概览
本集团是全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商。截至2024年12月31日,本集团共管理473个物业管理项目,总在管建筑面积(「建筑面积」)约为89.3百万平方米(「平方米」),覆盖中国19个省、直辖市及自治区的68个城市。截至2024年12月31日,本集团订约管理519个物业管理项目,总合约建筑面积约为101.3百万平方米,覆盖中国19个省、直辖市及自治区的70个城市。
近年来,受到中国房地产行业处于下行周期的影响,物业服务行业管理规模增速放缓,管理面积及合约面积增速双双降低,由合约面积驱动的规模增长逐渐减弱,增长潜力受限。本集团管理层积极应对市场挑战,充分利用自身资源拓展新业务,开闢新赛道。经过近些年的业务调整,本集团对现有业务线做了优化与重组,依靠现有资源、投资与併购、及业务拓展等方式,形成了以物业管理服务为基础,多种业务共同发展的业务格局,物业服务类型从社区物业逐步扩展至非社区物业,业务结构从物业服务逐步扩展至面向我国城市提供全方位运营服务、面向业主及住户提供广泛的服务周边。本集团逐步降低业绩增长依靠对荣盛房地产发展股份有限公司(「荣盛发展」)新增管理面积的依赖。为充分向股东及投资者展现本集团现有业务,本集团对业务线作出适当调整:(1)将原「物业管理服务」业务线拆分为2条业务线,即:「社区服务」及「商企服务」。其中「社区服务」业务线,本集团主要向住宅、公寓、底商等物业提供物业服务;「商企服务」业务线,本集团主要向商业服务、政府机构、工业园区、酒店、写字楼、学校、医院、体育场馆、公共交通等提供物业服务。(2)将原「非业主增值服务」、「社区增值服务」2条业务线合併,并重新命名为「服务周边」,包含本集团向客户提供的车位租售、新零售及物业开发商增值服务。(3)原「城市服务」业务线保持不变。于有关年度,本集团的收益来自四条业务线,即:(1)社区服务;(2)商企服务;(3)城市服务;及(4)服务周边。截至2023年12月31日止年度的相关比较数字亦已重列以达至一致的比较基准,犹如本集团的业务线已于该期初作出调整。
截至2024年12月31日止年度,本集团实现收入约人民币1,956.9百万元,较2023年同期增加约6.8%;而毛利约为人民币415.7百万元,较2023年同期减少约9.0%;2024年全年实现净利润为人民币116.1百万元,较2023年同期降低约11.2%。而截至2024年12月31日止年度,归属于母公司所有者的净利润为约人民币113.8百万元,较2023年同期降低约9.9%。2024年每股基本盈利约人民币0.3元。
业务模式
本集团主要拥有四大业务,即(i)社区服务,(ii)商企服务,(iii)城市服务,及(iv)服务周边,其形成向本集团客户提供之综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。
社区服务:主要包括:(1)基础物业管理服务,本集团为住宅、公寓、底商等物业的业主及住户提供广泛的物业管理服务,主要包括保安、清洁、绿化及园艺,以及维修及维护服务。(2)其他服务。于截至2024年12月31日止年度,本集团按包干制收取所有物业管理费。
商企服务:本集团为包括商业服务、政府机构、工业园区、酒店、写字楼、学校、医院、体育场馆、公共交通等在内物业的业主及住户提供物业管理服务及其他服务。
城市服务:本集团提供城市运营服务,主要包括:市政环卫、垃圾处理、园林绿化、水治理等。
服务周边:本集团向客户提供(1)车位租售服务等经纪服务;(2)新零售、商业采购、房屋维修、维护及家政服务等生活服务;(3)向物业开发商提供全方位的增值服务。该等增值服务主要包括(i)物业工程服务;(ii)案场服务;及(iii)其他服务,主要包括前期规划及设计咨询服务、物业交付服务及售后服务。
社区服务及商企服务业务线在管及合约建筑面积
面积规模持续高质量增长
本集团透过获取新物业管理服务合约持续扩大我们的物业管理服务组合。截至2024年12月31日,本集团的合约建筑面积约为101.3百万平方米及合约项目数量519个,分别较截至2023年12月31日增加约0.3%及2.4%。截至2024年12月31日,本集团的在管建筑面积达到了约89.3百万平方米,在管项目数量为473个,分别较截至2023年12月31日增长约6.8%及9.7%。此外,截至2024年12月31日,于有关年度内本集团与独立第三方物业开发商签署了60份正式合作协议。于该等合作协议中,该等物业开发商聘请本集团作为物业管理服务提供商,交付本集团管理相关项目并在约定的服务范围内支付本集团物业管理费。2024年本集团持续调整业务结构,拓展工作继续主攻非住业态及城市运营服务项目,服务模式全部打开,包括不限于全委、顾问、劳务委托、专项服务项目等多模式拓展。2024年签署协议涵盖政府大楼、产业园、公建、商业、住宅、园林绿化、医院、城市环卫、工业、景区等多种业务类型。
地理分佈
自集团成立以来,其业务足迹已迈向全国,截至2024年12月31日,分佈于中国19个省、直辖市及自治区的70个城市。
物业管理费保持稳定
在快速增长的同时,本集团仍然保持著有质量的发展要求,通过不断优化其在管服务项目,本集团在实现在管建筑面积增长的同时维持其平均物业管理费。截至2024年及2023年12月31日止年度,本集团的综合平均物业管理费单价维持于人民币1.7元╱平方米╱月。
多业态的物管组合
本集团管理的物业组合多元化,包括(i)社区物业;及(ii)非社区物业,包括(a)商业物业(例如购物中心、写字楼及酒店式公寓);及(b)公共及其他物业(例如产业园、奥运村、学校及医院)。
此外,在得到荣盛发展及其附属公司(「荣盛集团」)大力支持的同时,凭藉本集团积累的丰富行业经验以及市场知名度,本集团一直扩大与独立第三方物业开发商的业务合作。截至2024年12月31日,有关独立第三方物业开发商所开发的物业,本集团的总在管建筑面积为约5.9百万平方米,总合约建筑面积为约6.4百万平方米。
城市服务
本集团于2023年通过收购万家智慧环境(北京)有限公司等公司,布局城市运营服务,提供如市政环卫、垃圾处理、园林绿化、水治理等服务。以城市实际市场需求为重点,助力我国城市高质量发展,解决城市环卫及环境治理问题,为城市治理提供精细服务,助力智慧城市建设。截至2024年12月31日,本集团已签约6个城市共9个城市服务运营项目,业务涵盖河北省、黑龙江省。
服务周边
本集团围绕服务客户的多元化需求,提供广泛的服务周边,具体包括(1)基于本集团自有及第三方的车位提供车位租售服务等经纪服务;(2)面向在管物业的业主住户提供新零售、商业采购、房屋维修、维护及家政服务等生活服务;及(3)面向物业开发商提供全方位的增值服务,主要包括(i)物业工程服务;(ii)案场服务;及(iii)其他服务,主要包括前期规划及设计咨询服务、物业交付服务及售后服务。
车位租售服务
本集团向业主及住户提供车位租售服务,凭藉本集团透过社区服务及商企服务所促进的与业主及住户的积极沟通及紧密关係,将本集团通过抵债所获得的自有车位及第三方车位提供车位租售服务。本集团采用了租售业务系统,该系统保障客户隐私并对房源供求信息进行高效匹配,可以为百万业主提供便捷租售渠道,带来了更好的服务体验。
新零售业务
本集团新零售业务建立了「连锁便利店+自营前置仓+社区团购」业务模式,业务全场景运营。新零售线下连锁便利店焕新为「临邻便利」,在线团购业务焕新为「临邻GO」,本集团推出了「连锁便利店+自营前置仓+社区团购」的业务模式,实现S2B2C的新零售服务,打造能一键下单,一单到底的服务模式,通过强有力的智能大中台数据系统,建立最后500米的购买场景和购买效率的双向优势,服务时效提升的同时,亦凸显供应链端优势。此外,本集团具备供应链输出,单品原设备制造商(「OEM」)的能力,为业主提供更丰富、更便捷、更具性价比的商品。截至2024年12月31日,本集团在管社区拥有合共77家实体店,拥有逾25,000种活跃销售单品(「单品」),实现了约121万的米饭公社注册用户。
物业开发商增值服务
本集团在物业开发不同阶段及物业销售过程中为物业开发商提供广泛的增值服务,主要包括物业工程服务、案场服务及其他服务。
本集团通过优化物业工程服务的业务结构、调整业务模式、组建专业化工程管理团队等提升自主经营能力;同时通过整合各区域人员,打破了地域属性、统筹调配工程资源,实行总分联动模式,规范了物业公司工程业务管理。但由于非业主增值服务客户主要是物业开发商,2024年度物业开发商施工建筑面积及竣工建筑面积进一步减少,导致非业主增值服务中工程服务大幅下降,收入低于去年同期。
为应对上游地产行业整体下行的经济形势,本集团积极布局新业务。一方面,受地产行业整体下行影响,预估本集团2025年工程业务体量将继续缩减,工程业务逐步向已交房及外部项目迁移,2025年将进一步发展工程维修、家装、园林养护、直饮水等已交房社区业务。另一方面,本集团积极洽谈公建、市政、园区、城市环卫、景区、公园等改造、养管业务,部署小区、企事业机关单位、公共停车场等非机动车、机动车充电桩安装全程施工业务,弥补业绩缺口,拓展多元化经营。
展望2025年,本集团将(i)继续秉承以客户为中心的服务理念,坚守物业服务品质,进一步丰富服务内涵,扩展服务边界,升级物业服务品牌,提升本集团品牌影响力及市场竞争力,提升客户认同感及品牌美誉度。继续加大市场拓展力度,通过资源、渠道开发与合作进一步拓展新项目,不断提高市场占有率;(ii)进一步丰富本公司业态,为促进业务扩张,从事环卫、医美及旅游住宿方面的战略投资。本公司通过投资与并购,在新业务上佈局政府公建、城市服务等,丰富本集团业务类别,优化收入结构,与现有业务产生协同效应,全面提升本集团综合运营能力和抗风险能力。本集团会继续完善非业主增值体系,从项目规划设计开始介入,从后期客户、物业服务视角出发,发挥前介作用,助力物业品牌提升。为应对上游地产行业整体下行的经济趋势,本集团积极拓展非业主增值业务,扩展例如适老化改造、局改等业务,不断扩展业务边际;(iii)持续完善「生命全週期,服务全链条」的服务体系,持续丰富服务周边品类,进一步推广汽车洗美、便利亭等业务,推广不动产经纪等物业空间管理服务,继续推进社区健康产业,如家政服务、社区养老及健康服务等,为业主提供「便捷、安心」的社区健康体验,使其感受到「有温度」的物业服务。大力开展入户业务,以环境服务、维修养护需求为依托,全面开展室内保洁、家具养护、空气净化等业务;(iv)推出全新康养业务品牌「临邻悦护」,秉承「万家有爱,全龄呵护」的宗旨,服务一长一幼,全家三代和全龄人群,满足长者和家庭生活、健康、养老、互利服务需求,提供一站式、综合性康养服务;(v)同时加强财务管控及资本支持体系建设,提升财务管控效率,调整收入结构及利润结构,强化现金流管理,提升企业抗风险能力;及(vi)培养引进专业人才,优化人才结构,推动本公司信息化建设,实现科技赋能,提高本公司经营决策效率及质量。
