二零二二年上半年的回顾有别于过往中期财政年度回顾。二零二二年上半年，新冠肺炎疫情下的封城措施及经济不确定性的阴霾依然未散，但在负面因素持续打击下，中国房地产行业的疲弱态势渐趋明显，陆续有同业无力支付利息、偿还本金及无可避免地进行各种形式的债务重组，结果各有不同。回顾上半年，房地产行业的总体焦点在于管理流动性、纾缓未能再融资或偿还的中国负债及离岸美元计值债务相关的信贷风险。信贷环境不利，加上经营情况严峻，协议销售亦大幅下跌，令众多发展商的流动性仍然紧张。于本期间，负面因素笼罩及中国经济放缓的可能性日益增加，导致市场普遍认为中央政府将出手干预，以免出现螺旋式下滑。截至二零二二年八月底，多项正面振兴措施出台刺激经济，如中国人民银行下调5年期以上贷款市场报价利率共35个基点，并推出针对房地产业的特定政策，包括部分城市降低对购房者的首期付款要求及╱或取消家庭限购。虽该等政策引入后市场气氛一度回暖，相信预期于二零二二年下半年政府将落实更多干预措施，以改善经营环境及确保经济前景稳定。
前所未有的时势，自然需要前所未有的措施。本集团于上半年成功完成数项涉及资产出售及债务重组的大型企业行动，最终让本集团在同业中脱颖而出。高级管理层制定出一项高度复杂且全面的负债管理措施，以整体应对本集团所面临前所未有的财务风险。如下文进一步概述，结果成功为多批债务重组，避免出现违约，并即时改善本集团的经营现金流。
面对可动用流动资金的不确定性及即将于二零二二年到期的庞大债务，管理层采取更为积极的方法管理本集团的风险，待新冠肺炎疫情的影响消退后预留更多时间让经营状况回复正常。本集团进行一项资产出售计划，涉及出售离岸及境内项目。于四月，本集团完成出售伦敦的Vauxhall Square，代价为9,570万英镑。出售Vauxhall Square让本集团可抵销二零二二年到期的负债，并变现若干额外流动资金作营运资金用途。除出售Vauxhall Square外，本集团亦出售One Thames City（ OTC，位于伦敦的一个同类项目）的50%所有权，代价为26.6亿港元。出售OTC项目为一宗大型交易，使本集团能够进一步减少其原本无法于到期时偿还的即期负债。至于中国，本集团出售位于福州的一家酒店，代价为人民币4.3亿元。出售该酒店为积极将现有投资物业套现以产生额外流动资金计划的一部分。随着产生收入的资产成为对长线投资者具吸引力的投资，预期该计划将会继续进行。
除进行资产出售外，本集团亦积极与境外及境内票据持有人及债权人接洽，就即将到期的循环贷款磋商友好的解决方案，以避免在融资市场欠缺流动性的情况下发生潜在违约。高级管理层所采取的方法为根据信贷投资者的性质及债务融资的类型分析现有的可行选项。总体而言，本集团截至公告日成功延长或再融资约49亿美元或等值的境外优先票据，以及人民币33.5亿元的境内债券。再融资的规模属空前，反映本集团积极应对风险以及投资者重视市场环境。
在境外再融资方面，本集团首先成功将二零二二年一月到期的6.1亿美元优先票据延期。此举使我们有时间对总名义金额约为49亿美元（不包括应计利息）的全部十批未偿还美元优先票据进行全面重组。于确定适当的重组方案时，本集团曾接触不同投资者，以确定在当前环境下可接受及属公平的条款。为成功完成所有优先票据的全面重组，每批单独的票据均需要获得超过75%的票据持有人批准（以名义金额计算），参与的法定人数不得少于三分之二。倘于任何情况下，十批中的一批未能通过规定的门槛，则由于存在交叉违约条款或需要豁免先前的技术性违约，全面重组将无法进行。本集团最终成功获得全部十批票据的必要批准，使所有未偿还美元优先票据成功重组，并豁免票据现有条款下的任何尚未解决的不足。获票据持有人采纳的最终方案为将十批票据重组为三批新票据（「新票据」），分别于二零二五年、二零二七年及二零二八年到期，并自完成重组后两年届满日起部分摊销名义金额。所有新票据的现金年利率为6.5%，或首十八个月以实物支付的年利率为7.5%，低于原优先票据的平均年利率8.74%。债券重组完成后，本集团的即时现金流及到期情况得以显着改善，因为近期到期的票据获延期，亦可选择将未来十八个月内到期的所有票据的利息支付推迟至重组两年届满日时。
于二零二二年上半年，本公司于境内亦进行了同类型的债券延期，将四月及五月到期的人民币19.5亿元及人民币14.0亿元的国内债券到期日延长一年，并制定摊销时间表。以往，由于投资者基础普遍较分散及具不确定性，要将国内债券延期较为困难及繁重；然而，随着投资者对可行的还款选项更加务实，以及本集团成功重组美元优先票据，投资者更加支持本集团，同意将近期到期的债券延期。于二零二二年下半年，本集团将继续积极与投资者洽商，以进一步改善其流动性状况。
由于持续专注于管理流动性及改善整体到期情况，本集团上半年的盈利无可避免地受到负面影响。鑑于需要出售资产以获得流动资金、外汇波动以及已确认的协议销售交付减少，本集团上半年的盈利受到拖累。回顾上半年，由于已确认的物业销售一如业内趋势利润率较低，因此毛利率较低。儘管目前受到不可预见的市场状况影响，但就长远而言，管理层预计中国及主要境外地区经济将会复甦，假以时日将抵销有关衝击，而本集团资产的质量将体现于未来盈利的复甦。
