1、房地产开发
全国商品房销售持续下行。国家统计局数据显示,2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米,同比下降8.5%;销售金额11.7万亿元,同比下降6.5%。中指研究院数据显示,百强房企销售金额同比下降17.3%。
新开工面积和房地产开发投资同比下降。2023年,全国房屋新开工面积9.5亿平方米,同比下降20.4%;全国房地产开发投资人民币11.1万亿元,同比下降9.6%。
土地市场成交面积回落。根据中国指数研究院数据,2023年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比均下降20.6%,住宅用地出让金同比下降14.9%。全年住宅类用地的平均溢价率为4.7%,较2022年提高1.7个百分点。
政策释放积极讯号。2023年7月,中央政治局会议指出,适应我国房地产市场供求关係发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。之后中央和地方出台多项政策,从认房不认贷、降低首付、降低贷款利率、放松限购等方面释放积极信号,支持刚性和改善性住房需求。10月底,中央金融工作会议强调,要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,加快保障性住房等「三大工程」建设,构建房地产发展新模式。
2、物业服务
行业变化考验新客户和新市场拓展能力。受房地产行业销售下滑的影响,物业服务中与地产紧密关联的业务,需要提升存量市场拓展能力以及服务非开发商客户的能力。
长坡薄雪,现金为王。2023年,国家发改委发佈《产业结构调整指导目录(2024年本)》,将物业服务纳入「鼓励类-商务服务业」。长期来看,物业服务属于「长坡薄雪」的生意。「长坡」体现为,儘管近年来物业服务行业的经营环境存在起伏,但行业整体续签率依然高于85%,存在一定的「永续」属性。「薄雪」体现在行业利润空间整体不高,据克而瑞测算,全国超过七成的住宅项目净利率仅在5%至8%之间。在「长坡薄雪」的属性下,现金流的管控至关重要,只有持续实现稳定的收缴率和产生有现金流的利润,才能保障物企的长期稳健发展。
3、物流仓储
高标库市场租金及出租率承压。根据仲量联行数据,2023年全国24个主要城市新增高标仓供应1179万平方米,净吸纳量(即新增出租面积减去退租面积)为732万平方米,整体供求关係持续转换。高标仓的租金和出租率整体承压,但区域之间存在分化,大湾区、长三角等市场保持相对稳定。
冷链物流稳定发展。政府密集出台政策加强国家骨干冷链物流枢纽建设,推动冷链物流行业规模化、高质量发展,同时餐饮、生鲜电商等终端食品大消费行业需求稳定增长,在政策支持和终端需求带动下,冷链行业继续保持较快增速。
客户对运营服务要求更高。简单的空间租赁、租金价格比较已经难以满足客户需求,在对供应链全链路降本增效诉求下,客户对干冷结合、自动化等产品和仓配一体、数智化、绿色化等服务提出更高要求。
4、租赁住房
政策环境持续优化。2023年中央与各地不断出台政策,在金融、市场监管、税收优惠等方面支持租赁住房发展。
城市表现出现分化,市场租金总体稳中有降。根据纬房研究院报告,2023年一线城市租金以微涨为主,二三线城市租金下跌居多。人口流动加大导致不同城市的租房市场出现分化。
行业发展催生多样化需求。随着行业发展,租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者,延展至家庭租户及高端人士等群体,大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。
5、商业开发与运营
消费类别呈结构性分化。2023年全国社会销售品零售总额同比增长7.2%,其中社交娱乐体验相关的品类(如餐饮、金银珠宝、体育娱乐、烟酒等)保持较快增长,地产相关以及贵价可选品类(如装饰装修、音像家电等)增速较低。消费者信心仍处于枯荣线下。
消费者注重「性价比」产品。一些业态如折扣店、个护、健康运动、解压品类的消费有所提升;旅游出行和夜经济需求旺盛,消费者更加注重体验,偏好历史文化、民俗活动等。
商业新开增速创新低,回归存量经营。全年全国新开商业增长率降至6.8%,创历史新低,其中存量改造占全年开业量的14%,行业进入存量竞争。
当前,房地产市场面临着供求关係转变、行业模式转型和融资方式调整等多重变化。2024年本集团将重点围绕以下方面开展工作:
1.确保安全底线
开发业务坚持跑赢大势,经营层面现金流为正。加强大宗交易和股权交易工作,回款300亿元以上,增厚安全垫。
2.坚定降槓桿,推动融资模式转型
未来两年削减付息债务1,000亿元。积极利用经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型。
3.做「好产品、好服务」,持续赢得客户口碑
保障项目高品质交付。通过好产品、好服务持续夯买客口碑和市场声誉。进一步提升在产品、配套设施、物业服务的专业合力优势。
4.精简高效、节衣缩食
推进组织精简高效,保持骨干员工稳定,支持业务发展。节衣缩食,压降管理费用。
2024年,本集团现有项目(不含未来新获取项目)计划新开工及复工计容面积1,071.8万平方米;预计项目竣工计容面积2,205.7万平方米。有关本集团2024年开、竣工计划的详细信息,请见「境内主要项目2023年开发情况和2024年开发计划」。
