经营回顾
2023年上半年,国内经济恢复仍面临诸多挑战,消费信心、投资信心尚待恢复,房地产行业的分化进一步加剧。政策方面,房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势;市场方面,城市热度进一步分化,经历年初短暂「小阳春」后,二季度明显降温;土地方面,土地市场整体低迷,但核心城市优质地块热度较高、竞争激烈,北京、杭州等城市多宗地块参拍企业数量创新高;企业方面,房企继续分化,各项资源向头部优质房企集中。
面对行业的持续挑战,绿城中国始终坚持核心优势,锚定「战略2025」目标,积极应对行业挑战。上半年,绿城中国坚定战术执行,投资保持定力,营销加强去化回款,财务稳健安全,产品服务持续领先,管理降本增效,扎实推升品质,精进核心优势。
期内,绿城中国连续19年荣膺「中国房地产百强企业综合实力TOP10」,连续多年上榜「福布斯全球企业2000强」及「《财富》中国上市公司500强」。各个经营维度均呈现良好的发展态势:经营业绩方面,盈利水平稳步增长,财务结构持续稳健;市场地位方面,合同销售、自投销售、权益销售均位列行业前十;发展前景方面,斩获多宗核心城市优质土地,新增货值位列行业第八;产品优势方面,交付项目数和交付户数创历史新高,产品力和服务力持续引领行业,获业内外认可;资本市场方面,融资渠道顺畅,融资成本保持低位,标普上调评级展望至「正面」。
经营业绩稳健利润稳中向好
本期本集团取得收入人民币569.76亿元,较2022年同期的人民币647.31亿元减少人民币77.55亿元。实现净利润人民币46.41亿元,较2022年同期的人民币48.60亿元下降4.5%。本公司股东应占利润人民币25.45亿元,较2022年同期的人民币18.01亿元上升41.3%。
若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整于期内的税后净影响,本期本公司股东应占核心净利润(用于说明本集团主要业务的自然增长及运营的表现业绩以及为比较不同时期的业务表现而采纳的非公认会计准则)为人民币38.81亿元,较2022年同期的人民币37.26亿元增加人民币1.55亿元,上升4.2%。
营销策略有效行业占位稳固
强化优势,稳固占位。2023年上半年,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)的合同销售排名持续稳固,位列全国第七,自投销售排名第八,权益销售排名第九。绿城集团累计取得总合同销售面积约604万平方米,总合同销售金额约人民币1,342亿元,同比增长19%,同比增幅高于TOP10房企均值13个百分点。其中,绿城集团自投项目累计取得合同销售面积约337万平方米,合同销售金额约人民币982亿元,同比增长16%;其中归属于绿城集团的权益金额约人民币633亿元,同比增长40%,权益比提升至64%。自投项目销售均价约每平方米人民币29,150元,维持行业较高水平。此外,绿城集团以「绿城」品牌销售的代建管理项目(非自投项目,简称「代建项目」),于本期累计取得合同销售面积约267万平方米,合同销售金额约人民币360亿元。聚焦核心,紧抓回款。上半年销售回款率109%,继续维持高位,有效支撑现金流及再投资。市场研判及营销策略更精准,上半年首开去化率82%,较2022年末提升7个百分点。高能级核心城市的市场地位持续巩固,一二綫城市销售额占比85%,其中,在杭州、宁波、西安、北京等近20个核心城市销售排名当地前十。高质高效,亮点纷呈。依托于优秀的开发运营能力和灵活有效的营销策略,绿城中国于2023年获取的多个项目实现快速转化,获得市场的高度认可。宁波凤鸣云翠以约人民币35亿元的销售额位居半年度宁波市商品住宅销售业绩榜首,三开三罄;西安全运村丹桂苑成为当地「千人摇」的热销项目,首开去化率100%;杭州汀岸辰风里拿地到领取预售证仅57天,81天实现住宅清盘,销售额约人民币44亿元。
投资狙击聚焦拓展精准高效
本集团始终坚持「狙击聚焦、精准高效」的投资策略,积极参加杭州、上海、北京、苏州等一二綫核心城市土地竞拍百余次。上半年新增项目19个,总建筑面积约257万平方米,本集团承担成本约人民币251亿元,平均楼面价约每平方米人民币12,233元,预计新增货值达人民币571亿元,位列全国第八。
深耕核心,狙击投资。上半年重点聚焦一二綫城市的核心板块,进一步巩固公司在核心城市的市场地位,新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等一二綫城市占比达89%。同时在优质三四綫城市开展「狙击式」投资,获取嘉兴、台州、绍兴等高质量项目。
质效齐升,转化高效。2023年上半年,新增货值预计当年实现销售转化约人民币348亿元,当年转化率61%,继续保持高位。截至2023年6月30日,已实现销售转化约人民币92亿元。
巩固利润,提升权益。2023年上半年新增项目净利润率持续保持较好水平,平均权益比升至79%,在保证安全性、流动性和盈利性的前提下,进一步提升操盘效率,降低合作风险,提高归母利润。
得益于投资策略的有效落实,本集团总土地储备优质聚焦,结构合理,保证公司未来的稳健发展和长期的盈利能力。于2023年6月30日,绿城集团共有土地储备项目200个(包括在建及待建),总建筑面积约4,455万平方米,其中权益总建筑面积约为2,660万平方米;总可售面积约为2,952万平方米,权益可售面积约为1,747万平方米;平均楼面地价每平方米约人民币7,642元。一二綫城市货值占比79%,长三角区域占比52%,北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比53%。
精研产品服务实现品质交付
产品品质是绿城中国的「一号工程」,客户满意度是绿城中国的「一号标准」,本集团始终将保持产品品质第一品级、客户满意度第一身位作为长期追求,荣获「中国房地产产品力优秀企业」「中国房地产交付力优秀企业」等荣誉。精工匠心,品质交付。绿城中国在工程管控上持续精进,搭建从源头材料、「绿式工程管理」、工程巡检到交付评估的全流程品控体系,自主开发绿城中国综合作业提效穿插施工模型,不断提升标准化、精益化。2023年上半年,绿城集团累计交付107个项目、7万余户,交付项目个数和户数均创新高,其中自投项目交付时间较合同约定时间平均提前30天。
服务创新,迭代精进。绿城中国始终坚持「以客户为中心的产品主义」,精研客户需求,想客户所想。「前置创新」、「大设计」理念贯穿于全业务链条,根据不同家庭生命周期和情感诉求构建的归家动綫「139」体系正式发佈,餐厨优化、景观「春知学堂」等IP持续提升并扩大应用范围。期内发佈5G「心」服务2.0,围绕房屋服务、关怀服务和物业服务,为客户提供房屋全生命周期的服务与保障。2023中国房地产顾客满意度调查中,绿城中国以91.2分持续领跑行业(行业均值为72.3分),在所进驻的16座城市满意度第一,7座城市忠诚度第一。
绿色创新,标杆引领。在房地产向绿色低碳转型的大趋势下,绿城中国始终秉持「绿色」和「健康」的理念,不断提升绿建品质,承诺2023年后新项目100%达到国家绿色建筑标准。于2023年6月30日,累计绿色建筑项目242个,在建项目应用装配式技术比例超70%。同时,打造标杆项目保持绿城中国产品力的持续领先,呈现以北京沁园为代表的低能耗建筑、以上海弘安里为代表的城市更新项目等,期内获30余项国内外设计类奖项。
优负债抓现金保障财务安全
2023年上半年,虽然房企融资支持政策边际有所改善,但行业融资规模仍在下降。凭藉优质的信用背景、稳健的业务发展以及有效的现金流管控,本集团积极保持并不断拓宽融资渠道,债务结构持续优化,为公司长期发展提供坚实保障。本期,总借贷加权平均利息成本降至4.4%,较去年同期的4.5%下降10个基点。一年内到期债务占本集团于2023年6月30日总债务的21.8%。
融资渠道通畅。本集团紧抓当前不同渠道的窗口期,根据自身情况补充资金,较好较快地适应了新周期下的融资模式。境内,本集团上半年完成债券公开发行本金总额人民币78.09亿元,发行品种包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN等,平均发行期限1.48年,平均利息成本3.74%,截至2023年6月30日尚有发行额度人民币401.14亿元。境外,在中资地产美元债市场仍然「封冻」的环境下,本集团积极推动商业银行跨境联动,完成多笔短期贷款的置换工作,有效优化债务久期。本集团上半年与国有银行及股份制银行共落地3笔3年期内保外贷业务,总规模6.46亿美元,保持境外融资渠道畅通的同时,反映出金融机构对本集团的高度认可。
评级不断优化。本集团各项核心指标不断优化,获得各家评级机构的高度认可。境内,中债资信于2023年6月将绿城房产的主体评级从A+提升至AA–,有效夯实本集团在境内资本市场主体地位。境外,在评级机构高频次大范围下调房企评级的背景下,绿城中国维持了评级稳定,穆迪评级为Ba3,展望「稳定」;标普评级为BB–,并在2023年5月将绿城中国评级展望由「稳定」上调至「正面」,是近两年为数不多的给予内房企业的正面评级行动。
抓管理提效能积极降本增效
2023年上半年,绿城中国持续「改革、改变、改进」,开展「大成本、大招采」模式,持续提升管理效能。成本管控,扎实有效。持续提升管理集中度,管控范围从工程类拓展到营销、行政、数字化等,扩大集采内容,发挥集约化优势,降低采购成本。期内,完成25项部品部件标准化,减少工程变更和无效成本;集采价格下浮率3.0%,交付项目预结成本节余1.6%,集采成果应用率保持100%。
运营效能,稳步提升。为进一步提升开发效率,保障经营效益,形成37个城市「一城一策」标准工期,确保开发速度位居行业第一梯队。从拿地到开工及首开分别平均缩短至2.1个月及4.7个月,分别同比提速25%及22%,期内竣工面积同比提升56%至约779万平方米。苏州云庐从拿地到示范区开放、首开及经营性现金流回正时间分别为3.7个月、4.8个月及5个月,快速实现住宅清盘。
重赋能强一綫提升组织能力
以赋能带动队伍优化,以流动促进能力提升。持续引进高端人才及建设内部人才梯队,引进中高级管理人员约80人,开展关键岗位竞聘、资格认证、刚性考核等,促进队伍良性竞争。加强一綫赋能,鼓励人员流动,精简管理层级,总部每年20%左右人员调至一綫工作,全面提升团队能力及活力。本期本集团人均在建面积较2022年末提升8%至11,850平方米。
代建保持增长持续引领行业
本公司附属公司绿城管理控股有限公司(「绿城管理」)持续保持行业第一,荣获「2023房地产开发企业代建地产TOP1」、「2023中国房地产上市公司代建运营优秀企业」,连续7年蝉联「中国房地产代建运营引领企业」等荣誉。2023年,绿城管理推出代建行业首个B端服务体系「M登山模型」,将深耕代建12年的发展经验向行业共享,不断引领行业标准,促进代建行业健康发展。
截至2023年6月30日,绿城管理在管项目已覆盖123城,合约总建筑面积约11,359万平方米,在建面积约4,914万平方米。绿城管理业务拓展能力强劲,本期新拓项目代建费预估人民币51.2亿元,较去年同期增长26.3%;盈利能力不断增强,本期归母净利润达人民币4.74亿元,同比增长31.3%。
业务协同赋能助力经营增长
绿城中国围绕房地产主业,链接上下游产业,打造绿城生态。小镇业务践行「重资产+产业运营」双轮驱动战略,荣获「2023中国产业综合运营优秀企业」,响应国家乡村振兴战略,构建「未来乡村」样板;建筑科技业务与主业协同联动,向EPC总承包模式╱软硬装一体化转型,高新企业8家,授权专利累计595项;商管业务保持稳健经营,酒店运营收入同比提升86%,投资性物业租金收入同比提升24%;产融业务投融并举,持续赋能主业及综合产业;生活服务业务强化核心优势,荣获「中国养老十大品牌」,累计服务124个未来社区,较2022年末提升31%,服务近半数浙江省未来社区,助推城市数字化转型。同时,为加强业务协同及品牌管理,重点培育蕅寓(长租公寓)、GTPlaza及青悦(商业)、尊蓝(酒店)等业务品牌。