中国物业发展
于本年度内,中国物业发展业务为本集团贡献收益约人民币8,796,000,000元(2018年:约人民币521,800,000元)及分部溢利约人民币1,907,300,000元(2018年:约人民币8,400,000元)。分部收益及分部溢利增加乃由于本集团于本年度内交付若干新落成物业发展项目(即正商书香铭筑、正商珑湖上境、郑州正商河峪洲一期(绿境花园一号院)及正商家河家一期(华庭一号院))所致。
本集团维持其具体扩张策略,并继续努力扩充其土地储备。于本年度内,本集团参与各项由地区政府土地部门透过挂牌出售程序所举办之公开拍卖,并在中国成功完成10幅土地收购。该等新收购地块总占地面积约为460,000平方米,估计总建筑面积约为1,130,000平方米,以支持其于中国的土地储备。该等土地的成功竞标收购进一步补足本集团集中于河南省郑州市及中国其他一二线城市扩大业务营运之策略。
由于自2017年采纳的具体扩张策略,本集团土地储备亦随之得到增强。于2019年12月31日,本集团于中国拥有六个已落成之物业项目及30个现行发展中综合物业项目(共79幅地块),规划总占地面积约为3,520,000平方米及估计总建筑面积约为9,540,000平方米。土地储备为本集团提供发展中估计可出售╱租赁建筑面积约4,040,000平方米及规划估计总建筑面积约为2,860,000平方米。本集团仍将积极审阅其扩张步伐,并适时根据不断变化的市况调整其项目发展计划及时间表。
AHR及GMR于美国之物业投资及╱或管理
于本年度,透过Inter-AmericanManagement,LLC(「IAM」,由本集团拥有85%权益之房地产投资信托管理分支),对AHR及GMR于美国进行之物业投资及管理为本集团贡献收益约人民币59,900,000元(2018年:约人民币46,600,000元)及分部溢利约人民币18,000,000元(2018年:约人民币6,700,000元)。分部收益及分部溢利增加乃由于透过于本年度进行数次集资活动持续扩大GMR之资本基础而令管理费收入增加所致。
AHR以外之物业投资
于本年度内,AHR分部以外之物业投资为本集团贡献分部收益约人民币12,300,000元(2018年:约人民币13,500,000元)及分部溢利约人民币1,800,000元(2018年:约人民币17,200,000元)。分部溢利减少乃主要由于本年度内投资物业公平值减少约人民币1,100,000元,而2018年投资物业公平值增加约人民币16,400,000元。
证券买卖及投资
于本年度内,本集团之证券业务录得分部收益约人民币15,900,000元,而分部溢利则约为人民币128,600,000元,而2018年则录得分部收益约人民币15,800,000元及分部溢利约人民币25,000,000元。分部溢利之显着增加主要是由于本年度按公平值计入损益之金融资产增加约人民币112,700,000元(2018年:约人民币9,300,000元)。
酒店业务
于本年度内,酒店业务分部之收益维持于约人民币3,100,000元,而2018年则为约人民币3,700,000元。于本年度内,本集团审核现有主营业务分部并决定出售日本酒店业务,导致分部亏损约人民币7,900,000元,而2018年则为约人民币1,500,000元。随2019年9月酒店业务出售事项完成后,本集团已终止此主要业务分部并将资源重新分配至其他主要业务分部,以实现可持续发展。
为达致可持续发展,本集团主要从事物业发展、物业投资及管理、项目管理及销售服务等业务,并于香港、中国及海外市场寻求于可接受风险范围内增强盈利能力之投资机会。
本集团将主要透过预售及销售本集团物业所得款项、其他营运内部产生之现金流量以及来自商业银行及金融机构之借贷,偿还来自控股股东之财务资助。日后,本集团相信将以上述来源及额外发行股本证券或其他资本市场工具来满足未来支持项目建设及土地收购活动之资金需求。本集团致力管理流动资产水平,以确保有充足现金流量应对业务营运所产生之任何突如其来之现金需求。本集团亦将继续评估可用财务资源以不断支持业务需求,并计划及调整发展时间表,或因应其当时之财务状况及现金需求推行所需成本控制措施。本集团拟继续使用现有资本资源,并寻求新资金来源,以具成本效益方式维持及发展业务。
中国
于本年度,有四个物业发展项目(即正商书香铭筑、正商珑湖上境、郑州正商河峪洲一期(绿境花园一号院)及正商家河家一期(华庭一号院))新分期落成并已根据购买协议之条款及条件向客户交付。根据本集团最新的发展规划及时间表,预期于2020年将有五至六个物业发展项目完成发展并准备交付。本集团的物业发展项目以「高品质」产品组成,包含标准及精装修设计成品,以满足不同客户的偏好及需求。出售物业的收益预期将于其落成及交付落成物业时确认。
经过过去数年积极完成土地收购,本集团已为中国物业发展业务打造了坚实的土地储备,在河南省占有一席之地。因此,于2020年及2021年,本集团将更多专注于发展现有物业发展项目。董事会仍将保持开放心态,于未来数年将继续集中在河南省郑州市及中国其他一、二线城市物色新物业发展项目并竞投中国其他经拣选地块之土地使用权。
鉴于持续物业发展项目之强劲土地储备大幅,本集团持有之物业项目对各项建筑工程之需求会迅速大幅增加。就此,本集团将积极寻求能够提供最佳及最优惠条件之优质建筑承包商进行合作,以配合本集团于中国拓展物业发展业务。为抓住与不同质素及潜在建筑承包商之各种合作机会,以满足本集团不断增长之需求及要求,本集团与正商发展订立经重续主服务协议,以于本年度委聘正商发展集团就若干选定物业发展项目提供建设及发展服务。经重续主服务协议作出修订,将其有效期由2018年1月1日起延长三年,直至2020年12月31日为止(包括当日)。截至2019年及2020年12月31日止年度与正商发展集团进行之该等交易之经批准年度上限分别为人民币2,404,000,000元及人民币1,534,000,000元。
通过现有物业发展组合,本集团掌握了前期物业项目管理及销售服务所需专业知识及技巧。于本年度内,本集团与永钻订立管理及销售服务框架协议,以向永钻集团就若干选定物业发展项目提供前期项目管理服务及销售服务。因此,本集团能集中管理及组织本集团及永钻集团物业发展项目之发展、品牌打造及营销,这将有利于减少本集团与永钻集团之间的业务机会竞争。此外,董事会认为向中国其他物业发展商提供项目管理及销售服务在市场上日益盛行,业务潜力巨大,而项目管理及销售服务可多元化本集团收入来源及为本集团溢利提供新的驱动力。董事会相信,本集团拥有必要专业知识及技巧,可为中国其他物业发展商提供项目管理及销售服务,本集团将在该业务部门持续发展的同时,聘用更多员工。管理及销售框架协议已于本公司于2019年12月20日举行的股东特别大会上获批准并于其后生效,直至2021年12月31日为止(包括当日)。董事会决定于2020年主要开展提供项目管理及销售服务。截至2019年及2020年12月31日止年度与永钻集团进行之该等交易之经批准年度上限分别为人民币220,000,000元及人民币310,000,000元。
因此。董事会认为,日后管理层可集中精力将本集团发展为着重中国物业发展之旗舰集团。本公司充分利用其管理团队之中国物业发展及投资经验,寻求具潜力之合适项目发展以回馈其股东。除现有业务伙伴外,本公司将继续寻觅潜在伙伴合作关係,以开拓资本来源、减少前期资金投资及促进项目发展。管理层对房地产行业之长期发展前景保持谨慎乐观态度,并将透过充分利用自身优势及正商置业之全国网络及业务资源,加快位于中国之发展项目之物业发展及销售。正商置业带来之协同效益将提高本集团于中国房地产行业之地位。
美国
于2019年12月31日,本集团拥有一项于纽交所上市之房地产投资信托GMR约8.4%股权及一项于AHR之99%股权,均由IAM经营及管理,而IAM为本集团拥有85%权益之房地产投资信托管理分支,由具备深厚美国房地产市场知识之资深专业团队带领。
1.GMR
根据GMR与IAM订立之经修订管理协议,本集团继续直接向GMR提供房地产投资信托管理服务并收取经常性管理费。
于2019年,GMR完成18项医疗保健设施收购事项,可租赁总面积为701,936平方呎,总合约购买价格为253,500,000美元,年化基本租金为19,000,000美元。就其收购业务策略而言,GMR透过股权发行活动筹集200,100,000美元。透过GMR之业务计划,预期GMR可进一步提升其资本基础,从而提高将向GMR收取之管理费收入。本集团于本年度对GMR之额外投资亦将增加应占GMR之收入增长,从而实现本集团投资之长期资本增值。
2.AHR
AHR现时由本公司控制99%权益。为把握美国当前退休群体及安老行业所产生强劲需求之潜在机会,AHR已将其过往于单栋出租单位的投资分散至两套长者住房院舍,以寻求高于平均年度收益。
其他地区
于出售日本酒店经营业务后,本集团将定期审视新加坡物业市场,以便在可见将来探索商机。
概述
本公司将善用本集团之财务、人力及技术资源,以把握业务增长机会及加强其于中国、美国及海外的投资组合、资产基础及品牌形象。
