ESR

于2023年上半年，在充满挑战的宏观经济背景下，ESR取得具韧性的财务及营运业绩。在新经济资产管理规模1、2增长13%的推动下，本集团的资产管理规模1、2继续增长，同比增长9%至1,470亿美元，达690亿美元。值得注意的是，本集团的基金管理EBITDA增长了14.2%，达到3.287亿美元，在更高的费用收益、严格成本管理及更广泛的规模经济的支持下，基金管理EBITDA利润率由2022年上半年的78%上升至创纪录新高的82%。排除奖励费的影响，基金管理EBITDA同比增长19%。最重要的是，从基金管理EBITDA的增长可见证，本集团继续成功实施轻资产转型，同比增长 14%，占其总分部EBITDA的55%（与首次公开发售时的25%以下相比）。鑑于本集团报告以美元为单位，外币汇率换算继续面临日圆、中国人民币及其他主要亚洲货币持续疲软的不利影响。 EBITDA及PATMI总额同比下降原因是新经济投资及开发分部的公允价值收益下跌以及数项已订约资本循环活动预期将于本年度下半年结束导致缺少2022年上半年确认的一次性收入及收益。此外，PATMI受基本利率增加导致的利息开支增加影响。 专注为股东带来可持续的价值 符合ESR于2022年上半年制定的可持续股息政策目标，董事会建议派发截至2023年12月31日止财政年度的第三次中期股息每股12.5港仙（约每股1.6美仙）相当于2.2%3的股息收益率，金额约7,000万美元，将于2023年9月29日派发给股东。 此外，股份回购总额为7,130万美元（或市值的1%），相当于每股资产净值提升0.02美元。 基金管理收入实现双位数增长，利润率提高 在其资本合作伙伴的大力支持下，ESR的基金管理业务继续录得强劲业绩。与费用相关的资产管理规模4同比增长10%，达到780亿美元。基金管理EBITDA增长14.2%达到3.287亿美元，反映费用产生的资产管理规模、开发项目动工、奖励费的增长以及严格成本管理带来的经常性费用收益增加。 本集团继续看到来自全球机构投资者的强劲资本流动，彼等正在寻求战略性地重新平衡其进入新经济行业的投资组合。本集团通过新设及增资15个基金及授权于本年度迄今筹得20亿美元（约80%集中于新经济）。随着利率开始稳定，本集团仍处于有利位置，可在未来六个月内加速融资。 2023年上半年的主要集资承担包括就ESR数据中心基金(ESR数据中心基金1)进一步增资3亿美元，该基金由八个项目组成，其中包括560兆瓦的开发项目及大量额外储备项目。ESR亦与印尼投资局(Indonesia Investment Authority)及MC Urban Development Indonesia建立战略合作伙伴关係，在印尼开展开发项目。 本集团拥有193亿美元的待投资金额，可供调配至新投资，其中三分之二于新经济。 对新经济的加倍投资正带来回报，整体营运业绩强劲 ESR出租了210万平方米5的空间，2023年上半年整个投资组合的加权平均租金上涨超过10%5、6，使本集团有望打破2022年的记录。北亚的租赁势头持续强劲，2023年上半年新增租赁及续租面积接近100万平方米。 在亚太地区电子商务增长的刺激下，新经济分部继续推动对大型现代化物流空间的需求，占2023年上半年新签订租约的72%。以租金收入而言，本集团的前10名租户中，有9名为电子商务或第三方物流公司。 在2023年上半年，本集团的整体出租率为92%7。除中国以外，本集团物业出租率达98%7，当中澳大利亚╱新西兰、印度、日本及韩国近乎悉数租出。儘管中国于COVID疫情过后的复甦较预计慢，本集团一直精心挑选在中国的投资组合，近85%资产位于具有长期增长潜力的1线及1.5线城市。长三角地区及大湾区主要经济中心地区的需求依然强劲，分别受到可再生能源行业及跨境电子商务活跃活动的推动。 本集团按收入划分的加权平均租约到期日（「WALE」）目前为4.7年7，在本集团所经营的多个市场上，供应相对疲弱，通货膨胀攀升，而29%将在未来18个月到期的租约使其处于有利的位置，从租金超速增长中获益。 ESR的大型新经济开发项目规模支持资产管理规模持续内部增长 截至2023年6月30日，ESR在其物业组合拥有逾2,740万平方米的开发项目储备建筑面积，包括逾640万平方米可供未来开发的可观土地储备。 本集团的开发项目动工在2023年上半年实现创纪录的38亿美元，同比增长9%，较过去12个月增长68亿美元。本集团在2023年上半年开发项目竣工达22亿美元，在过去12个月的基础上完成57亿美元的开发项目，证明其大规模交付能力。迄今为止，本集团拥有130亿美元在建开发项目，规模为亚太地区最大，为本集团的未来费用收入提供可见性。超过90%的开发项目规模重点关注ESR主要市场的一线门户城市，而逾70%的在建项目计划于2024年至2026年间竣工。 除物流外，于2023年上半年，开展项目近20%来自数据中心，本集团预计全年在东京、大阪及首尔等主要门户市场开展的数据中心项目价值将达15亿美元。 此外，ESR强大的开发项目储备包括多个标誌性项目，旨在于市场上树立新标杆及带动未来费用收入及开发利润增长： 本集团正在日本大阪都市圈分期开发ESR Kawanishi Distribution and Techno Park，该项目为一个总值15亿美元、占地505,281平方米的物流园，乃最大规模及最重要的城市重新规划用途项目之一，以配合日本在电子商务带动下于新经济地产领域上的持续扩张。 在韩国，本集团正在大釜山地区开发一个8亿美元的物流园区 — 釜山新港，占地685,475平方米（由填海所得），该地区是韩国最大的货柜码头，按吞吐量计为世界第六大港口。 本集团亦已开始加强数据中心的发展，在日本及韩国建立了两个数据中心，总计155兆瓦，并已拨入ESR数据中心基金。 LOGOS Consortium目前正在将澳大利亚最大规模的多式联运物流区 — 悉尼西南部的莫雷班克(Moorebank)多式联运区(MIP)开发成优质工业物业及基础设施，其中包括初步批核的850,000平方米的仓储项目，毗邻主要铁路联运设施。完全开发后，MIP的估计价值将达至42亿澳元。 LOGOS与澳大利亚亚马逊及AustralianSuper合作，在澳大利亚墨尔本的AustralianSuper旗下的Craigieburn Logistics Estate开发第二个亚马逊机器人配送中心。该设施预计将于2025年竣工，面积将超过209,000平方米，分为四层，使其成为澳大利亚史上最大的仓库，由先进的机器人技术赋能。这两笔交易巩固ESR及其附属公司LOGOS作为澳大利亚「首选开发商」的地位。 在2023年上半年，主要的开发项目包括ESR首驻泰国占地253,000平方米的亚洲工业园区Suvarnabhumi以及日本大阪的50兆瓦京阪奈数据中心等。于同期，本集团完成了大型标誌性物流资产，包括日本大东京ESR横滨幸浦配送中心二期及ESR东扇岛配送中心、韩国平泽物流园区以及中国成都市青白江冷链工业园区及渖阳华隆物流园区等。 稳健的资产负债表及强大的流动资金以把握新经济机遇 ESR拥有稳健的资产负债比率，为27.6%，资产负债表表现强健，拥有30亿美元的现金流动资金、已承诺且未提取债务融资贷款能力，足以支付未来三年的总贷款还款，无需任何进一步资本循环。随着2023年6月30日后公佈的已订约资产出售，本集团的资产负债比率将减少170个基点至25.9%。本集团的活跃基金中亦拥有近193亿美元的待投资金额，其中127亿美元来自新经济公司。 此外，鑑于利率上升，本集团扩大及使其资金及资本结构多元化，此对于推动本集团的长期增长至关重要。 ESR于2023年3月获株式会社日本格付研究所(Japan Credit Rating Agency, Ltd)首次评为「AA-」投资评级，展望稳定 于2023年6月，ESR推出两批以日圆计值的固定利率票据，(i)200亿日圆1.163%于2026年到期的固定利率票据；及(ii)100亿日圆1.682%于2030年到期的固定利率票据，均为根据其20亿美元多币种债券发行计划发行。 自2022年1月以来，本集团持续进行资产回收，资产出售金额超过25亿美元，实现年度历史目标的三倍，并特别注重从选定的中国资产负债表资产中具体化收益。本集团致力于并有望在2023年实现超过10亿美元的资产出售。 此外，本集团仍然非常专注于其轻资产策略，截至2023年6月30日的平均共同投资比例为7.4%，显着提高本集团的有形股本回报率，同时维持本集团整体雄厚的资金实力。 以三大增长支柱为基石聚焦业务转型及简化 在推动本集团整体的业务转型及简化以实现长期股东价值的过程中，本集团已取得以下成果： ARA与LOGOS的整合已基本完成，节省2,500万美元成本。本集团预计2024年全年进一步整合LOGOS的各个范畴，从而创造更多协同效应。 本集团已与各方进行多次讨论，以简化早前被确定为非核心业务的业务。 已确定高达7.5亿美元的非核心资产出售，并计划将资金重新部署至核心增长领域。在有进一步讨论进展时，本集团会适时向市场作出公佈。 如上所述，本集团有望在2023年出售超过10亿美元的资产负债表资产，待 本年稍后基础设施证券投资基金（「C-REIT」）成功完成上市后，本集团预期将获得更大的上升空间。 截至2023年上半年末，本集团在资产负债表上承接的开发项目现已大幅减 少至4%，为本集团未来提供更大的财务灵活性。 围绕新经济增长支柱，ESR数据中心基金近期与另一家全球大型投资者共同将基金规模扩大至13亿美元，且本集团以其于BW Industrial的战略持股巩固其于越南的地位，该公司为一个不断成长的开发平台，ESR亦通过向该公司提供一流的开发、租赁及其他基金管理服务来赚取费用收入。本集团亦继续推进其首间生命科学公司。 加速对可持续未来的积极影响 本集团近期发佈了ESG 2030年发展蓝图，该发展蓝图乃建立于2020年11月发佈的2025年发展蓝图的基础上及取得重大进展的情况下。该发展蓝图重申ESR致力于加速三大关键支柱长期可持续增长的承诺，并在ESG框架下制定了既定目标 — 为内部及外部持份者创造一个安全、给予支持及包容且以人为本的环境；开发及维护可持续且高效的资产组合；及提供卓越的企业绩效，实现持续、平衡的增长。 在社会范畴方面，本集团持续提升工作场所的多元化、公平性及包容性，维护僱员健康与安全，促进社区发展。截至2023年6月，女性比例约为45%，而本集团拥有零ESR劳动力死亡率。为积极回馈当地社区，本集团亦为所有僱员实施志愿休假，以支持本集团的社区发展工作。 在环境方面，本集团仍然致力于通过开发及维护可持续且高效的建筑来实现环境管理，其中部分建筑配备电动汽车充电站。新增15兆瓦屋顶太阳能发电容量已按计划安装，本集团预计今年将大幅增加现场可再生能源发电量。随着人民币收益基金下的选定资产提供更多屋顶空间，上述计划将进一步加速，将为达至2030年实现1,000兆瓦的整体目标作出贡献。此外，其已竣工直接管理资产组合中约39%已获LEED、WELL及NABERS等可持续发展建筑认证及评级。作为承诺转型为低碳组织的一部分，本集团现正制定净零战略及脱碳发展蓝图。 本集团致力维持最高标准的企业管治，以确保问责制、透明度、公平性及诚信度。作为签署联合国支持的负责任投资原则(UN PRI)的组织，本集团截至2023年8月已完成七笔与可持续发展相关的贷款，金额约40亿美元，加强了其在可持续融资领域的领先地位。本集团亦继续因其稳健及堪称典范的ESG披露实践而备受认可，并在多个ESG基准及全球评级（如GRESB、MSCI及Sustainalytics）中获得杰出的排名。 随着本集团引领转型至更具包容性、低碳及具气候适应能力的未来方向，其ESG 2030发展蓝图及经提升的本集团ESG政策将更专注于作为经扩大本集团推动ESG向前发展的工作。

本集团仍坚定不移地追求其核心新经济重点，此亦支撑其另类投资及不动产投资信托业务的增长。本公司面向新经济的主要长期宏观趋势：物流及数据中心领域的电子商务及人工智能；生命科学领域的生物技术及生物制药进展；以及基础设施╱可再生能源脱碳进程。该等为资本合作伙伴需求未得到满足的领域，尤其是在整个亚太地区市场更甚。 本集团正凭藉强大的执行力应对充满挑战的外部环境，继续保持轻资产发展轨迹及审慎的资本管理，坚定不移地致力于实现有韧性的长期盈利增长。这首先要从地理位置优越的优质项目及资产开始，该等项目及资产支持有吸引力的成本开发收益率、高出租率及长期租金增长，为其资本合作伙伴提供具吸引力的回报。支持现有及新不动产投资信托基金将继续成为本集团资本合作多元化策略的一部分，并得到不动产投资信托基金立法的支持，有关立法将继续在亚太地区开闢新市场及机遇。 儘管本集团在其经营的多个地区均拥有最大市场份额，但仍处于充分发挥其经扩大平台的潜力及其提供的规模经济的早期阶段。最近，Josh Daitch晋升为首席投资官，而Matthew Lawson则晋升为首席运营官，本集团在业务简化及转型目标方面正取得切实进展。本集团正执行成本节约措施，正减少资产负债表风险。儘管环境并不十分有利，但本公司正与各方就数项非核心资产进行多次讨论。为了保持资产价值，本集团不会急于出售资产。 本集团继续对未来保持乐观积极。儘管大量资本仍处于观望状态，但本集团在部分新交易中见证近期最令人兴奋的承包回报。ESR的多元化综合开发及基金管理平台以其经验丰富的国内团队为基础，处于有利地位，能够利用该等机会为其资本合作伙伴及投资者带来长期回报。