本集团分为三大业务板块:(i)社区空间居住消费服务;(ii)商企和城市空间综合服务;(iii)AIoT及BPaaS解决方案服务。
报告期内,本集团持续关连交易收入占本集团总收入比为6.0%,较2024年同期下降3.5个百分点。剔除开发商业务的影响后,报告期内本集团核心净利润为人民币1,707.8百万元,同比增长11.1%。
循环型业务
本集团循环型业务包括住宅物业服务、物业及设施管理服务及BPaaS解决方案三大业务,是营收稳健增长的「压舱石」。该业务于报告期内收入为人民币33,401.8百万元,同比增长8.5%,占本集团总营收的89.7%;创造毛利人民币3,878.4百万元,同比增长3.8%,占本集团总毛利的85.1%。
住宅物业服务
报告期内,本集团住宅物业服务的收入为人民币20,926.3百万元,同比增长8.9%,占总收入的56.1%;该业务在报告期内创造毛利人民币2,444.1百万元,同比增长2.4%,占总毛利的53.6%。该业务毛利率下滑的主要原因为居民缴费能力下降及法拍、失联、查封无可执行资产等情况增多导致的收缴率下降以及开发商空置房数量提升导致的压力。业绩期内,住宅物业服务收入稳定提升,主要由于本集团旗下万科物业品牌突出的市场化拓展能力。截至2025年12月31日,在管住宅项目的饱和收入为人民币29,393.7百万元,同比增长7.7%;合约住宅项目的饱和收入为人民币34,803.2百万元,同比增长6.5%。
物业及设施管理服务
报告期内,本集团来自物业及设施服务管理的收入为人民币10,666.5百万元,同比增长7.0%,占总收入的28.7%;该业务在报告期内创造毛利人民币856.2百万元,同比增长2.0%,占总毛利的18.8%。截至2025年12月31日,在管物业和设施管理服务项目的饱和收入为人民币16,341.8百万元,同比增长6.3%;合约物业和设施管理服务项目的饱和收入为人民币20,655.7百万元,同比增长11.1%。业绩期内,本集团凭藉在B端客户中突出的品牌优势及拓展能力,在报告期内获取超高层项目13个,并持续在优质赛道中扩张,进一步优化客户结构。
BPaaS解决方案
在报告期内,本集团来自BPaaS解决方案的收入为人民币1,809.1百万元,同比增长13.5%,占总收入的4.9%。该业务在报告期内的毛利为人民币578.1百万元,较2024年同期增长13.3%,占总毛利的12.7%。该业务的收入增长来源于本集团在企业方面的市场化拓展能力,截至2025年12月31日,企业BPaaS业务外部拓展成效良好,新增客户包括头部互联网大厂、国家通信龙头、省级质检研究院等。
其他核心业务
除循环型业务外,居住相关资产服务及AIoT解决方案业务也属于本集团的核心业务。
居住相关资产服务
报告期内,本集团来自居住相关资产服务的收入为人民币1,913.7百万元,同比增长42.1%,占总收入的5.1%;该业务在报告期内毛利为人民币384.9百万元,同比下滑0.8%,占总毛利的8.4%。该业务收入增长主要由于报告期内在住宅空间内对非开发商客户开展楼宇修缮业务。
AIoT解决方案
报告期内,本集团来自AIoT解决方案的收入为人民币437.9百万元,同比下滑69.3%,占总收入的1.1%。该业务在报告期内毛利为人民币43.2百万元,较2024年同期下滑85.6%,占总毛利的1.0%。该业务收入和利润下滑主要由于地产行业下行,业务处在服务转型期。
非核心业务
在报告期内,本集团主动调整战略,非核心业务在主营业务中的占比继续下滑。
城市空间是本集团重要的场景业务之一,主要采取表外合资的形式开展。
城市空间整合服务
在报告期内,本集团来自城市空间整合服务的併表收入为人民币739.5百万元,同比下滑2.1%,占总收入的2.0%;该业务在报告期内毛利为人民币52.0百万元,较2024年同期下降2.8%,占总毛利的1.1%。
其他社区增值服务
报告期内,本集团来自其他社区增值服务的收入为人民币393.6百万元,同比下滑2.1%,占总收入的1.1%;该业务在报告期内毛利为人民币197.4百万元,同比下滑16.6%,占总毛利的4.3%。
开发商增值业务
报告期内,本集团来自开发商增值服务的收入为人民币385.3百万元,同比下滑75.4%,占总收入的1.0%。该业务在报告期内毛利为人民币3.6百万元,占总毛利的0.1%。受行业週期影响开发商新房业务继续萎缩。
