东原仁知服务

2023年概要及回顾 2023年，在(i)宏观经济环境波动；(ii)房地产行业持续低迷；及(iii)市场竞争愈加激烈的背景下，本集团深耕住宅市场的同时，坚持市场化转型，积极佈局非住业态相关业务链扩张，创新服务模式，构建差异化竞争优势，并且以「客户满意度」为服务标尺，不断推动服务向专业化、产品化、精细化、智慧化发展。截至2023年12月31日，本集团于中华人民共和国（「中国」）的76座城市经营及管理573个物业项目，同比增长约18.9%，总在管建筑面积（「建筑面积」）约为60.2百万平方米（「平方米」），同比增长约19.0%。于报告期，本集团已订立合约，管理在78个城市总建筑面积约68.0百万平方米的595个物业项目。 本集团始终坚持以「为安心的每一刻」为服务理念，以「成为受人尊敬的有独特业务价值的城市更新服务商」为愿景，以「大物业 ·全价值」为发展战略，以多元业态服务为发展特色，佈局「住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、城市综合服务」四大领域，形成了住宅与非住双赛道并举，IFM（整合设施管理服务）专业赋能的综合服务优势。2023年4月，本集团荣获中国指数研究院认可为「2023中国物业服务百强企业」之一，且行业综合实力排名较2022年提升2位至第16位。 业务模式 本集团是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务。 于2023年10月18日，董事会决议重新分类本集团三条主要业务线，以使本公司股东（「股东」）对本公司日后的业务营运状况及财务表现有更深入的了解。详情请参阅本公司日期为2023年10月18日有关（其中包括）重新分类本集团三条主要业务线的公告。本集团通过三条主要业务线提供多元化服务： 1. 向住宅及当地非住宅物业提供物业管理服务，包括安保服务、清洁服务、园艺服务、设施管理服务及维护服务（统称「物业城市服务」）； 2. 美好生活服务，包括（其中包括）： (a)为住户及物业开发商筹办活动（「社区活动策划服务」）； (b)提供(i)停车位管理服务（包括但不限于进出管控、清洁、监控及收取停车费）； 及(ii)停车位及物业销售服务（包括但不限于为位于源自迪马集团（定义见下文）及联属公司（定义见下文）（包括迪马集团的联繫人）的物业项目的停车位及物业提供营销及销售服务）（「管理及代理服务」）； (c)公用设施维护服务；及 (d)其他美好生活服务 （统称「美好生活服务」）；及 3. 向外资企业、外国大使馆、国际学校、医院和医疗设施提供的服务，以及其他综合服务，包括（其中包括）： (a)向外资企业、外国大使馆、国际学校、医院和医疗设施提供物业管理服务，包 括安保服务、清洁服务、设施管理服务及维护服务（统称「涉外、医疗服务」）； (b)协助物业销售活动，包括访客接待、清洁、安保检查、维护及其他客户相关服 务（「协销服务」）； (c)提供整体项目设计及规划以及售前活动协调方面的顾问服务（「前期规划服务」）； (d)数字化及智能化技术服务； (e)维护及整改服务；及 (f)其他相关综合服务 （统称「涉外、科技、医疗等综合服务」）。 本集团认为，物业城市服务业务线是本集团创造收益、扩展业务规模及增加美好生活服务及涉外、科技、医疗等综合服务客户的基础。本集团持续深耕涉外、科技、医疗等综合服务，建立广泛的服务能力，以与物业开发商建立及培养业务关係，令本集团在取得物业城市服务业务委聘方面具有竞争优势。本集团全面的美好生活服务业务线有助于本集团加强与所管理物业项目的客户及居民的关係，从而提高他们的满意度及忠诚度。董事认为，该三条业务线相辅相成，将继续助力本集团获得更大的市场份额并扩展其在中国的业务版图。 物业城市服务 概览 本集团管理源自迪马集团及联属公司的住宅及非住宅物业。此外，本集团透过积极参与招投标及併购，不断扩展业务规模，增加自独立第三方（定义见下文）取得的住宅物业及非住宅物业的数量。报告期内，本集团的物业城市服务收益约为人民币872.8百万元，较2022年同期增加约33.0%，主要由于较去年同期在管建筑面积扩张约20.2%。 业务规模持续增长及物业组合不断扩大 本集团利用多种渠道巩固市场地位及扩大物业组合和业务规模，包括有机增长、战略收购和投资。报告期内，凭藉与本公司控股股东之一迪马集团的密切关係，源自迪马集团的项目的在管建筑面积为约16.8百万平方米，较2022年12月31日增加约9.2%。源自独立第三方的项目的在管建筑面积为约32.0百万平方米，较2022年12月31日增加约26.9%。 按物业项目来源划分： 下表载列本集团截至2023年12月31日止两个年度的物业城市服务总收益及本集团于2022年及2023年12月31日按相关物业项目来源划分的在管建筑面积及项目数目： 附注： 1. 提供物业城市服务产生的收益明细乃基于本集团获取相关物业项目的来源，而非本集团获得收益的来源。例如，就源自迪马集团的一个物业项目而言，本集团可能于不同阶段从迪马集团、业主及业主委员会获得收入，而所处阶段则取决于住宅物业是否已交付予业主及业主委员会是否已成立等因素。 2. 迪马集团指重庆市迪马实业股份有限公司（「迪马」）及迪马及╱或其附属公司与其他独立第三方（定义见下文）设立而迪马于其中持有控股权益的公司。 3. 联属公司指委聘本集团提供服务及(i)由迪马集团（包括本集团）与独立第三方（迪马集团于其中并无拥有任何控股权益）设立的公司，并非迪马集团的综合实体；及(ii)直接由罗韶宇先生、重庆东银控股集团有限公司、赵洁红女士及重庆硕润石化有限责任公司（本集团及迪马集团除外）持有的公司。 4. 独立第三方指并非迪马集团或联属公司旗下的企业，包括（其中包括）第三方开发商、业主委员会及个人业主。 5. 其中包括由本集团合营企业和╱或联营公司所提供物业城市服务所占建筑面积。于2023年12月31日，由本集团合营企业和╱或联营公司管理的物业项目的总在管建筑面积为约4.0百万平方米。 本集团管理多样化物业项目组合，包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业（例如办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施及工业园）。 于2023年12月31日，本集团住宅物业的在管建筑面积为约37.1百万平方米，占本集团物业城市服务在管建筑面积的约70.5%。住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2022年同期减少约2.5%。 于2023年12月31日，本集团非住宅物业的在管建筑面积为约15.5百万平方米，占本集团物业城市服务在管建筑面积的约29.5%。非住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2022年同期增长约2.5%。 下表载列本集团截至2023年12月31日止两个年度的物业城市服务总收益及于2022年及2023年12月31日的在管建筑面积及项目数目： 地理版图持续扩展 按地理分佈划分： 于2023年12月31日，本集团于中国各地经营及管理347个物业项目，于中国60个城市的总在管建筑面积为约52.6百万平方米，并已订约管理在62个城市总建筑面积约60.4百万平方米的369个物业项目。 下表载列本集团截至2023年12月31日止两个年度的物业城市服务总收益及于2022年及2023年12月31日的在管建筑面积及项目数目： 美好生活服务 本集团向在管业主及住户提供美好生活服务，主要包括（其中包括）(i)社区活动策划服务；(ii)管理及代理服务；(iii)公用设施维护服务；及(iv)其他美好生活服务。 于报告期，美好生活服务产生的收益减少约14.4%至约人民币222.0百万元，而去年同期则为约人民币259.5百万元，这主要由于宏观经济环境不利导致本集团的客户在中国购买物业的意愿降低，令本集团来自提供(i)管理及代理服务；及(ii)社区活动策划服务的收益大幅减少。 报告期内，美好生活服务产生的收益占总收益的约14.9%，较2022年同期减少约4.3%。 涉外、科技、医疗等综合服务 本集团提供涉外、科技、医疗等综合服务，主要包括向外资企业、外国大使馆、国际学校、医院和医疗设施提供的服务，以及其他综合服务，主要包括（其中包括）(i)涉外、医疗服务；(ii)协销服务；(iii)前期规划服务；(iv)数字化及智能化技术服务；(v)维护及整改服务；及(vi)其他相关综合服务。 下表载列本集团截至2023年12月31日止两个年度的涉外、科技、医疗等综合服务收益，包括本集团于2022年及2023年12月31日按涉外、医疗相关服务各分类划分的在管建筑面积及项目数目： 于2023年12月31日，本集团涉外综合服务在管建筑面积约5.9百万平方米。于2023年12月31日，本集团医疗综合服务在管建筑面积约1.7百万平方米。 于报告期，涉外综合服务产生的收益增加约13.5%至约人民币177.2百万元，而去年同期则为约人民币156.0百万元，这主要由于本集团业务持续扩张所致，包括报告期有关服务的物业项目数目及在管建筑面积增加。 于报告期，医疗综合服务产生的收益增加约15.9%至约人民币71.6百万元，而去年同期则为约人民币61.8百万元，这主要由于本集团向医院扩张医疗综合服务所致。 于报告期，数字化及智能化技术服务产生的收益增加约231.2%至约人民币23.0百万元，而去年同期则为约人民币7.0百万元，这主要由于(i)本集团于报告期积极扩展业务；及(ii)疫情结束后项目进度恢复正常。 于报告期，咨询管理服务产生的收益减少约43.9%至约人民币117.2百万元，而去年同期则为约人民币209.0百万元，这主要由于报告期本集团的协销服务、前期规划服务、维护及整改服务项目因业务完结减少，导致有关服务贡献的收益减少。 报告期内，涉外、科技、医疗等综合服务产生的收益占总收益的约26.3%，较2022年同期减少约5.9%。 本公司截至2022年12月31日止年度财务资料追溯重列 于2023年1月31日，本公司透过共同控制实体的业务合併取得上海眩海科技有限公司99%股权，并对本公司截至2022年12月31日止年度财务资料进行追溯重列。详情请参阅本公告综合财务报表附注1、3及19。 由于有关上述收购事项之所有适用百分比率低于5%，且总代价低于3百万港元，故上述收购事项获全面豁免遵守上市规则第14章及第14A章项下之申报及公告规定。

2024年,本集团将继续秉承「大物业全价值」的企业发展战略,对外拓展多元业态,对内提升服务水平,坚持规模与品质并行,为「成为受人尊敬的有独特业务价值的城市更新服务商」而不懈努力。 (1)继续提升市场端能力,扩大本集团的业务组合及业务规模 市场战略上,本集团将对市场研究升级,推行一城一策的市场发展策略,打造市场拓展生态平台,灵活合作模式,关注市场需求变化,规划高质量市场发展结构。 能力建设上,本集团将组建强激励强考核强能力的优质团队,提升市场人员业务沟通、项目谈判、项目参观、专业分析等多方面能力,盘点及引进行业市场人员信息,协同建立内外部人才库,加强信息池与项目渠道建设,持续完善制度与市场工具包,不断升级市场客户全流程信息化系统功能。 资源整合上,本集团将统筹并协同不同区域间的营运资源共享、优势互补,加强跨区域及专业业务单位的横向联合,拓宽市场接触面,增加可获取项目类型。 (2)继续提高本集团的品牌知名度、服务质量以及客户满意度 本集团专注于人与城市的生命周期需求,将继续以客户满意为核心,持续升级服务品质,为多元客户提供更细緻、周全、贴心、高效的物业服务和增值服务。 本集团将持续深化内部服务体系建设,从物业焕新、现场硬件、客户关係维护、触点服务、社区活动等五大类进行持续发力。通过老友生活节、假期节日等社区活动,增强与客户的深度链接;联动平台、美居、租售打造社区生活集市,为业主提供衣物护理、生活必需品采购、家用电器维护保养、不动产租售等美好生活服务;持续以运营400呼叫中心对全量客户进行分散式全覆盖调研,做到常态化客户服务。 (3)继续投资科技赋能以进一步提高本集团的竞争力及运营效率 本集团将全面佈局「慧眼」、「慧联」及「慧管」三大智能板块以及IOT智慧社区平台,将安全防范、视频监控、联网报警、指挥调度、应急管理等内容融合于平台,打造全方位、立体化的安全智慧社区,真正实现提质增效。同时,本集团全面拥抱AI,利用国内外大模型技术,结合业务情况,不断探索AI与业务结合的场景,目前已在市场管理场景下落地两项应用,预计将在2024年落地不少于10个落地场景。 本集团将完善供应链成本体系,深化系统应用,通过供应链管理系统建设推进制度、流程、内业资料全面改革,全面实现供应链线上化、合规化管理;结合市场新技术发展、公司优秀案例编制节能降耗清单,通过小技改、小投入持续挖潜、靠点滴节约创造利润。 本集团于2023年与飞书展开全面合作,在日常沟通、会议组织、内部知识传递、人才培训与发展等方面大大提升管理效率,同时,本集团还将全面梳理数据资产,并结合大数据相关技术,打造新一代数据中台,从市场、运营、财务、人力资源等方面梳理多个经营指标,为本集团整体数字化运营打下坚实基础,并赋能本集团的战略落地。 (4)继续佈局非住业态相关业务链扩张,构建差异化竞争优势 本集团将加速非住业态发展,成立非住业态虚拟专家小组,打造IFM(整合设施管理服务)能力,挖掘非住项目增值服务机会,深挖客户需求,创新服务模式。针对企业客户,提供设施设备维护、建筑修缮、安防、招商企服、营销策划、礼宾定制、协销服务等综合服务,满足智慧安防、高效办公、商务接待等多重需求。针对医疗客户,全方位提供中央运送、医用织物洗消、导医服务、医患照顾、院感消毒等综合管理服务。 (5)继续优化组织结构、加强人才培养和文化认同以推动本集团的发展 优化组织结构方面,推动组织管控模式向「平台+市场化」模式转型,总部职能向赋能中心转化,整体组织由原生态向自生态方向高效协同。 加强人才培养方面,协同各业务单位共同进行迎向未来的尖兵队伍打造,以「初心荟」+「精英荟」为重点学习项目推动梯队建设,持续开源「原声计划」+「仁仁轻课堂」为职能伙伴学习提供更多渠道,并将轻量化线上学习迁移入社交媒体平台,为组织培育各梯队人才以及加速人才成长过程。 加强文化认同方面,通过线上心路之旅、文化答题PK赛、仁知年刊、仁知文化报等方式让企业文化显化为可听、可视、可触摸、可体验的内容而被员工广泛认可,并且通过微信公众号、飞书公众号、仁知广播站等搭建了面向全员的传播渠道。