于二零二零年上半年,市场持续关注新冠肺炎疫情及其对全球以至不同行业产生的各种连锁反应。所有企业均要适应在疫情反覆的情况下经营,这不可避免地在一定程度上影响企业的经营效率。在中国境内疫情爆发初期,本集团迅速作出反应,在政府部门的指导下,充分重视新冠肺炎疫情防控意识,确保各项经营安全措施执行到位,务求令新冠肺炎的长期影响降至最低。于本集团内部,预防措施实施非常成功,在工作场所并无重大爆发或感染报告。儘管中国境内的感染率渐趋平稳且维持可控,本集团仍会继续保持警觉。
在全球新冠肺炎疫情及紧张局势加剧的背景下,不少国家于第一季度开始出现经济增长放缓甚至负增长的情况。相比之下,中国境内因整体防控措施得当,国内生产总值至第二季度已恢复正增长。由于封关及旅游限制,有关商务及休闲度假的国际旅行及消费基本陷于停滞,国际经济缺乏互动一度成为常态,反观中国拥有相对强大的经济内部循环基础,其复甦速度因此较其他地区为快,于第二季度国内生产总值已录得正增长3.2%。
就中国房地产行业而言,于第一季度,由于实施居家隔离及关闭现场销售,协议销售及业务活动受到严重影响。就协议销售金额而言,行业于第一季度较二零一九年同期减少25%,呈现负增长趋势。本集团协议销售金额同样较同期下降。然而,随着疫情缓解、防控措施逐渐放宽,协议销售出现明显反弹。于第二季度,行业协议销售金额较二零一九年同期增长7%,本集团的协议销售金额较二零一九年同期下降3%。就二零二零年上半年整体而言,行业及本集团的协议销售金额分别减少5%及15%。
考虑到本集团的推盘高峰集中于下半年,本集团上半年的协议销售目标完成率基本与同行相若。本集团已设定二零二零年的内部协议销售金额目标为人民币1,520亿元,预期上半年占比约25%,乃因为第一季度计划推出项目不多及新冠肺炎疫情的影响。协议销售于第二季度复甦,带动本集团上半年的协议销售金额达人民币510.6亿元,占全年销售目标之34%,比销售计划预期稍佳。上半年的协议销售金额中,平均售价约为每平方米人民币11,970元,协议销售面积约为426万平方米,大致保持稳定。
由于经营环境波动,本集团于上半年主要着力维持财政稳定。为应对未来的不确定性,本集团积极采取措施处理近期到期债务,将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期。除于金融市场融资外,本集团继续严格控制支出,在现有土地储备规模充足且拥有足以应对近期开发目标的可售资源下,进一步放缓购置土地储备的速度。于上半年,所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米,及合同金额为人民币60亿元。所购置的土地中,主要集中在十二个月内产生现金流回报快速的资产周转项目,为土地储备匮乏的城市提供补给。吸纳土地储备较多的主要城市包括广州及太原。本集团将继续寻求类似的土地储备机会,以增加各财政期间内正现金流。本集团当前应占的土地储备可售建筑面积约为5,683万平方米。
儘管采取温和的增添土地储备方式,本集团在城市更新项目转化方面取得重大进展。儘管所需时间较长,城市更新项目的吸引力在于可获得较高利润率及资产收益率。二零二零年至今,本集团拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段,其中, 92%位于一线及二线城市,以及54%位于粤港澳大湾区(「大湾区」)。于上半年最近的城市更新项目中,本集团将3个项目(相等于建筑面积129万平方米)转化为人民币460亿元的可售资源。该等项目位于广州及长治。本集团将继续于二零二零年转化更多城市更新项目,并于未来十八个月,目标增加建筑面积900万平方米的土地储备,以产生人民币2,000亿元的潜在可售资源。
于二零二零年,本集团专注于透过寻求机会延长债务到期日,以降低其资产负债表风险。于二月份,本集团利用有利的市场窗口发行4亿美元的优先票据以赎回于二零二一年一月到期的美元优先票据,以维持相若债务水平,延长到期期限。除债务再融资外,于二零二零年迄今为止,本集团亦已处理大量境内债券。于上半年,本集团处理人民币108亿元的境内债券,降低了整体负债规模。为继续解决短期融资问题,本集团现已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约人民币180亿元,以在融资环境改善的情况下启动发行。本集团将继续寻求融资机会,以进一步改善其于未来十二个月的信贷状况。
本集团的其他金融资产(如投资物业及酒店)因新冠肺炎疫情而面临重大挑战。在艰巨的环境下,本集团向受影响的零售商及企业(为本集团投资物业组合的租户)提供支持,零售行业的贡献减少,而商业办公室资产所受影响较为温和。受衝击最为严重的分部为酒店业,尤其是第一季度内,乃因商务及休闲旅游因检疫隔离及旅游限制而几乎全部暂停。在遵守中国疫情防控规定下,商务宴会及一般餐膳已全部暂停,令酒店业的餐饮服务受到重大衝击。然而,纵使国际旅游仍明显受阻,国内旅游因长假期而重启,令国内旅游业务回升,本集团的酒店表现于第二季度出现快速复甦。本集团预期,得益于中国境内强劲的市场消费潜力、庞大的经济内循环动力以及各级政府政策的刺激,将为酒店及休闲服务业复甦提供进一步支持。令人鼓舞的是,截至七月份,因整体经济环境改善及本集团因应新冠肺炎疫情调整酒店经营策略得当,酒店分部已回复正现金流。
就其他投资物业而言,本集团于上半年新增多项投资物业,新增投资物业资产约人民币27亿元,或建筑面积超过107,000平方米。新增的投资物业主要包括北京、南京及重庆的零售商业,预期将于未来提供经常性收入。添置投资物业将为各财政年度的经常性营业额作出重大贡献,令营业额基础更加稳定。
于下半年,本集团将继续执行多项重点策略,包括完成协议销售目标、交楼目标及去槓桿。本集团已计划于下半年推出16个全新项目及人民币2,300亿元的可售资源,以达成协议销售目标。基于现时可售资源及新项目推售时间表,管理层对完成年度协议销售目标保持审慎乐观。为应对市场波动及不明朗因素,本集团将根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更灵活的销售策略,以于平衡盈利能力及现金流的同时完成协议销售目标。
未来另一项重要目标为从处理到期债务及管理资产负债水平两方面改善本集团的财务状况。随着上半年已降低负债水平,本公司目前正执行及考虑若干其他措施,这将于财政年度末进一步降低负债水平。除加速去槓桿的计划外,预计下半年较多的盈利贡献亦将有系统地改善本集团财务状况。透过降低整体槓桿,管理层预计本集团将能灵活应对市场的不明朗因素,并控制融资成本。
