花园道三号
2017 年香港经济及楼市持续向好,但在 2017 年 10 月全国人民代表大会召开之前,中资租户大多采取观望态度,而由於中环写字楼以中资租户为主导,以致中环写字楼市场租金横行 ﹔租务活动其後於第四季重拾升轨。尽管若干跨国企业决定迁离中环的商业枢纽,但中资金融机构积极扩展并取代原有跨国公司,成为中环写字楼的主要租户,令该区写字楼於 2017 年仍然供不应求。
虽然第二及第三季度交投淡静,但花园道三号在 2017 年仍然表现稳健。截至2017 年 12 月 31 日,该物业的出租率达94.2%(2017 年 6 月 30 日为 92.4%)。出租率上升,主要由於中资金融机构进行内部扩充、搬迁或开拓新业务。该物业 2017 年的平均出租率维持在 90%以上。
该物业於 2017 年继续录得续租租金大幅上调,带动租金收益增长 6.4%至 12.32 亿港元(2016 年:11.57 亿港元)。现收租金由 2016 年 12 月 31 日每平方尺 78.20 港元上升18.3%至每平方尺 92.52 港元(按可出租面积计算),在租务增长势头转强之下,市场租金亦节节攀升,最新租金达到每平方尺 120 港元。
由於租金上升,花园道三号 2017 年物业收益净额增加 7.0%至 11.12 亿港元(2016 年:10.40 亿港元)。物业经营净开支上升 1.4%至 1.19 亿港元。物业出租佣金因租户流转较少而下降,足以抵销政府租金及差饷的升幅。
朗豪坊办公楼凭借其优越位置、优质的建筑及设施,继续成为各大生活时尚行业租户的首选物业﹔而在 2017 年,在香港这女性主导的消费市场中,朗豪坊办公楼尤其备受美容公司青睐。面对非核心地区新供应带来的潜在竞争,我们会更专注於吸引生活时尚行业的租户。物业内不少现有租户持续扩充,门庭若市,形成生活时尚行业的总汇。直至 2017 年年底,生活时尚、健康护理及美容行业的租户占比已扩大至 52%。
该物业 2017 年租金收益总额增加 5.9%至 3.44 亿港元(2016 年:3.25 亿港元)。续租租金上调,加上来自租户组合重组的租金上升,带动收益持续平稳增长。按建筑面积计算,新订租金已超过每平方尺 50 港元。截至 2017 年 12 月 31 日的出租率亦维持在97.1%的高水平﹔而与新租户就有关空置单位的磋商亦已进入最後阶段。
由於租户流转较少,朗豪坊办公楼 2017 年出租佣金减少 500 万港元,并令到物业经营净开支由 3,000 万港元下跌至 2,600 万港元。物业收益净额增加 7.8%至 3.18 亿港元(2016 年:2.95 亿港元)。
朗豪坊商场
受惠於本地经济转好,以及访港旅客人数上升,香港零售市场於 2017 年下半年呈现复苏迹象。朗豪坊商场租户销售亦见回升,但由於 2017 年 3 月发生电梯事故,销售於年中有所放缓。电梯事故发生後,商场推出了一连串的推广计划,并透过为顾客带来全新体验,尽量减低潜在的负面影响。朗豪坊商场 2017 年销售额增加5.3%,再度优於本地整体销售上升的 2.2%。
香港消费者如今除了注重商场所提供的商品种类外,也重视购物体验﹔本信托致力把朗豪坊商场塑造为娱乐与体验文化的社区热点,於 2017 年再次为香港零售业引进了数个「第一」。商场引入多个创新的零售意念,包括开设特色餐饮店舖,例如一芳台湾水果茶及桃园眷村。朗豪坊商场亦积极设计新颖的体验活动,包括与深受广大客户爱戴的 LINE Friends 合作,在 2017 年圣诞首推虚拟实境的推广活动,为顾客带来难忘的互动体验。
朗豪坊商场 2017 年租金收益总额增加 4.7%至 8.56 亿港元(2016 年:8.17 亿港元)。我们一直采取积极的资产管理策略,现已取得成效。租金收益总额录得增长,主要受惠於分成租金大幅上升,而基本租金亦维持稳定。商场的美容及护肤产品租户销售表现稳健,带动分成租金升至 1.16 亿港元的新高(2016 年:8,600 万港元)。朗豪坊商场於 2017 年 12 月 31 日的平均基本现收尺租为每可出租平方尺 176.71 港元。
2017 年物业经营净开支减少 4.3%至 1.20 亿港元(2016 年:1.25 亿港元)。尽管 2017 年 3 月发生电梯事故,导致物业杂项支出增加超出预期,但楼宇管理费用收益上升,加上优化工程支出减少,令楼宇管理开支净额减省 800 万港元。物业收益净额增加6.4%至 7.36 亿港元(2016 年:6.92 亿港元)。