市场回顾
回顾2023年上半年,国际政治经济环境仍然风高浪急,欧美央行控制通胀、加息不止,世界经济增长存在风险及不确定性。中国的国内经济恢复的基础还不牢固,稳增长极需政策加码,提信心极需政策出台。
上半年中国房地产市场整体表现先扬后抑,年初迎来短暂的「小阳春」后市场热度有所减弱,6、7月份下滑尤为明显,未能延续回暖态势。中央政府虽积极表态,但实质性的刺激政策尚待落地执行,目前支持力度有限。市场信心不足、预期不稳,民营房企融资难、销售难的问题依然存在。
当前中国房地产形势还处于下行通道区间,政策端的救市政策尚未明朗,用户端的购房信心不足,观望与消费降级成为新常态,企业端的分化越来越严重,民营企业生存形势不容乐观。可以预见未来一段时间内,中国房地产行业的修复仍需要一个缓慢而长期的过程,形势仍然十分严峻。
在严峻的行业环境下,本集团采取果断措施应对挑战,坚持发展战略。本集团继续强化管控和效率,降低经营成本,确保交付及财务安全,保持经营流动性,彰显出良好的经营韧性。
2023年上半年,本集团实现合同销售额(包括本集团附属公司、合营公司及联营公司)约人民币210.3亿元,同比下降约46%。2023年上半年的合同平均售价约为每平方米人民币10,200元,去年同期约为每平方米人民币10,300元。
物业交付
为确保物业顺利交付,本集团加强施工和承包商管理,严格控制交付流程,降低交付风险,力保平稳交付。
2023年上半年,本集团(包括其合营公司及联营公司)完成交付约50,000套物业单位。
土地储备
因中国房地产市场持续不确定,本集团于2023年上半年没有新购买土地,以保留现金。于2023年6月30日,本集团连同其合营公司及联营公司的总土地储备约为36.6百万平方米(含已售的建筑面积),覆盖全国五大经济区。
债务管理
自2021年年中以来,面对行业持续的流动性问题及融资困难,本集团采取果断措施,稳住现金流,加快销售和现金回款、节省成本并提高经营效率、减少买地并保有现金,控制有息负债,保持相对稳健的财务基本面,全力保交楼、稳经营及维护境内融资。
本集团的有息负债总额已压缩至2023年6月30日的约人民币231亿元(其中境内有息负债约为人民币146亿元,而境外有息负债约为人民币85亿元)。碍于当前市况,本集团的资金流动性受到限制。截至2023年6月30日,本集团的现金及银行结余(包括受限制现金及已抵押存款)合计约为人民币144亿元。在目前地方政府政策的严格要求下,本集团绝大部份的现金都在项目层面的指定银行账户中接受严格的预售现金监管,以确保在建物业的竣工。
对于境内债务,截至2023年6月30日,本集团的境内有息负债绝大部份为有项目抵押的贷款,本集团已经积极与境内银行和贷款机构在境内贷款到期时进行贷款展期,相信境内贷款到期后的续期风险可控。
对于境外债务,自2022年11月,本集团公佈寻求境外债务整体解决方案(「整体解决方案」)后,与境外债权人持续进行积极和建设性的对话。于2023年7月14日,本公司与债权人小组组成的同意债权人(「债权人小组」)成员已签署重组支持协议(「重组支持协议」),据此,本公司将获得债权人小组根据重组支持协议所载条款及条件对整体解决方案及安排计划(「该计划」)的支持。于2023年8月11日,债权人小组及已加入重组支持协议及╱或已提供加入重组支持协议指示的其他债权人总共约占本公司计划债务的71%。整体解决方案的实施将减轻本公司的境外债务压力,提供足够的财务灵活性,使本集团能够更好地管理其业务运营,并为所有利益相关者实现价值最大化。本公司将在2023年下半年竭尽全力促进整体解决方案的成功实施。
儘管中国房地产市场目前还面临不少困难,但政府对修复整体市场的政策方针明显。房地产行业依然是国民经济的支柱产业,市场的结构性刚需和改善性潜在需求仍然巨大。于2023年7月召开的中央政治局经济会议对经济及房地产市场释出正面资讯,特别强调适应房地产市场供求关係重大变化的新形势、及适时调整强化房地产政策。中央各部委密集发文力挺经济与行业,包括延长去年公佈的「金融16条」期限加强对房地产企业保交楼的金融政策支持、新公佈的「超大特大城市城中村改造的指导意见」推进内需与优化房地产市场结构、推出「民营经济31条」促进私营企业的政策支援及提振信心。中央与地方政府正不断释放积极的信号,并预期将有进一步政策措施落地。
展望下半年,虽然经济和房地产市场的复苏基础仍不牢靠,但政策加码预期正逐渐加强,有望提振市场信心。修复週期虽然比预期长、但房地产市场最终都会复苏。为应对当前行业持续的困难,本集团将继续强调财务安全,保持经营流动性、去槓桿和稳定债务、控制风险、节约成本,加强组织架构和提高管理效率,以确保本集团能够驾驭行业的挑战,渡过行业难关。