概览
我们是中华人民共和国(「中国」)一家享有良好声誉且快速成长的综合型物业管理服务商。截至2024年6月30日,我们在中国内地103座城市提供物业管理服务、增值服务和城市服务,总合约建筑面积(「建筑面积」)约为329.5百万平方米(「平方米」)。其中,在管总建筑面积约为236.3百万平方米,为超过106万户家庭提供服务。
我们的业务涵盖广泛的物业形态,包括住宅物业和非住宅物业,涵盖办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。除此之外,我们还提供城市服务和其他高质量的专项定制服务。
秉承「用心构筑美好生活」的理念,我们核心价值观是让客户「省心、放心、开心」。通过科技创新推动多元发展,坚持「平台+生态」的发展战略。我们的使命是为广大客户提供全面、贴心、专业的物业管理服务,并成为客户首选的智慧城市服务品牌。
我们的业务模式
我们拥有四大业务,即(i)物业管理服务;(ii)社区增值服务;(iii)对非业主的增值服务;及(iv)城市服务,其形成向我们客户提供之综合服务并涵盖物业管理行业的整条价值链。
1.物业管理服务:我们为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务,其主要包括清洁、安保、园艺及维修及保养服务。我们管理的物业组合包含住宅及非住宅物业。我们的非住宅物业包括办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。
2.社区增值服务:我们为业主及住户提供的社区增值服务旨在提升其生活体验,并实现彼等资产的保值和增值。该等服务主要包括(i)家居生活服务;(ii)停车位管理及租赁服务;(iii)物业经纪服务;及(iv)公共区域增值服务。
3.对非业主的增值服务:我们为非业主提供全面的增值服务,该等非业主主要包括物业开发商,但在较小程度上,亦包括就彼等非住宅物业而需要若干额外专项定制服务之非物业开发商及向我们外包若干增值服务之物业管理服务商。我们对非业主的增值服务主要包括(i)协销服务;(ii)额外专项定制服务;(iii)房修服务;(iv)交付前检验服务;及(v)前期规划及设计咨询服务,其涉及进入并检验每个单位,以从终端使用者角度提供充分的建议。
4.城市服务:我们可以提供多样的城市服务。该等服务主要包括(i)城市环卫;(ii)垃圾分类处理;(iii)路政设施安装;(iv)园林绿化工程;(v)老旧社区改造;及(vi)智慧街区建设。
物业管理服务
持续高质量发展
我们秉持城市深耕战略,坚持把有质量的扩张作为战略目标之一。于本期内,我们通过多轮驱动实现合约建筑面积和在管建筑面积的高质量发展。
于2024年6月30日,我们的合约建筑面积约为329.5百万平方米,合约项目数量1,731个,分别较2023年6月30日增加约8.3%及10.4%。于2024年6月30日,在管建筑面积达到了约236.3百万平方米,在管项目数量为1,426个,分别较2023年6月30日增加14.9%及20.4%。
我们的地理分佈
自本集团成立以来,截至2024年6月30日,我们的地理分佈覆盖中国103座城市,以区域深耕为目标,追求有效规模扩张。
在高质量发展的原则前提下,实现规模的逐步增长
按照市场化原则处理与旭辉集团业务往来
作为旭辉控股(集团)有限公司(「旭辉控股」)(股份代号:00884)及其附属公司(不包括本集团)(「旭辉集团」)长期的服务合作伙伴,我们一直与旭辉集团维持稳固的市场化合作关係。回顾2024年上半年,中国房地产行业的市场环境依然严峻,复苏乏力。这些挑战也对物业管理服务行业带来了持续的负面影响。我们依然秉持「与旭辉集团按照市场化原则进行业务往来」的原则,这使得我们能够相对有效减少相关的负面影响,并且努力适得相关负面影响对我们的物业管理服务业务的影响保持在可控范围内。我们持续不断地改进和调整策略,以确保与旭辉集团的合作继续稳步发展。在这个充满挑战的环境中,我们将紧密合作,共同迎接未来带来的各种机遇和挑战。
持续提升公司独立第三方市场发展能力
作为公司规模扩张的主要推动力之一,我们一直致力于以多元化的方式开拓第三方市场。透过向各个独立市场扩展资源,我们不断增加自身的市场份额。同时,我们持续提升建设团队的能力,以实现更好的赋能效果。这种积极进取的策略让我们能够在不断变化的环境中保持竞争力,并为公司带来持续的规模增长。我们巿场拓展的主要对象包括区域性物业开发商、业主委员会、地方政府、商企客户等。我们通过参与新开发项目的投标竞争,获取物业开发商一手项目的管理权,于本期内,我们获取了苏州溪前雅居、天津央玺花苑和锦花苑等优质一手项目。
我们通过参与业主委员会对原有物业管理服务商的更换而进行的招标,获取二手项目的管理权,于本期内,我们通过公开竞标获得了上海明天华城、上海森林公馆、杭州海派风景花苑、合肥梦溪小城、乌鲁木齐和兴帝景等优质二手项目。
我们亦参与政府采购,包括对医院学校、轨道交通、文化场馆、办公大厦等公建类项目的招投标。于本期内,我们获得了大连西岗区教育局12所幼稚园、重庆涂山轨道综合基地、绍兴市淡水鱼水族馆、西宁湟中区人民法院等优质公建类项目。
此外,我们于公司内部设立了「商用事业部」,寄翼于在商企服务领域有更加专业、精细化的长足发展。于本期内,我们获得了上海亲和谷(宣桥)养老社区、苏州贡湖科创园、贵州移动贵阳分公司、大唐湖北新能源等项目,以及多个企业总部、办公园区项目,例如吉利汽车控股有限公司于宁波、衢州、湘潭的项目,以及京东集团股份有限公司于武汉、温州、济南的项目。
推行市场化拓展以来,通过多年的积累,本集团成功构建了稳固的竞标外拓能力,本期内本公司外拓合同的饱和收入同比大幅增长,且达到历年来最好表现。相信在公司不断提升的综合实力和更好的声誉品牌加持下,通过我们持续提升行业标准以及改进竞标外拓技术手段,一定会实现更为稳健的业务成长。
战略併购
战略併购是我们历史发展过程中极为重要的一环。本集团在併购上坚持「投前精选目标,投后完善管理」的原则,通过战略併购,提高现有市场占有率,扩大区域业务规模,快速打破业态壁垒,增强多种业态服务能力。
自本公司普通股(「股份」)在香港联合交易所有限公司(「联交所」)上市(「上市」)以来,我们坚持审慎併购原则,分别收购了不同类型的物业公司,如住宅业态郑州锦艺物业服务有限公司,商场办公楼业态青岛雅园物业管理有限公司及上海美凯龙物业管理服务有限公司,公建业态江苏香江物业发展有限公司,物流园区业态山东鑫建物业发展有限公司,城市环卫湖南美中环境生态科技有限公司(「美中环境」)以及综合体业态华熙鑫安(北京)物业管理有限公司等公司,并均取得了积极的投后整合效果。2023年,我们完成了对北京航腾物业管理有限责任公司的併购。但总体上自2022年以来,由于外部环境的持续扰动以及公司内部更审慎的风险管控要求,我们大幅减少了併购项目的数量。
由于我们坚持战略併购的纪律性原则,历史上我们併购的所有项目均实现了与我们的良好融合,均达成业绩要求指标,预计现有收购及整合公司在未来将能够实现较好业务运作并实现较好的业绩贡献。
强化综合性物业管理服务提供商地位
我们管理住宅及非住宅物业等多种业态。我们在管理非住宅物业方面积累了非常丰富的经验,包括办公大楼、商场、工业园区、医院及学校等。同时,随着非住宅市场进一步开放,我们获得了更多参与该市场招投标及扩大市场份额的机会。我们抓住市场机遇在非住宅市场进入了更为细分的板块,例如大型企业总部大楼、高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点及工业展览中心。我们将以获得的项目作为建立基准的基石,继续在当地市场实现渗透,从而实现当地市场密集度的提升。虽然住宅物业项目所产生的收入已占并将继续占据我们物业管理收入较大部分,但我们正努力使我们的服务供应多样化,在非住宅领域有更精细化及专业化的发展。于2024年6月30日,非住宅物业占我们在管建筑面积约35.8%。
包干制和酬金制
我们一般考虑多种因素来定价我们的服务,如住宅社区的特徵及位置、我们的预算、目标利润率、业主及居民状况和我们服务的范围及质量。我们主要按包干制收取物业管理费,少部分按酬金制收取。
社区增值服务
于本期内,在宏观经济恢复不及预期以及中国物业市场疲软的挑战下,多种社区增值服务受此影响艰难推进,同时我们在社区增值服务发展上更加聚焦,及放弃部分低毛利率及可持续性较差的业务。于本期内,来自社区增值服务的收入约人民币399.4百万元,较截至2023年6月30日止六个月约人民币410.0百万元减少约2.6%。
推动社区增值服务快速发展,构建增值服务发展体系是本集团重要的战略发展方向之一。我们坚持「有所为、有所不为」的理念,针对社区业主的需求,开发适合的增值服务产品,以推动社区增值服务收入的增加。
随着我们服务范围的扩大,我们在社区增值服务方面拥有了更为成熟的经验,并不断优化升级人才队伍。我们持续深化对社区场景和服务目标群体的研究,从需求识别、产品和服务设计、渠道和供方选择、营销计划制定等多个维度进行推进。儘管社区增值服务发展遭遇宏观经济的多重压力,面临着各种挑战,但社区增值服务仍在不断努力推进。未来本集团将持续遵循推动社区增值服务收入提升的战略,不断提升服务质量,实现更加可持续的发展。
我们认为有多方面原因造成当前社区增值服务的发展进入瓶颈期,但持续把握优质客户的服务需求,通过更强的服务黏性,创新性的将产品服务化,持续努力,我们仍会收穫社区增值服务的春暖花开。
目前,我们的社区增值服务包含家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务及公共区域增值服务四大类。
对非业主的增值服务
我们向非业主提供增值服务,包括以案场管理为主的协销服务(服务的内容主要为案场提供保安、清洁、绿化、礼仪接待等服务)、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务以及交付前检验服务,将物业管理的专业服务向物业开发的前端延展,该等非业主大部份为物业开发商。
于本期内,对非业主的增值服务的收入较截至2023年6月30日止六个月的人民币371.7百万元减少约4.1%至约人民币356.6百万元,主要由于中国房地产市场疲软所致。我们对提供非业主增值服务更为谨慎,并退出部分预期收益相对较低的服务项目。
城市服务
随着社会治理的不断发展,以及机关后勤服务社会化的推进,本公司根据市场需求和「大物业」战略的发展方向,逐步从传统的住宅物业领域扩大至非住宅领域,并延伸至城市服务运营层面。自2020年以来,通过与上海临港新城投资建设有限公司、无锡市惠山国有投资控股集团有限公司等区域性城投平台的战略合作,我们积累了城市化服务经验。同时,通过2021年对美中环境的併购,进一步提升了我们在城市服务方面的专业能力。
在上市初期,我们提出了「用心构筑美好生活」的公司使命。随后于2020年,我们首次发佈了公司的愿景,旨在成为「客户首选的智慧城市服务品牌」。经过持续的探索和研究,我们将公司城市服务定位为三个方向:
(i)城市市政服务管家:专注于环卫绿化和老旧社区改造服务;
(ii)城市资产经营助手:致力于城市閒置空间和片区资源的有效管理;及
(iii)城市未来发展的合作伙伴:参与智慧城市建设,成为城市发展的重要参与者。
我们已成为一家涵盖城市服务业务的物业管理公司,并将不断努力实现公司使命和愿景,为客户提供优质的智慧城市服务。
自2021年行业进入下行週期以来,我们面对复杂多变的经济环境,努力克服挑战,应对困难取得了积极的进展。作为物业管理公司,我们始终坚持员工安全至上,积极配合当地政府进行邻里治理工作,为业主提供安全便捷的居住环境。儘管经济恢复不及预期,我们紧密关注市场动向,灵活调整策略,持续提升服务质量。未来,管理层将继续引领团队,快速推进公司目标,秉承「用心构筑美好生活」的理念,为客户提供卓越的物业服务。
高质量先行,稳步扩大我们的业务规模及区域密度
我们计划增加管理物业数量和建筑面积,并进一步优化专业营销团队,以从战略角度评估和参与投标,争取获得更多物业管理业务并提升服务质量。我们将在人口密度和消费能力较高的战略地区加大业务佈局和项目密度,重点聚焦于百个城市。
凭藉本集团良好的品牌优势,我们还与地产开发商和城市建设投资公司建立战略联盟,为其项目提供物业管理服务,进一步深耕战略区域。此外,我们将专注于管理更多的非住宅物业,如医院、展览中心和工业园区,抓住服务社会化的机遇,实现在管物业组合的多样化。
随着本集团能力的不断提升和行业展现的机遇,我们还将逐渐扩大业务范围,积极佈局城市服务等领域的机遇。
夯实提供高多元高质量服务的能力
我们计划增强前期规划及设计咨询服务、项目质量监督服务、交付前检验服务、房修服务的能力,以进一步多样化我们对非业主的增值服务。
在向物业开发商提供增值服务时,我们将加强对物业开发、销售及管理的全产业链覆盖,实现垂直行业拓展,并获得更多机会以获得物业管理项目。
同时,我们还计划为本地物业管理公司提供咨询服务,以拓宽我们的业务领域并提升我们的品牌知名度。
我们将持续不断地多样化提供服务,以满足客户的不断变化的需求,不断拓展业务范围,为客户提供更全面、优质的物业管理解决方案。
社区增值服务作为我们一直以来「做大做强平台、做优做透生态」的战略重心。我们将继续坚定推行业务单元化(「业务单元化」),在验证完成商业逻辑的专项业务独立化条线运行,更聚焦、更专业、配人才、放重心。寄翼于增大市场渗透率,更优、更广的触达至业主的共性需求。
持续做好人才引进和组织升级
我们持续通过「永动力」校招生计划持续为集团引入优质的年轻人才。随着管理规模的扩大和服务产品的升级,我们致力于培养与公司发展紧密相连的有激情、有才干的人才团队。对于高级管理层,我们秉持「腾笼换鸟」战略,旨在打造具备愿景和共识的优秀高管团队。同时,我们为中层干部提供充分的成长空间和各项业务的专业能力培训。通过层层筛选,打造多才多能的组织,激发团队的活力和创造力。
我们将持续加强人才引进和组织升级工作,为公司发展不断注入新的活力和动力。我们相信,通过不断优化人才队伍,我们能够更好地应对挑战、抓住机遇,并实现公司的长期繁荣。
进一步投资技术及智慧运营
我们将进一步投资于技术及智慧运营,以提升我们的质量和运营效率。早在2019年,我们成立了霖久智慧科技有限公司,致力于数字化建设,以提升服务质量管理,让科技驱动物业革命。
在未来计划中,我们将加大对内部管理系统的升级投资。优化企业资源规划信息系统、办公自动化系统、财务系统、人力资源系统及合同管理系统等。我们还将建立大数据信息共享平台,包括客户关係管理云、物业管理云、账单管理云及停车场云等管理工具,以实现业主、员工及业务伙伴之间的信息互联。同时,我们计划建立集中指挥中心,实现远程监控运营、开展数据分析,减少中间物流,提升管理精准度及效率。
我们将持续提升标准化、集中化、数字化及自动化水平,以确保始终如一地提供优质服务,并减少人为错误及有效控制运营成本。通过技术的创新与应用,我们将为客户带来更智能化、高效化的物业管理服务,实现物业行业的全面进步。
