于二零一九年上半年,市场延续了二零一八年市场行情,依旧面临着严峻挑战。在贸易局势紧张及全球经济放缓的背景下,中国经济及增长前景无可避免地受到影响。房地产业被视为多项经济指标的支柱及中国各行各业向前发展的推动力,纵观整个中国房地产行业的表现,期内协议销售额录得稳步增长,相对令人鼓舞。放眼全球,市场情绪转变带来了另一个显着的连锁反应,经济发展放缓的迹象开始蔓延,并令舆论达成共识,认为美国联储局将于二零一九年下调利率。随着此等言论增加,资金流入新兴市场,引发企业发行大量高收益债券,尤其是中国房地产开发商。于此踊跃发行债券时期,本集团利用有利的市场环境,于境外市场融资不少于五次,发行近22.5亿美元的债券,为到期短期债务再融资,适时将短期融资转为长期融资,并增加财务流动性。
虽然面临二零一九年上半年的中国房地产市场波动,就本集团而言,仍于上半年录得协议销售人民币602.2亿元,较二零一八年同期增长6%,并同时录得的协议销售面积为552万平方米,较二零一八年同期增长25%。根据本集团的土地储备约6,100万平方米、可取得的预售许可证及二零一九年全年计划推出的项目,本集团定下权益协议销售之目标为人民币1,600亿元。本集团亦定下二零一九年内部的建筑面积交付目标为约920万平方米,成为营业额的主要推动力。踏入二零一九年,本集团于十二个月内有若干债务到期,但通过一系列的融资活动,令本集团得以将众多到期债务全部再融资至两年至三年甚至更长时间。仅于二零一九年上半年,本集团于境外已发行逾28.3亿美元的优先票据及项目贷款,主要用于再融资,并于境内通过发行超短期融资券、公司债券募集资金约人民币67.8亿元。另外,对于二零一九年上半年内回售选择权到期的境内公司债券合计人民币176.5亿元,亦成功实现全额续期。面对不明朗前景,本集团仍完成多项重大融资活动,印证本集团在投资机构中拥有良好声誉,并持续获商业银行及投资银行等金融机构的大力支持。
在持续录得同比增长后,在已售面积和销售均价方面,中国房地产业的势头保持相对稳定。年初销售有所放缓且首季呈现低迷,第二季度在相对宽松政策下重拾升轨,例如放宽户口政策以及进一步推动农村城镇化,带动了房地产购买意欲。同样,首季末推出的其他鼓励措施,包括存款准备金率下调等若干全国性政策,以及调整购买限制等地方城市的政策措施,均为市场有利影响因素。整体而言,在中央政府房住不炒政策基调及稳房价、稳地价、稳预期的目标要求下,各地方政府继续奉行近年宏观调控、因城施策等政策,考虑刚需用户负担及发展需求,建立一个长期稳定并可持续发展的房地产行业。
儘管流动性及融资渠道增加,但由于开发商重点放在短期债务再融资及锁定有利的长债利率,最初的土地市场相对平静。然而,由于近年协议销售的持续增长,开发商需补充日益减少的土地储备,以继续维持其现有发展规模或推动进一步增长。由于首季度的协议销售缓慢,开发商对土地收购的步伐保持相对谨慎。儘管如此,达至一定规模的开发商有持续补充土地的需要,因此土地储备仍然是其主要关注点。本集团于过往两年在土地储备市场一直保持活跃,截至二零一九年上半年,本集团拥有土地储备权益可售总建筑面积为6,100万平方米。由于已购入大量土地储备,本集团上半年的土地收购活动较为温和,于中国22个城市以均价每平方米人民币2,700元购入建筑面积约650万平方米。根据本集团的现有应占土地储备及可售资源,预计能够满足本集团未来四年至五年的发展。凭藉手头充裕的土地储备及开发中项目,本集团于本年度下半年能够对增加土地储备采取更为谨慎的态度。
市场预测土地储备活动将继续保持活跃而土地价格维持高企,因此,城市更新项目成为开发商近期的重点工作,作为补充低成本土地储备或购入黄金地段土地的方式。在土地储备策略方面,本集团长期积极参与城市更新,作为增加在不易收购地段或高地价地段的土地储备的方式。本集团目前在全国参与逾60个城市更新项目,涉及土地储备的规划总建筑面积超过6,000万平方米,重点于广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海及其他城市进行开发。本集团在广州拥有多年成功的城市更新项目开发经验,足以证明本集团有经验及专业能力将此等潜在机会转化为未来土地储备。
本集团上半年的协议销售相对平稳,按销售额及售出建筑面积计,分别增加6%及25%。按城市划分,三分之二的协议销售来自一线及二线城市,而其余为三线及海外城市。按照本集团的地区分佈,最大销售额贡献来自华北地区,占销售价值约26%,其次为华东地区及西北地区,分别占销售价值约22%及21%。就产品组合而言,普通住宅占大部分销售额,占销售额约78%,其次为高档住宅及商业,各自分别占少于10%。就销售均价趋势而言,协议销售一直稳定在每平方米人民币10,900元,对比交付销售均价为每平方米人民币10,400元,预期上述两种价格会在近期持续。
诚如早前所述,物业开发商的整体融资市场维持正面及强劲,吸引投资者于全球利率走低趋势中投资房地产业高收益债券规避风险。于二零一九年上半年,本集团新增融资中,中国境内新增合共人民币386.9亿元,境外新增融资28.3亿美元(或相等于人民币194.3亿元)。在上半年新增融资中,中国境内整体的融资利率相对稳定,为6.27%,境外融资利率略高,为7.29%,然而,与二零一八年发行的债券比较,境外债券的到期日更长,反映投资者对行业抱有长期信心。就本集团而言,另一信贷信心指标为投资者对于上半年回售选择权到期的中国境内公司债券(共约人民币176.5亿元)选择了续期留存。本集团的境内信贷评级及长期信贷记录继续展示本集团与境内商业银行的良好稳定关係。经过各项融资活动后,本集团尚有充足的未使用的商业银行授信额度及公开市场直接融资产品发行额度。
踏入下半年,本集团对实现全年目标保持审慎乐观,在制订有关销售、土地收购及开发计划有明确方向及措施。管理层预计,宏观经济环境继续面临挑战,但我们抱有信心,中国将仍录得稳定GDP 增长,并将作为房地产行业长期稳定发展的根基。本集团已实现多个增长期的协议销售增长目标,令本集团得以专注于二零一九年的盈利表现。儘管与二零一八年同期比较,二零一九年上半年交付安排按比例有所下降造成营业额及盈利轻微增加,尚未交付的累计协议销售确保全年营业额及盈利较二零一八年预期有所增加。本集团将专注于完成全年的经营目标,以符合对营业额及盈利的展望。
本集团投资收入一直稳步增长并继续产生可观经常性收入及现金流量。酒店营业额为人民币 33.4亿元,而投资物业营业额亦稳步增长至人民币5.7亿元。本集团将继续检讨其90间酒店组合的经营表现,以改善营运效率,二零一九年上半年酒店净经营利润(未扣除融资成本、摊销及税金)提升7% 至人民币 6.3 亿元。除提供稳定营业额来源外,随着酒店资产日趋成熟其市场价值也实现了增值。本集团独特的酒店资产组合,将以如房地产投资信托基金产品或较低成本且较长期资产融资的方式,寻求估值释放或进一步提升融资效率。
