市场回顾
二零二一年上半年,全球经济在新冠疫情的影响下依然充满了不确定性,国际环境复杂多变。在此环境下,中国政府积极做好疫情防控,稳生产,促发展,经济延续复苏态势,整体稳中向好。据国家统计局数据显示,今年上半年,中国GDP总值人民币532,167亿元,同比增长12.7%。分季度看,一季度两年平均增长5.0%,二季度两年平均增长5.5%。
随着经济复苏和居民购买力的提升,上半年全国房地产销售市场实现了正向增长。
今年以来在「房住不炒」定位下,中国房地产调控政策不断完善,进一步向供给端侧重,增加重点城市土地供应等,重点城市供地「两集中」政策出台。房地产金融监管持续强化,地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强,部分城市调控效果已现。随着「三条红綫」的落地,房企现金流管理的重要性愈发凸显。
本集团将进一步深化规模导向转变为质量导向,聚集各项有利资源,实现高品质、高效益发展,加速提升整体运营能力和精细化管理能力,加强现金流管理,坚持「促销售、抓回款」,把握「两集中」下的市场投资机会以及营销节奏。
加强四大区域一、二线城市均衡佈局持续巩固本集团于江西市场的领先地位,深耕现有长三角、粤港澳大湾区、中西部核心城市四大板块。在拿地方面,本集团审慎决策,通过以下举措提升土储质量,扩大土储规模。首先,坚持安全第一,控制获取项目的土地成本,以保障项目安全、有利润空间为前提。第二,进一步加强项目的对冲能力,降低项目的容错率。第三,采取多元化的拿地方式,包括招拍挂、收併购、产业勾地等,加大合作资源的开拓。在产业勾地方面,积极引进人才及升级业务能力,聚焦九大战略产业,已累计开发出55家产业资源渠道并与合作伙伴形成了多个具备勾地计划的实体产业投资项目。第四,加强一线、新一线和二线城市佈局,于二零二一年六月三十日,按权益土储面积计算,一线、新一线及二线城市占比约为84.0%。按区域而言,江西省大本营占比为33.6%,大湾区占比29.5%,长三角区域占比21.5%,华中华西核心城市占15.4%。最后,提前做好资金规划和部署,形成灵活可用的资金平台,为项目进展顺利提供资金保证。
实施数字化转型及提升运营效率
二零二一年上半年,本集团通过良好的项目管控体系,在出图质量、标准化落地、展示区评估等方面优化项目管理,提升交付项目质量,优化项目成本。同时,本集团通过推进数字化转型进一步提升管理水平和决策效率,透过实施数字化模块和设定更高的行业管理标准,在精细化管理的支持下,进一步提升经营效率。
进行品质管理及坚守服务
在品质管理方面,本集团从前端管理、产品策略到品质落地严格把控,高效应用标准产品体系,保障项目高品质落地。在保证产品质量方面,搭建以工程管理中心、各当地相关公司、各相关项目部以及独立第三方构成的新力「3+1」质量管控体系,保证项目有效管理及落地实施。本集团实施工程管理七大制度,形成覆盖进料检验至交付评审的全流程管理体系。同时,上綫了信息管理平台,对项目实施全周期管控,保证高质量项目产出。凭藉着优质的产品及良好的服务,本集团二零二一年上半年第三方客户满意度总得分89.8分,连续六年持续提升,其中物业服务、设计等多项指标排名前列。我们深耕品质管理,并获得了广泛的认可,在二零二一年荣获20项产品大奖,包括「2020–2021年度美尚奖—优秀奖」、「2021GBE地产设计大奖」、「意大利2021A’DesignAward」等。
拓展融资管道及优化财务结构报告期内,本集团信贷水平持续加强,取得了国际评级机构惠誉评级、标准普尔、穆迪和联合国际重申维持授予的国际长期发行人主体信用评级分别「B+」(展望「稳定」)、「B」(展望「稳定」)、「B2」(展望「稳定」)和「BB–」(展望「正面」)。此外,境内信贷评级机构联合信用评级维持本公司主体信用等级「AA+」,评级展望为「稳定」,同时维持本公司的债项信用等级为「AA+」,展现出对本集团经营稳健及财务健康程度的认可。
本集团积极优化和拓宽融资渠道。银行方面,本集团在现有银行合作的基础上进一步扩大和深化与银行的合作,二零二一年上半年进入广发银行白名单,新增多家银行授信,包括工商银行及光大银行等。期间内,本集团已取得多家金融机构授信总额约人民币95,200百万元,其中约73.7%于二零二一年六月三十日尚未动用。本集团采取多渠道的融资方式,其中资产支持证券人民币813.7百万元,利率最高7.0%。本集团成功发行两种优先票据及债劵,包括:
.于二零二一年一月,本公司完成发行本金额250百万美元绿色优先票据、年息率8.5%、于二零二二年一月二十四日到期债券,于香港联合交易所有限公司(「联交所」)上市。
.于二零二一年三月,新力地产集团有限公司(「新力地产」()本集团的一间附属公司)完成发行三年期本金额人民币255百万元公司债、年息率7.0%、于上海证券交易所公开上市。
得益于现金流管理、抓回款和债务结构优化,本集团的主要信贷指标进一步改善。截至二零二一年六月三十日,本集团的净债务与权益比率为50.5%,优于行业平均水平;现金对短期借贷比率改善至约1.4倍,剔除预收款项资产负债率约73.5%。此外,本集团于境内、外市场的平均融资成本均有所下降。期末,借贷加权平均融资成本进一步下降至8.7%。
未来,本集团会继续积极优化和拓宽融资渠道,调整融资结构,降低融资成本,实现长远稳健发展。同时,加强与金融机构合作,建立良好的战略合作关係,维持优秀的信用形象。
良好投资者关係与企业管治
本集团在遵循相关上市规则及法律规定的前提下,积极通过电话、邮件、公告、业绩发佈会、新闻发佈会、投资者推介会等多种渠道与投资者定期保持有效沟通,不断完善投资者关係管理工作,以向投资者负责的态度,不断推动本集团最佳实践。
于二零一九年十一月在联交所上市后,本集团获得市场广泛的支持和肯定,招银国际、建银国际、法国巴黎银行、中银国际、国泰君安、渣打银行、巴克莱银行、花旗银行、美银及尚乘等多家国内外大行先后给予本集团覆盖及正面评价。于二零二零年三月九日,本集团正式获纳入恒生综合指数及港股通,进一步证明了资本市场对本集团的认可。
本集团于期内荣获多个奖项及荣誉,包括「亚洲金融」杂誌(FinanceAsia)「2021亚洲最佳企业」评选最佳环境管理(中国)及最佳投资者关係(香港);「财资」杂誌(TheAsset)举办的「2020年财资环境、社会和管治企业大奖」中荣获「钛金奖」及「社会责任—经济适用房」;于「环境、社会及企业管治成就2020大奖」中一举获得特别环境、社会、企业管治大奖—年度杰出企业和特别大奖「由基金经理投票」—ESG杰出企业;以及「机构投资者」杂誌(InstitutionalInvestor)「受尊崇公司」、「最佳首席执行官」以及「最佳投资者关係官」。践行ESG「环境、社会和管治」本集团认识到「环境、社会和管治」(ESG)对一家良好企业管治的重要性,因此十分重视环境、社会和管治方面的管理、实践与绩效。本集团搭建了自上而下的ESG管治架构,致力于将我们的可持续发展理念和对持份者的承诺落实为具体行动。我们设立两级管治架构,由董事会和ESG工作小组构成。董事会下设由本集团总部各职能部门和主要附属公司组成的ESG工作小组,负责落实本集团ESG策略及相关行动。于二零二零年十二月发佈《绿色、社会责任、可持续发展融资框架》及Sustainalytics第二方意见书,成立可持续发展融资工作组,负责监督项目遴选,保证强有力的监控和治理。
展望下半年,各国从新冠肺炎疫情下逐步复甦。中国政府有望采取进一步措施,实现中国经济持续稳定发展的长期目标。中国的经济复甦促进了居民消费信心,有利于购房需求。预计房地产金融监管仍将继续强化,房价涨幅将趋于稳定。
分各等级城市来看,城市间分化进一步加剧。对于房企来说,随着行业集中度逐渐提升,加上「三道红线」新规、房贷集中度管理制度、集中供地政策的发佈,行业面临新变革,市场逐步从「以量取胜」向「以质取胜」转变,精细化运营时代即将到来。在现行的政策环境下,我们认为全国佈局、拥有高质量土储和强大产品力、强调现金流管理、稳健发展的大型房企会更具能力去应对行业变革与挑战。
面对新的发展形势,新力作为全国性大型房地产开发商,将紧抓机遇,坚持城市深耕及高周转的经营策略,充分释放集团内资产价值,继续巩固并加强本集团在市场中的领导地位。区域佈局方面,本集团将继续坚持以一二綫城市为主,强三綫为辅,加大长三角地区和大湾区的佈局力度,同时发挥江西大本营的优势,佈局中西部核心城市高增长潜力地区,形成明确的四大区域战略佈局。拿地政策方面,本集团将在保证资本结构持续优化的前提下,持续研判市场,确保单项目盈利能力,控制地价、提升利润、控制拿地规模,实现快速周转;鼓励合作,适当多元化合作模式,推动更多优质合作项目落地。销售方面,本集团将不断升级营销服务体系,积极去化提速。本集团可售货值供应充足,地域均衡分佈,对完成本年度全年合约销售目标充满信心。财务管理方面,本集团将继续加强现金流管理,抓回款,积极扩展融资管道及优化债务结构,保持财务状况稳定健康。产品力提升方面,本集团将通过新安全、新全龄、新精緻三大主张赋能越级品质,升级居住体验。同时针对购房到居住的全服务周期,升级打造领先行业的客户服务保障体系。
征程再起,本集团将凝聚全新动力,以品质为驱动,持续聚焦高质量发展,升级为社会公众传递爱心及关爱的企业社会责任,让资本市场和客户对企业未来发展充满信心。新力将始终以独特的匠人姿态,找准自己的道路,在剧烈变化的地产行业中越走越稳。
合约销售及物业发展
本集团扎根于江西,逐步拓展至粤港澳大湾区、长三角地区、中西部地区核心城市以及中国其他高增长潜力地区。本集团合约销售额按年增长,四大区域深耕发展,物业销售收入来源进一步多样化。
截至二零二一年六月三十日止六个月,本集团总合约销售额及应占权益合约销售额分别为人民币58,789.3百万元及人民币27,039.6百万元,较去年的人民币43,544.4百万元及人民币21,061.1百万元,同比增加约35.0%及28.4%,主要是由于二零二零年国内房地产受新冠疫情衝击后,本期间销售慢慢恢复。应占权益合约销售额分佈在全国四大区域,其中江西省占约26.7%,大湾区占约12.9%,长江三角洲地区占约37.2%及华中华西地区核心城市及其他高增长潜力地区占约23.2%。
江西省是本公司发源地,本集团在南昌的市占率更是处于绝对领先地位。本集团会把握现有优势继续深耕当地市场进一步强化市场地位。截至二零二一年六月三十日,本集团在江西省应占权益土地储备面积为4.8百万平方米,占总应占权益土地储备的约33.6%,其中南昌占江西省应占权益土地储备约76.6%。南昌新力城(本集团在南昌的其中一个重点项目)是位于九龙湖西的优质住宅物业项目,地理位置优越,深受用家欢迎。目前区域可容纳50万人口,成为区域性的商贸会展中心。二零二零年更荣获南昌房地产协会「最佳规划设计奖」、中国(江西)地产荣誉榜「区域最具影响力楼盘」、江西地产协会「宜居江西·人居典范楼盘」及腾讯房产「二零二零年南昌人气楼盘」。南昌·新力大境天成位于新建区欣悦湖区,毗邻欣悦湖,项目临近红谷滩商圈,交通便利。二零二零年更荣获JINTANGPRIZE(金堂奖)和意大利2021A’DesignAward。
粤港澳大湾区是国家重点发展地区,政策定位为国际一流湾区。区内科技创新,经济活动高速发展,同时高铁、城铁、深中通道等多项大型基建交通路网日渐完善,吸引大量人才流入,也将大大提升大湾区内城市价值和物业价值。于二零二一年六月三十日,本集团在整个大湾区应占权益土地储备面积为4.3百万平方米,占总应占权益土地储备的29.5%;项目多位于核心及高增长地段如广州、深圳、珠海、中山、惠州,地理位置优越。惠州新力城是本集团在大湾区最受欢迎的项目之一,其地理位置优越,惠城区水口皇冠路与清湖路交汇处(惠州中学旁),交通便利。紧邻三环东路,是惠州重要的交通枢纽的位置,同时拥丰富的江景公园资源,享有湿地市政公园的「两区四景」。二零二一年更荣获GBE地产设计大奖·最佳创新设计奖。
长三角地区为「一带一路」与长江经济带的重要交汇地带。处于国际重要贸易航綫的优越位置,在国家现代化建设与全方位开放中占有重要战略地位。本集团在二零一七年拓展至长三角区,于二零二一年六月三十日,本集团于长三角区域的应占权益土地储备面积为3.1百万平方米,占总应占权益土地储备的约21.5%;项目多位于上海、苏州、杭州、无锡、南京、温州等核心城市。其中位于杭州市余杭区瓶窑启云府是最受欢迎的项目之一,紧邻杭州第三中心—云城;周边绿水青山,拥有5,000年的浓厚文化底蕴;附近全龄化教育完善,更是毗邻高等学府中法航空大学;城市规划中的文化、科技、生态融为一体,未来居住值不可限量。二零二一年更荣获美尚奖2020–2021年度—景观设计专项(优秀奖)。
本集团近年积极拓展中西部地区业务及其他高增长潜力地区,包括长沙、武汉、成都、福州、山东等。截至二零二一年六月三十日,本集团于华中华西核心城市及其他高增长潜力地区的应占权益土地储备面积为2.2百万平方米,占总应占权益土地储备的15.4%。位于成都新双楠高端生态居住区的成都东园荣获年度生态宜居楼盘、生态墅区标桿楼盘、2019–2020年度备受期待楼盘、获得城市空间·区域共建案列奖、2021年法国DNA巴黎设计大奖。
截至二零二一年六月三十日止六个月,本集团所实现应占权益合约销售额的建筑面积为1,792,577平方米,较截至二零二零年六月三十日止六个月的1,476,556平方米增加约21.4%。本集团于截至二零二一年六月三十日止六个月的应占权益合约平均售价为每平方米人民币15,084元,较截至二零二零年六月三十日止六个月的每平方米人民币14,264元增加约5.7%。
土地储备
本集团聚焦一二线城市的多元化地域分佈及拥有大量优质土地储备。截至二零二一年六月三十日,总应占权益土地储备14.4百万平方米。有关分佈及土地储备反映了本集团不仅拥有海量的丰沃土地储备,同时新拓展的大湾区,以及长江经济带上核心城市的土地储备占比在大幅提高,可见本集团坚持全国化发展的坚定决心。受「粤港澳大湾区发展纲要」及「社会主义现行示范区政策」利好的粤港澳大湾区,以及长江经济带上核心城市是中国经济最为活跃的核心区域,这些积极因素有助本集团更快成长。
截至二零二一年六月三十日止六个月,本集团新获取的土地储备均聚焦于四大区域城市。于本期间,通过公开招拍挂、收併购、合资合营的多种拿地方式,本集团取得优质地块共有5幅,其中江西省占2块、长江三角洲地区占3块,拿地主要聚焦长江三角洲地区。本期间收购土地的总规划建筑面积约为1.0百万平方米,其中本集团应占权益的规划建筑面积约为0.5百万平方米。期内收购土地的合计应占权益代价约为人民币2,182.1百万元。于期内获取的土地平均土地成本为约每平方米人民币4,255.8元。
从本集团现有的土地储备情况来看,预期未来本集团来自江西省之外市场的收益占比将会进一步提高,并逐步实现四大区域的均衡发展。
