2020年上半年,受新冠病毒疫情、地缘政治摩擦及全球经济不确定性增加等负面影响,中国房地产行业上下游均面临了前所未有的挑战。然而,得益于中国疫情防控形势向好,复工复产有序推进,行业正逐步恢复常态。报告期内,稳健的货币政策更加灵活,「房住不炒」的调控基调持续深化,以实现「稳地价、稳房价、稳预期」为政策目标,促进行业平稳健康发展。
绿城中国坚持「抗疫情」、「稳经营」双管齐下,在做好疫情防控同时,及时应变、多措并举,半年度合同销售及交付指标基本完成,总体保持了稳中有进的发展局面。2020年初至今,本集团在土地投资、资本市场和战略协同方面均取得了多项突破。首先、土地投资实现了质与量的跃升。今年上半年新增货值达人民币1,756亿元的历史新高,位列行业前茅;受益于拿地渠道拓宽以及精准把握市场窗口,新增土储的预期项目平均利润率显着提升,当年转化率大幅改善,为今年销售业绩实现和未来高质量发展打下良好基础;第二、成功分拆旗下绿城管理(9979.HK)于港交所主板上市,成为「中国代建第一股」。借助资本市场的力量,加快轻资产板块规模增长和利润提升,充分发挥轻、重资产业务协同效应;第三、通过增发引入战略投资者新湖中宝(600208.SH),进一步优化混合所有制企业模式,改善本集团资本结构。同时双方在项目开发领域可实现强强联合、优势互补,有利于巩固绿城中国在房地产开发领域的优势;第四、与绿城服务(2869.HK)携手成立「绿城生活服务委员会」,实现生活服务领域的战略协同与业务融合。
2020年是绿城中国推进「战略2025」规划的开局之年,本集团优化组织架构并设立10大业务委员会,实现明确工作机制、提升管理决策效率。以战略视野,放眼长远,致力迈向「坚守产品品质第一品级,保持客户满意度第一身位,位列综合业绩第一阵营」的战略目标。
经营业绩稳步提升
本期本集团取得收入人民币238.96亿元,较2019年同期的人民币186.58亿元增加人民币52.38亿元,上升28.1%。实现净利润人民币31.30亿元,较2019年同期的人民币30.73亿元略有增加。本期本公司股东应占利润人民币20.96亿元,较2019年同期的人民币20.58亿元略有增加。若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整于期内的税后净影响,本期本公司股东应占核心利润(就说明本集团主要业务的自然增长及营运的表现业绩以及为比较不同时期的业务表现而采纳的非公认会计准则)为人民币24.35亿元,较2019年同期的人民币24.30亿元略有增加。
销售规模再创新高
销售增长提速。截至2020年6月30日止六个月,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计取得总合同销售面积约431万平方米,同比增长7%;总合同销售金额约人民币912亿元,同比增长23%,创历年同期新高。回款率为95%,处于行业高位。
其中,2020年上半年累计取得投资项目合同销售面积约265万平方米,合同销售金额约人民币661亿元(同比增长34%),其中归属于本集团的权益金额约为人民币382亿元(同比增长43%)。于2020年6月30日,本集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币43亿元,其中归属于本集团的权益金额约为人民币23亿元。投资项目销售均价约每平方米人民币24,922元,处于行业领先水平。此外,绿城集团以品牌输出、管理输出的代建管理项目(非投资项目,简称「代建项目」),于2020年上半年累计取得合同销售面积约166万平方米,合同销售金额约人民币251亿元。
去化结构更优。2020年上半年,本集团贯彻「全员、全民、全面」的营销方针,并通过灵活的营销策略,积极应对疫情突发和市场变化。开展了「春天计划」、「春夏焕新季」专项推广活动,并通过三大綫上平台:「绿城+」APP、「置业绿城」微信公众号、「绿城云」小程序綫上品牌活动助力营销推广,效果理想。得益于精准的投资策略、卓越的品质服务与优越的地段,绿城中国的产品深受客户认可,多个项目销售成绩斐然,其中宁波晓风印月、奉化桂语朝阳、西安全运村、重庆春溪云庐等热门新推房源推出即售罄。
品质为先客户至上
绿城中国坚持产品主义,弘扬工匠精神,持续锻造核心竞争力。本集团不断加强产品创新,成功在项目落地园区芯空间、花园式办公、可变如意宅、装配式内装等创新成果,并关注人居质量,加大在绿色健康园区、智能园区、智能家居等方面的投入,产品优势凸显。与此同时,本集团全面推广日式管理、产业化技术应用、综合作业提效、智慧工地,并举行第四季「标准化、产业化、科技化、环保化」建设观摩会,持续提升营造水平。此外,本集团成立设计共享中心,与建研中心形成体系搭接,多维度保障产品力领先。根据中指研究院《中国房地产产品力优秀企业》,2020年上半年绿城中国在产品力榜中排名第一位。凭着优越的服务品质,客户满意度持续领跑行业。在「2020中国城市居民居住满意度调查报告」中,绿城中国以90.2分的总体满意度得分,远高于行业均值的76.1分,连续10年在该调查中领跑行业,而在所进驻的杭州、合肥、郑州、济南等13座城市拿下总体满意度第一殊荣。
战略协同业务联动
7月21日,绿城中国和绿城服务携手成立了「绿城生活服务委员会」,通过战略协同,发挥各自优势,合作搭建生活服务平台,打造从规划设计、产品营造到服务运营的一体化服务目标及体系,推动产品、服务升级,实现业务联动融合。通过深化房屋4S合作模式,推动养老服务业务融合,联合打造长租公寓品牌,共同塑造「中国综合生活服务商第一品牌」。
土地储备量质齐升
精准投资成效显现。2020年上半年,绿城中国持续深化「区域聚焦、城市深耕」战略,始终坚守价值投资,适时把握投资机会,进一步扩充长三角和环渤海等核心城市群的土地储备,以较低成本获取多幅一二綫城市优质地块。回顾期内,本集团新增项目43个,总建筑面积约1,097万平方米;预计新增货值人民币1,756亿元,其中归属于本集团权益约人民币1,012亿元。总土地成本╱收购金额约人民币648亿元,其中归属于本集团支付的约为人民币439亿元;新增土地平均楼面价约每平方米人民币6,813元。此外,新增货值近25%预计可于在当年实现销售转化,供货效率提高,有效支撑本年度和未来的销售规模增长。
投资渠道持续拓宽。本集团积极拓宽投资渠道,提高收併购力度,2020年上半年通过收併购方式获取项目12个,预计货值人民币738亿元,占比42%。收购了一批以新湖上海项目、启东项目为代表的战略併购项目,并成功引入新湖中宝为战略投资者。同时,本集团和各区域公司已完成收併购专项小组的正式组建,亦正全力推进一批储备併购项目,将进一步打开收併购渠道。
区域佈局持续优化。本集团坚守重点佈局一二綫城市及优质三四綫城市的策略,回顾期内新增土储主要集中在北京、杭州、宁波、石家庄、渖阳、西安等一二綫核心城市,可售货值占比约75%。从区域分布看,长三角作为战略深耕地,新增可售货值占比63%,有助巩固绿城中国在江浙区域的业绩和行业地位,并可提升抗风险能力。
盈利预期稳步向好。期内,新增预估货值创历史新高,而新拓项目预期净利润合计近人民币180亿元,平均净利润率同比提升约3个百分点,实现土储质与量的跃升,奠定了良好的盈利基础。
于2020年6月30日,绿城集团共有土地储备项目172个(包括在建及待建),总建筑面积约4,801万平方米,其中按照权益计算约为2,798万平方米;总可售面积约为3,297万平方米,权益可售面积约为1,908万平方米;楼面地价平均成本约为每平方米人民币6,234元。一二綫城市的可售货值占比达74%。
特色创新多维发展
在传统房地产投资开发业务外,本集团着力打造新的发力点和未来利润的增长极,积极开展特色业务,全力推进TOD、城市更新,以及产城融合项目的佈局与落地。
全面推进佈局成形。TOD项目方面,践行全国佈局、多类型、多业态的发展策略。本集团紧握国家交通轨道战略机遇,目前已在杭州、宁波、福州、佛山等多个城市累计落地13个TOD项目。城市更新方面,成功中标杭州3个老旧小区更新改造项目、落地衢州首个未来社区项目,开启了绿城中国的城市旧改新篇章。产城融合方面,跟随国家战略部署和政策导向,精准定位产业,以「自有资源+合作伙伴」的产业发展路径,开闢业务新航道。
小镇业务效益凸显。2020年上半年,绿城中国的小镇业务新增货值人民币339亿元。截至2020年6月30日,小镇业务已进入17座城市,确权规划总建筑面积893万平方米。预期2020年下半年将落地5至8个小镇项目,预计新增货值人民币200亿元。经过多年探索与实践,绿城小镇业务已确定地产销售与产业运营双轮驱动的业务发展模式,聚焦康养、农业、科创三大产业。小镇项目具有规模大、地货比低、利润贡献好、股东投入峰值低的优势,未来将持续为集团带来稳定的现金流和利润。
代建业务行业领先
2020年上半年,本集团的代建业务规模加速扩展。截至2020年6月30日,本集团代建管理项目合计达268个,合约项目总建筑面积约7,331万平方米。商业代建提供房地产全过程开发管理服务,提升效益,体现管理价值;政府代建获得社会各界高度认可,社会效益凸显。代建业务规模不断扩大,规模继续保持行业领先,将持续提升轻资产业务对本集团的利润贡献。
绿城管理成功上市。绿城中国旗下绿城管理于2020年7月10日正式在联交所主板分拆上市,成为「中国代建第一股」。绿城管理上市后,积极践行绿城中国的轻资产战略,持续引领中国代建行业的创新与发展。凭藉优秀的营造水平、高品质的产品以及标准化的运营模式,绿城管理深受客户信任,蝉联「中国房地产代建运营优秀企业」、「年度影响力商业模式大奖」、「年度CSR贡献奖」等荣誉。
财务稳健融资畅通
在第一大股东中国交通建设集团有限公司(「中交集团」)的资信支持及本集团整体经营情况良好情况下,于2020年6月30日,本集团净资产负债率为66.1%,维持合理水平。一年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点,占总债务31.1%。银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币628.49亿元。2020年上半年总借贷加权平均利息成本为5.2%,较2019年上半年的5.4%下降20个基点。
融资成本再创新低。本集团研判政策环境,通过创新融资方式,广泛拓展渠道,并持续加深与各金融机构的战略合作,优化融资结构,降低资金成本。境外融资方面,2020年1月及7月,本公司共签订了美金7.3亿元、3年期的无抵押银团贷款协议,利率仅LIBOR/HIBOR+2.48%。2020年7月,绿城中国紧贴市场动态,并战略性地选择了最优的市场窗口,成功发行5年期(首3年不可赎回)美金3亿元高级债,票面息率为5.65%。有关美元债发行获得投资者热烈追捧,发行以6.2%区间作为初始价格指引,最终以票息率5.65%完成定价,较初始价格指引收窄55个基点,是2020年以来离岸美元债券发行最大收窄幅度的中资房地产企业之一。
境内融资方面,2020年上半年完成境内债券公开发行共人民币145.95亿元,平均利息成本为3.54%,较2019年同期的4.87%下降133个基点。境内融资成本屡创新低、渠道畅通、结构合理。其中,本集团发行公司债人民币29.3亿元,年利率3.19%至3.87%;发行中期票据人民币30亿元,年利率3.27%至3.86%;发行永续中票人民币15亿元,年利率4.2%。与此同时,本集团融资创新能力进一步提高,开拓新融资渠道,推行创新持有资产融资。期内,成功发行购房尾款ABS共人民币20亿元,年利率3.9%;发行供应链ABS人民币51.65亿元,年利率2.5%至3.98%。
精益管理提质增效
成本管控成效显现。报告期内,本集团在产品成本管控方面取得明显成效。通过进一步丰富标准化体系,保障了产品适配性,极大地提升了项目推进速度与效率;同时推动战略集采及战略合作,材料设备集采品类70项,集采成果应用率达96%;动态建造成本降低了人民币29.5亿元,较目标成本下降1.2%,上半年预结成本节余约人民币2.49亿元。得益于高效的运营管理,以及致力提升数字化运营能力的成果,项目运营周期明显加快,从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付的周期,分别按年提速24%、10%、14%及5%。
人均效能稳步增长。本集团坚守「提质增效」策略,积极深化项目群建设,增加人均效能。2020年初至今,绿城将2个项目群升级为城市公司;目前共有29个项目群,充分发挥资源统筹、提高效能的作用。期内,人均在建面积较去年同期提高29%。此外,共赢机制成效显着,支撑战略落地、推动投资提质、加速经营提效、促进盈利提升,实现员工增收。
引入战投合作共赢
2020年5月,本公司通过发行3.23亿股股份予新湖中宝的全资附属公司,引入新湖中宝作为战略投资者兼第三大股东。新湖中宝于上海证券交易所上市,主要在中国从事房地产、金融服务和金融科技以及高科技投资等业务,并且是沪深300指数、MSCI中国A股指数的成分股。本集团和新湖中宝集团达成强强联合,实现优势互补、互利共赢,将探索在不同项目中,特别是在中国房地产领域开展业务合作的机会,借此快速增加本集团优质土地资源储备,进一步优化混合所有制企业模式。
展望2020年下半年,全球经济仍将面临复杂多变的严峻形势,但中国经济稳中向好,长期向好的基本趋势并未改变,并将以更大的开放应对逆全球化的浪潮。面向未来,新型城镇化进程的进一步推进,将不断提高国家中心城市及城市群的综合承载、资源配置能力,增强人口流动,对需求端形成了稳定的支撑,而旧城改造、城市运营等存量城市更新和盘活需求,亦将为行业带来长期可持续发展的动能与机遇。但与此同时,调控仍将持续、金融监管力度趋严、行业集中度提升、行业毛利率不断缩减,仍将是地产企业开发运营面临的挑战。绿城中国将应势而变、顺势而为,把握机遇、稳中求进,进一步深化重资产、轻资产及「绿城+」三大业务佈局。
一,重资产板块,即房地产投资开发业务。集团将重点加强前瞻城市研究和提升收併购能力,提高投资效益,带动盈利水平。深耕浙江大本营及长三角,积极佈局环渤海、珠三角、成渝及长江中游等重点城市群的核心城市,进一步优化全国性佈局。同时积极推进小镇、TOD、产城融合等特色特质项目落地,储备一批有土地红利的长綫项目,改善业务结构。二,轻资产板块,即房地产代建业务。绿城管理未来将进一步拓宽发展空间、树立绿城代建子品牌,提升现有代建模式及研发能力,并完善管理机制,确保代建产品品质。三,「绿城+」板块,即围绕房地产的多元化业务。集团将加长产业链、加粗产业束,挖掘房地产上下游价值点,为客户创造更多价值。
展望未来,绿城中国仍将致力于延续上半年的增速之势,进一步优化发展结构,强化发展动能,坚守以产品为核心,以增长为主綫,以盈利为导向,提升发展品质,为「绿城中国战略2025」打好基础,努力打造优秀房企的品质标杆,实现更高质量的可持续发展。
