概览
本集团是全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商。截至2023年12月31日，本集团共管理431个物业管理项目，总在管建筑面积（「建筑面积」）约为83.6百万平方米（「平方米」），覆盖中国19个省、直辖市及自治区的65个城市。截至2023年12月31日，本集团订约管理507个物业管理项目，总合约建筑面积约为101.1百万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的69个城市。
本集团主要通过四条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务。本集团的在管物业组合包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业，包括(a)商业物业，如购物中心、写字楼及酒店式公寓；及(b)公共及其他物业，如产业园、奥运村、学校及医院。
业务模式
本集团主要拥有四大业务，即(i)物业管理服务，(ii)非业主增值服务，(iii)社区增值服务，及(iv)城市服务，其形成向本集团客户提供之综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。
·物业管理服务：本集团为物业开发商、业主及住户、政府等公建部门提供
广泛的物业管理服务，主要包括保安、清洁、绿化及园艺，以及维修及维护服务。其在管物业组合包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业，包括(a)商业物业，如购物中心、写字楼及酒店式公寓；及(b)公共及其他物业，如产业园、奥运村、学校及医院。于截至2023年12月31日止年度，本集团按包干制收取所有物业管理费。
·非业主增值服务：本集团向非业主（主要为物业开发商）提供全方位的增值服务。该等服务主要包括(i)物业工程服务；(ii)案场服务；及(iii)其他服务，主要包括前期规划及设计咨询服务、物业交付服务及售后服务。
·社区增值服务：本集团向业主及住户提供社区增值服务。本集团将该等服务分为两类：(i)生活服务，主要包括社区零售、商业采购服务、房屋维修、维护及家政服务；及(ii)物业空间管理服务，主要包括拎包入住服务及不动产经纪服务。
·城市服务：本集团向城乡提供环卫一体化运营服务，主要包括：城乡环卫
服务，如清扫保洁、垃圾清运、河道清理等。
物业管理服务
面积规模持续高质量增长
本集团透过获取新物业管理服务合约持续扩大我们的物业管理服务组合。截至2023年12月31日，本集团的合约建筑面积约为101.1百万平方米及合约项目数量507个，分别较截至2022年12月31日增加约3.6%及4.3%。截至2023年12月31日，本集团的在管建筑面积达到了约83.6百万平方米，在管项目数量为431个，分别较截至2022年12月31日增长约14.1%及11.9%。
此外，截至2023年12月31日，于有关年度内本集团与独立第三方物业开发商签署了19份正式合作协议。于该等合作协议中，该等物业开发商聘请本集团作为物业管理服务提供商，交付本集团管理相关项目并在约定的服务范围内支付本集团物业管理费。2023年签署协议涵盖政府大楼、产业园、公建、住宅、园林绿化等多种业务类型。截至2023年12月31日，该等正式合作协议交付本集团管理的物业总建筑面积为约1.62百万平方米。
下表载列分别截至2023年及2022年12月31日止年度本集团的合约建筑面积及在管建筑面积之变动：
附注：
(1)有关本集团所管理住宅社区及非住宅社区，新委聘主要包括物业开发商所开发新物业的前期物业管理服务合约及住宅社区替换旧物业管理服务提供商的物业管理服务合约。(2)该等终止包括本集团的若干自愿不续约物业管理服务合同，其乃由于本集团重新分配其资源至盈利能力更强的订约，以优化其物业管理组合。
地理分佈
自集团成立以来，其业务足迹已迈向全国，截至2023年12月31日，分佈于中国19个省、直辖市及自治区的69个城市。
下表载列截至所示日期的在管总建筑面积按地理区域划分的明细：
附注：
(1)于该地区，本集团为位于河北、辽宁、内蒙古及山东的项目提供物业管理服务。
(2)于该地区，本集团为位于江苏及浙江的项目提供物业管理服务。
(3)于该等地区，本集团为位于大湾区惠州以及广东其他城市的项目提供物业管理服务。(4)于该地区，本集团为位于贵州、河南、湖南、四川、安徽及重庆的项目提供物业管理服务。
物业管理费保持稳定
在快速增长的同时，本集团仍然保持着有质量的发展要求，通过不断优化其在管服务项目，本集团在实现在管建筑面积增长的同时维持其平均物业管理费。截至2023年及2022年12月31日止年度，本集团的综合平均物业管理费单价维持于人民币1.7元╱平方米╱月。
多业态的物管组合
本集团管理的物业组合多元化，包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业，包括(a)商业物业（例如购物中心、写字楼及酒店式公寓）；及(b)公共及其他物业（例如产业园、奥运村、学校及医院）。
此外，在得到荣盛发展及其附属公司（「荣盛集团」）大力支持的同时，凭藉本集团积累的丰富行业经验以及市场知名度，本集团一直扩大与独立第三方物业开发商的业务合作。截至2023年12月31日，有关独立第三方物业开发商所开发的物业，本集团的总在管建筑面积为约4.7百万平方米，总合约建筑面积为约5.6百万平方米。
附注：
(1)包括由荣盛集团单独开发的项目及荣盛集团与其他物业开发商共同开发且荣盛集团于其中持有控股权益的物业。
非业主增值服务
本集团在物业开发不同阶段及物业销售过程中为非业主（主要是物业开发商）提供广泛的增值服务，主要包括物业工程服务、案场服务及其他服务。2023年对非业主的增值服务的收入较2022年的约人民币388.9百万元减少约57.8%至约人民币164.0百万元。
本集团通过优化物业工程服务的业务结构、调整业务模式、组建专业化工程管理团队等提升自主经营能力；同时通过整合各区域人员，打破了地域属性、统筹调配工程资源，实行总分联动模式，规范了物业公司工程业务管理。但由于非业主增值服务客户主要是物业开发商，2023年度物业开发商施工面积及竣工面积进一步减少，导致非业主增值服务中工程服务大幅下降，收入明显低于去年同期。
为应对上游地产行业整体下行的经济形势，本集团积极佈局新业务。一方面，受地产行业整体下行影响，预估本集团2024年工程业务体量将继续缩减，工程业务逐步向已交房及外部项目迁移，2024年将进一步发展工程维修、家装、园林养护、直饮水等已交房社区业务。另一方面，本集团积极洽谈公建、市政、园区、城市环卫、景区、公园等改造、养管业务，部署小区、企事业机关单位、公共停车场等非机动车、机动车充电桩安装全程施工业务，弥补业绩缺口，拓展多元化经营。
社区增值服务
为了提升在管物业业主及住户的社区生活体验并为本集团的服务创造更大价值，本集团向业主及住户提供广泛社区增值服务。主要包括物业空间管理服务及生活服务。截至2023年12月31日止年度社区增值服务收入约人民币195.3百万元，较2022年同期的约人民币240.4百万元，减少约18.8%。主要由于：销售商品收入和车位代理收入的减少。
物业空间管理服务
本集团向业主及住户提供物业空间管理服务，凭藉其透过物业管理营运所促进的与住户的积极沟通及紧密关係，提供可提升物业价值的拎包入住服务、便利快捷的不动产经纪服务、车位代理销售服务。截至2023年12月31日止年度物业空间管理服务收入较2022年同期约人民币97.8百万元减少约26.7%至约人民币71.7百万元。主要由于：受经济形势下行影响，客户购买意愿降低。
针对拎包入住服务，本集团针对业主居住环境的多层次需求，将业务细化为2个板块：(i)向新购房业主提供入住期间的室内装修及设计服务；及(ii)为已入住业主提供产品换新、环境改造、品质提升等服务。新房服务，联合商家围绕业主核心关注点完成产品和服务设计，通过样板间、业主沙龙会等形式，输出服
务价值，增加商家的成交率和营业额，达到双赢。已入住服务，依据居住年份和家庭成员变化，提炼产品，通过免费的增值服务，如定期检测、故障排除，发掘业主隐性需求，形成商机。
其中针对不动产经纪业务，本集团采用了租售业务系统，当中包括「房源字典」与「房客匹配」系统。该系统保障客户隐私并对房源供求信息进行高效匹配，可以为百万业主提供便捷租售渠道，带来了更好的服务体验。
生活服务
本集团以业主及住户的日常需要为核心，为其提供生活服务。本集团提供的主要生活服务包括：社区零售及商业采购服务和房屋维修、维护及家政服务。截至2023年12月31日止年度生活服务收入较2022年同期约人民币142.6百万元减少约13.3%至约人民币123.6百万元。
其中，新零售建立「连锁便利店+自营前置仓+社区团购」业务模式，新零售业务全场景运营。社区新零售线下连锁便利店焕新为「临邻便利」，线上团购业务焕新为「临邻GO」，我们推出了「连锁便利店+自营前置仓+社区团购」的业务模式，实现S2B2C的社区零售服务，打造能一键下单，一单到底的服务模式，通过强有力的智能大中台数据系统，建立最后500米的购买场景和购买效率的双向优势，服务时效提升的同时，亦凸显供应链端优势。此外，我们具备供应链输出，单品OEM的能力，为业主提供更丰富、更便捷、更具性价比的商品。截至2023年12月31日，我们在管社区拥有合共61家线下便利店，拥有逾52,000种单品（「单品」），实现了约115万的米饭公社注册用户。米饭公社APP月活跃度环比2022年月活跃度增长约15%。
城市服务
本集团依托现有业务不断佈局并发展新业务，于2023年通过收购万家智慧环境（北京）有限公司等公司，佈局城乡提供环卫一体化运营服务，以城乡实际市场需求为重点，助力我国城乡高质量发展，解决城乡环卫及环境治理问题，为城乡治理提供精细服务。截至2023年12月31日，本集团已签约五个城市共八个环卫一体化运营项目，业务涵盖河北省、黑龙江省。
总结
截至2023年12月31日止年度，本集团实现收入约人民币1,831.9百万元，较2022年同期减少约9.1%；而毛利约为人民币456.9百万元，较2022年同期降低约28.9%；2023年全年实现净利润为人民币130.7百万元，较2022年同期降低约46.8%。而截至2023年12月31日止年度，归属于母公司所有者的净利润为约人民币126.3百万元，较2022年同期降低约47.8%。2023年每股基本盈利约人民币0.34元。
展望2024年，本集团将(i)继续秉承以客户为中心的服务理念，坚守物业服务品质，升级物业服务品牌，深化美好分级及五星项目打造，提升本集团品牌影响力及市场竞争力，提升客户认同感及品牌美誉度。继续加大市场拓展力度，通过资源、渠道开发与合作进一步拓展新项目；(ii)进一步丰富本公司业态，为促进业务扩张，从事环卫、医美及旅游住宿方面的战略投资。本公司于2023年陆续完成收购河北金项物业集团有限公司（「河北金项」）80%股权、万家智慧环境（北京）有限公司（「万家智慧」）70%股权等，在新业务上佈局政府公建、城市服务等，丰富本集团业务类别，优化收入结构，与现有业务产生协同效应，全面提升本集团综合运营能力。本集团会继续完善非业主增值体系，从项目规划设计开始介入，从后期客户、物业服务视角出发，发挥前介作用，助力物业品牌提升。为应对上有地产行业整体下行的经济趋势，本集团积极拓展非业主增值业务，扩展例如适老化改造、局改等业务，不断扩展业务边际；(iii)持续完善「生命全週期，服务全链条」的服务体系，持续丰富社区增值服务品类，进一步推广汽车洗美、便利亭等业务，推广不动产经纪等物业空间管理服务，继续推进社区健康产业，如家政服务、社区养老及健康服务等，为业主提供「便捷、安心」的社区健康体验，使其感受到「有温度」的物业服务。大力开展入户业务，以环境服务、维修养护需求为依托，全面开展室内保洁、家具养护、空气净化等业务；(iv)建立一刻钟便民生活圈，深耕以短途游为主的旅游业务，试点社区养老业务，全面推开社区四点半课堂和阅读室等增值服务，进一步拓展美居业务，将业主增值业务融入社区一刻钟便民生活圈；(v)同时加强财务管控及资本支持
体系建设，提升财务管控效率，调整收入结构及利润结构，强化现金流管理，提升企业抗风险能力；及(vi)培养引进专业人才，优化人才结构，推动本公司信
息化建设，实现科技赋能，提高本公司经营决策效率及质量。
