(1)房地产开发
第三季度本集团实现合同销售面积391.3万平方米,合同销售金额人民币538.7亿元,同比分别下降24.9%和29.7%。1-9月,本集团累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额人民币1,812.0亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。受政策利好影响,十一期间市场整体活跃度提升,本集团在十一假期取得良好销售表现,实现认购金额人民币102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%,其中南方、上海区城来访转化率提升明显,国庆较中秋日均认购提升2倍以上。
截至9月底,本集团合併报表范围内有1,961.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币2,929.4亿元。
1-9月,本集团实现新开工及复工计容面积697.5万平方米,占全年开复工计划的65.1%;实现竣工计容面积1,368.6万平方米,占全年计划竣工面积的62.1%。
保障项目高品质交付。1-9月,本集团合计完成246个项目、410个批次、11.3万套房的交付。在按期保质交付的基础上,持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度,其中上海区域13个城市,联合各城市11家植物园,将植物园「搬」进小区,因地制宜打造生态植物园,构建植物友好的生活方式。
深化产品体系建设,推动产品力升级。集团坚持综合住区产品模块研发创新,期内,北京东庐、渖阳胤樾、贵阳都会印象等一批项目开放示范区,给客户带来真实美好的生活场景体验,项目的平均取证去化率超过80%,平均税前销售毛利率超过18%;上海中兴傲捨项目作为前沿产品,为客户创造了多元丰富的创新体验,目前取证去化率达80%;杭州星潮映像项目作为首个交付的「印象系」产品,以其美学体验、工艺细节及服务品质,获得用户充分认可。
加快库存去化。集团针对现房住宅、车位和商办进行分类管理,加速去化。前三季度,年初现房实现销售人民币325亿元,准现房销售人民币434亿元,车(位)商(铺)办(公)销售人民币197亿元。
保障新项目投资兑现。1-9月,本集团累计新增4个开发项目,总建筑面积37.1万平方米,权益规划建筑面积24.2万平方米,其中渖阳、徐州的3个项目已开盘销售,平均开盘週期4.3个月,首次开盘的兑现度100%。
截至9月底,本集团在建项目总建筑面积约4,654.3万平方米,权益建筑面积约2,973.3万平方米;规划中项目总建筑面积约3,022.0万平方米,权益建筑面积约1,920.1万平方米。此外,本集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约233.1万平方米。
(2)物业服务
依托服务品质和品牌优势拓展优质项目。凭借蝶城浓度优势持续拓展存量盘项目,万科物业前三季度累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%;商写方面持续聚焦五大赛道,新增腾讯深圳总部企鹅岛、张江创新园-华勤上海研发中心、无锡精准医疗产业园等项目。
持续夯实基础物业服务品质。8月,万科物业与美团发佈「骑手通行解决方案」,改进配送最后一百米体验,共同为业主提供优质服务。万物云持续提升服务者在各类服务空间中的应急救援能力,截至9月底已有累计超过48,000员工接受CPR(心肺复甦术)认证,住宅空间配置AED(自动体外除颤器)超过2300台,服务者使用CPR和AED挽救生命事件22起。
智慧物业服务能力受到认可。报告期内,万科物业获观点指数研究院「2024年度影响力物业服务企业」影响力指数第一名及「2024中国智慧物业服务领先企业」奖项、乐居财经「2024年物业服务力品牌企业」和克而瑞「2024中国物企数字力TOP1」等奖项。
鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市,详细财务数据请见其后续披露的定期报告。
(3)租赁住宅
1-9月,本集团租赁住宅业务(含非併表项目)实现营业收入人民币26.3亿元,同比增长3.7%。
开业规模保持领先。三季度,本集团旗下「泊寓」新拓展房源8,641间,新开业4,865间。截至9月底,泊寓共运营管理24.7万间长租公寓,开业18.7万间,出租率94.9%。泊寓积极响应国家纳保政策,所管理的租赁住宅中,有11.7万间纳入保障性租赁住房。
强化运营效率,降低经营成本。1-9月,泊寓项目前台GOP利润率为89.4%,继续保持行业领先。自有渠道获客占比提升至87.6%,单房运营成本同比下降6.2%。同时,泊寓面对市场变化,积极调整经营策略,提高租约质量,前三季度签约租期同比提升40天。
推进资产交易,助力存量资源盘活。前三季度完成广州三元里项目大宗交易,盘活内外部存量房源超8,000间,其中,完成本集团旗下超5,500间房源的盘活,报告期内宁波朗拾项目、杭州彩虹天空之城、深圳和颂轩项目、天津滨海大都会等项目,均实现开业即满租,为自持型住宅、公寓及商办改租提供了可复制的解决方案。
为客户提供有温度的租住服务。通过定期开展社群IP活动、提升社群活动覆盖量,泊寓致力于打造有温度的青年社区,让客户住的开心、住的暖心。截至9月底,泊寓线上平台累计注册人数482万,公众号粉丝数达到135万。
(4)商业开发与运营
1-9月,本集团商业开发与运营业务实现营业收入人民币66.7亿元(含非併表收入),同比增长1.5%,其中印力集团控股有限公司(以下简称「印力」)管理的商业项目营业收入为人民币39.5亿元。报告期内集团商业整体出租率为93.6%,其中印力管理的商业项目的整体出租率为94.2%。
客流和销售额保持增长。1-9月,万科商业整体客流同比增长9.6%,销售额同比增长4.1%,商业会员数量达4,092万,同比增长23.8%,合作品牌数量突破12,600家,同比增长4.1%。
新项目顺利开业。十一长假前后,万科商业三大产品线标誌性项目成功开业。其中,深圳阪田万科广场以「都市自然社交中心」为定位,体现「万科广场」从传统的「SHOPPINGMALL」向更加注重生活品质「LIFEMALL」的升级进化,项目实现区域首店120余家,签约率99%,开业率96%。武汉赵家条印象里,是与武汉地铁集团合作的第二个地铁上盖项目,以「精緻集市」为核心,打造出契合武汉老汉口文化的新潮社区商业,项目区域首店占比超50%,开业当日招商率100%,开业率98%。大连东关街历史文化街区项目,通过历史肌理与商业经营场景的融合,实现了百年老街符合时代潮流的「焕新」,成为万科城市更新的又一标桿项目。
存量项目实现经营提升。温州印象城MEGA、合肥万科广场、扬州印象汇等项目,通过打造主题街区、场地改造、深耕客群和精细化运营等举措,实现客流与销售额的明显提升。
消费基础设施REIT表现良好。第三季度,中金印力消费基础设施REIT的底层资产杭州西溪印象城项目运营平稳,报告期末时点出租率99%、租金收缴率98.6%。在基金层面,按发行规模计算,年化分派率为5.22%,实现招募说明书预测水平的100.27%。
(5)物流仓储
1-9月,本集团物流仓储业务(含非併表项目)实现营业收入人民币29.6亿元。其中高标库收入人民币16.1亿元;冷链营业收入(不含供应链业务收入)人民币13.5亿元,同比增长6.3%。
开业规模行业领先,出租率保持在较高水平。截至9月末,物流仓储业务累计开业项目151个,可租赁建筑面积1,033.7万平方米,其中高标库可租赁建筑面积839.1万平方米,稳定期出租率88%;冷链可租赁建筑面积194.7万平方米,稳定期使用率76%。
提升质量安全核心竞争力。万纬物流实现费列罗、佳沛等客户食品安全审核第一名。7月,万纬物流作为主要起草单位之一参与修订的国家标准《低温仓储作业规范》(GB/T31078-2024)正式发佈,行业影响力进一步提升。
持续拓展服务内容和合作模式。万纬物流持续推广统仓共配标准化产品「万店配」及「一件代发」服务。其中「万店配」基于全国性仓网佈局,为客户提供仓配一体化的冷链物流服务,目前累计开设386条线路,覆盖全国150多个城市。「一件代发」,为客户提供多温层、智能分仓、数智化管理、B端C端业务同仓的仓配一体服务,三季度共计发运470万单。此外,万纬物流积极探索轻资产管理合作,9月27日,「宁波梅山国际冷链园区」正式开仓运营,万纬物流为项目提供了专业的技术、团队以及运营服务支持,获得合作方好评。
(一)房地产市场情况
支持性政策加快出台,旨在促进房地产市场「止跌回稳」。9月26日中央政治局会议强调:「要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大『白名单』项目贷款投放力度,支持盘活存量閒置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。」10月17日,住建部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门召开新闻发佈会,介绍促进房地产市场平稳健康发展的相关情况。从中央到各地连续出台支持性政策,对市场释放积极信号。
第三季度行业景气度仍在低位,但在政策带动下,9月底以来市场出现积极信号。第三季度新房销售、房地产开发投资和土地市场仍面临压力。克而瑞数据显示,第三季度百强房企销售操盘金额同比下降28.6%,1-9月累计同比下降36.6%。统计局数据显示,第三季度全国房地产开发投资金额和房屋新开工面积同比分别下降8.9%和19.0%,1-9月同比分别下降10.1%和22.2%。
中国指数研究院数据显示,1-9月300个城市住宅类用地供应面积和成交面积同比分别下降33.6%和29.4%。9月底随着一系列支持性政策的出台,市场信心得到提振,十一期间,重点城市的客户到访量和认购金额相比政策前均出现明显提升,市场的成交活跃度出现积极变化。
(二)报告期内本集团业务进展
报告期内,本集团继续围绕「保交房,保兑付,转型高质量发展」开展工作。
全力保障高品质交付。1-9月按期保质完成11.3万套房的交付,开展1,267次「与业主共建家园」活动,超过3万户业主走进工地,实地感受万科的产品和服务;持续推进交付即交证工作,共133个项目的业主于交付现场拿到产证;在51个大盘项目开展提升物业服务,完善社区商业、交通、教育配套等,营造社区氛围,打造万科温暖社区。大盘项目入住户数新增约2.22万户,入住率的提升也带动了项目的销售。
全力保障公开债务顺利兑付。本集团采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括:(1)坚持积极销售,实现销售金额人民币1,812.0亿元,回款率超过100%;(2)开展存量资源盘活,2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能人民币474亿元;(3)推进大宗资产交易,1-9月实现大宗交易签约金额人民币232.6亿元(含印力的资产交易及REIT发行),涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目,遍佈全国17个城市;(4)拓展资产退出渠道,携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金,已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度,集团实现经营性净现金流人民币3.3亿元,自二季度以来继续保持为正。截至9月底,已完成人民币197亿元公开债务的偿还,年内已无到期的境内外公开债券。
持续获得金融机构大力支持,保障融资渠道顺畅。1-9月合併报表新增融资与再融资人民币774亿元,新增融资综合成本3.58%,经营性物业贷合计落地人民币262亿元,其中合併报表范围内新增人民币187亿元。
聚焦能力构建,推动业务实现有质量增长。1-9月,开发业务销售金额保持行业第一阵营;经营服务业务全口径收入人民币430.8亿元,同比增长6.3%。整体的服务质量和经营效率也得到巩固和提升。为适应行业新模式,公司对内部管理机构的设置进行适当调整。
