开业以来,儘管受疫情影响较大,营收规模仍保持稳步增长。报告期内,本集团新筹开贵阳美的悦然广场,以全业态多首店的特质,打造城市商业旗舰新地标,助力深化夜经济城市战略。
(五)赓续科技基因:助力智慧人居,完善产业链发展
科技是这个时代最具想像力的故事,房子不止是一个冰冷的建筑,还承载着人们对家的嚮往和理想。报告期内,本集团凭藉对空间科技化的敏锐嗅觉,坚持在智慧人居、住建科技板块助力美好生活建设,稳健前行。
睿住建筑科技着眼于设计驱动下的产品领先模式,针对中高端市场,深耕湾区,辐射港澳,提供空间生态产品等一体化解决方案,打造建筑工业化全价值链场景服务,逐步筑造轻重分离、减负聚焦、目标明确的护城河。报告期内,睿住建筑科技新增设计合同306个,累计签约项目2,215个。2022年装配式建筑产能超20万立方米,外部项目占比达89%。此外,睿住住工「大湾区战略中心」两大生产基地经过香港品质保证局的审核,顺利通过香港体系认证,取得「混凝土生产和供应质量规范」(QSPSC)证书,标誌着睿住住工的预制构件和模块化建筑(MiC)产品取得了正式向香港市场供应的资质。报告期内,睿住建筑科技凭藉过硬产品力、服务力和创新力,顺利佈局港澳市场。
睿住智能科技坚定战略目标,致力于成为领先的空间智能解决方案商,根据用户真实需求,打造针对智能家庭及社区的5.0场景解决方案。报告期内,营业收入同比增长33%,交付项目230个,累计交付超16万户家庭,市场份额位居行业前列。累计申请专利190项,软件着作权113项。2022年8月,睿住智能发佈Remachomeos系统,链接7大用户场景,同时推出睿住智选品牌旗舰,为用户提供从研发、设计、销售、交付、售后等一站式智能化全屋整装服务,进军C端市场。
三、未来展望
我们深知,人民对美好生活的嚮往之一就是居住环境的改善。未来,行业资源进一步向优质企业聚焦,地产迎来逻辑重塑,本集团经营主体将进一步回归常识,实现有品质的经营。
信用是本集团一直强调及坚守的底线,本集团将始终恪守长期主义发展理念,增厚安全垫、稳筑基本盘,致力于高质量、可持续的发展,提前预估及规避风险。回归经营本质,提升管理效益,同时,优选城市和项目,通过深耕价值城市穿越行业週期。另外,「保交楼」已成为行业当下核心关注点,企业交付力变得愈发重要,交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。
好房子就是好产品加好服务,本集团对住房升级迭代的趋势保持肯定和乐观的态度。未来,将持续聚焦城市深耕,不断升维打造中高端改善型产品的能力,提升内在品质,坚守如期交付底线,赢得业主因信任而自发传播的好口碑。从建造体系到新工艺工法,再到数字化赋能,始终把握行业领先的建造能力,打造差异化优势。重视工程质量及客户服务,保交付、守底线,致力于提供「所见即所得」的品质项目。
在多元化业态方面,本集团将持续聚焦垂直领域,物业在加强基础服务能力的同时,大力拓展及推进跨业态项目;商业新开项目着眼招商率,不断完善、推陈出新;房地产科技板块,未来聚焦核心需求,深化解决方案,进一步强化市场化意识,走向相对良性成长的通道。培育独立生存能力,致力于本集团主业产品力提升的同时,成为本集团新的利润增长点。在行业内极不平凡的变革区间,迈向新型地产之路。
千帆过尽,仍见大江大河;淘沙见金,不断奔涌向前。在信心比黄金更重要的时期,本集团将始终坚持品牌自信、产品自信、价格自信、交付自信,充分发挥优势资源,在不确定性中找到确定性,在新形势、新格局中稳健发展。
